وکالت بلاعزل برای فروش به همراه مبایعه نامه رسمی و نیز تصرف، حقی برای مالکیت خریدار ایجاد میشود که حتی با فوت مالک نیز میتواند سند رسمی تقاضا شود و الزام برای تنظیم سند دریافت کند (تاریخ مبایعه نامه و دو شاهد و توضیحات مبایعه نامه موثرند، تاریخ درج شده در موقع رفع توقیف مال ناشی از خطر طلبکاران، موثر است) و وجه التزام در آن زمان خلف وعده قابل مطالبه است وکالت بلاعزل تا زمانی که وکیل یا موکل فوت یا محجور نشدهاند یا سند وکالت (باطل یا) اقاله نشده باشد، دارای استحکام و اعتبار است لذا زنده بودن موکل باید محرز شود و با استعلام از دفترخانه تنظیم کننده سند وکالت احتمال عزل وکیل کنترل گردد.
تفاوت افراز و تفکیک ملک
افراز: به معنای تقسیم ارزشی ملک، طبق سهام مالکین مختلف است.
تفکیک: به معنای جدا کردن قسمتهای مختلف ملک است، به طوری که آپارتمانهای موجود در یک مجموعه ساختمانی "تفکیک" (به معنی جدا شدن از نظر ثبتی) میشود.
قولنامه دلیل بر مالکیت است؟
در هنگام تنظیم قولنامه، نقل مالکیت صورت نمیگیرد و ضمانت اجرای تخلف از آن، پرداخت مبلغی به عنوان ودیعه یا وجه التزام است. قولنامه دلیل مالکیت نیست چون برای صدور سند مالکیت ممکن است لازم به حکم دادگاه باشد.
سند ثبتی در پایان کلی ساختمان، توسط اداره ثبت صادر میشود که در آن، حدود و مساحت، پلاک فرعی و اصلی، شماره قطعه، موقعیت و طبقات، قسمت های اختصاصی (مانند آپارتمان، انباری، پارکینگ، تراس ویا حیاط خلوت) و نیز قسمت مشترکات و مشاعات (مانند لابی، انباری، پارکینک مشاعی و غیره) قید میشود و دارندگان مالکیت اختصاصی به قدرالسهم خود از مشترکات (بام، تاسیسات، اسکلت، نما، لابی، سالن اجتماعات، فضای ورزشی، دفتر مدیریت و نیز زمین و غیره) مالکیت خواهند داشت، درج میشود. در صورتجلسه تفکیکی، قدرالسهم عرصه، اعیان، ملحقات و منضمات مشخص میشود.
البته در تفکیک زمین به قسمتهای کوچکتر نیز صورتجلسه تفکیکی داریم. در ضمن در صورتجلسه تفکیکی، پلاک ثبتی اصلی و فرعی آپارتمان و شماره قطعه (از زمین یا آپارتمان تفکیکی)، حدود اربعه آپارتمان، مساحت و غیره ذکر میشود (وقتی در قطعه زمین چند آپارتمان در طبقات ساخته شود).
قبل از صدور سند و ثبت سند، صورتجلسه تفکیکی تنظیم میشود و اداره ثبت محل پس از دریافت تقاضای تفکیک ملک از طریق دفتر اسناد رسمی، اقدام به عملیات تفکیک و تنظیم صورتمجلس تفکیکی و نقشه تفکیکی (با همکاری نظام مهندسی ساختمان) میکند. پس از تشریفات قانونی و پرداخت هزینه، نسخهای از آن به دفتر اسناد رسمی متقاضی یا اداره ثبت صادرکننده سند ارسال و بایگانی میشود و اگر متقاضی، در دفترخانه اسناد رسمی غیر، تمایل به انجام تنظیم سند داشته باشد، دفترخانه متقاضی بدوی، کپی برابر اصل آن را ارائه میدهد.
درصورتی که ملکی توسط ثبت به چند قطعه کوچکتر تقسیم شود در صورتجلسه تنظیمی برای هر قطعه، شماره قطعه تفکیکی یا شماره قطعه قید میشود که قابلیت دریافت سند شش دانگ دارند. شماره قطعه تفکیکی آپارتمانها، معمولا همان ردیف صورتجلسه تفکیکی است که در سند، بنچاق، صورتمجلس و نقشه تفکیکی قید میشود.
سه نکته ثبتی بسیار مهم در ارزیابی 1-سناد مربوط به سال 1338 و به قبل آن- اسناد فاقد مساحت میباشند و حدود اربعه توصیفی و بدون ابعاد میباشد. در انتقال یا تغییر سند منگولهدار به سند تک برگ، اداره ثبت مالک را ملزم به تهیه نقشه دقیق توسط نقشهبردار نظام مهندسی و ممهور نقشه به مهر کارشناس امور ثبتی است. این نقشهها دقیق و در سیستم U.T.M با ابعاد و مساحت دقیق (و با دقت سانتیمتری و قابل اجرا) ارائه میشود.
ارزیابی املاک نحوه قیمت گذاری درخواست کارشناسی ملک
سند اوقافی به صاحب آن به راحتی مجوز نقل و انتقال، تغییر کاربری و غیره نمیدهد و اخذ مجوز متولی موقوفه ضروری است و اجاره سالانه بابت موقوفه پرداخت میشود (اغلب دارای اجاره 99 ساله میباشد و هر ده سال اجاره بروز میشود)
نقل و انتقال سند اوقافی چگونه است؟
مشخصاتی که باید در "دفتر املاک اداره ثبت" درج شده باشد چیست؟
1-شماره ملک (پلاک اصلی و فرعی)
2-تاریخ ثبت ملک در دفتر املاک
3-نام و نام خانوادگی و شماره شناسنامه و محل صدور مالک
4-نوع و مشخصات ثبتی ملک و محل وقوع و اجزا و مساحت و شماره قطعه تفکیکی
5-حدود ملک (به متر یا گز و نسبت به املاک افراد یا عوارض طبیعی و یا گذر قید میشود)
6-بهای ملک
7-حقوق عینیه (انتفاعی و ارتفاقی و...) اشخاص در ملک و املاک مجاور نسبت بهم دیگر دارند.