تعریف ارزیابی علمی ملک و کارشناس ارزیاب
ارزیابی علمی است که در آن ارزش موضوعی براساس اطلاعات و یافته‌های مختلف نسبت به موقعیت و زمان تعیین می‌شود.
خصوصیات ارزیاب: ارزیاب همانند داور، فردی بی‌طرف، سلیم النفس، دقیق و نکته سنج و قاطع بوده و تابع اغراض شخصی دیگران قرار نمی‌گیرد.
ارزیاب همواره خود را با قیمت‌ها و نوسانات بازار تطبیق داده و عوامل تاثیرگذار را شناسایی می‌کند و اطلاعات کافی و نمای دقیق از ملک مورد بازدید را با مستندات ارائه می‌کند به نحوی که هیچگونه شبهه و تردیدی برای تضمیم ایجاد نشود.
به علت عدم حضور فیزیکی تصمیم گیرندگان در محل ملک، یا به دلیل عدم وجود تخصص کافی نزد آنان، گزارشات ارزیابی باید مبتنی بر واقعیات بوده به نحوی که تصمیم گیرندگان از طریق گزارش کارشناسی، اشراف کامل به ماهیت موضوع پیدا کنند.
ارزیابی فرآیندی است که به منظور بررسی، تحلیل و تعیین ارزش ساختمان و زمین می‌باشد.
رای کمیسیون ماده صد مبنی بر:
1-عدم احراز تخلف
2-رد نظر شهرداری
3-حکم قلع و قمع بنا تا حد خلاف
4-و نیز شاید جریمه باشد
رای کمیسیون در دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است. موارد خلاف ناشی از بازدید شهرداری، گزارش مهندس ناظر و نیز هنگام اخذ عدم خلاف یا پایانکار ساختمان، یا گزارش مردمی مشخص می‌شود.
نظریه‌های مشورتی
جریمه‌های موضوع ماده صد قانون شهرداری‌ها جزای نقدی و مجازات محسوب نمی‌شود و پرداخت آن با رای کمیسیون بعهده ذینفع بوده و مبنای جریمه ارزش معاملاتی (قیمت منطقه‌ای) ملک است و در شهرهای فاقد مصوبه نقشه جامع شهر، کمیسیون تشکیل نمی‌شود تبصره‌های ماده صد در محدوده‌های شهری و حریم قابل اجراست.
ماده صد قانون شهرداری و تبصره‌های آن در حدودی که با ماده واحده قانون تعیین تکلیف عرصه و اعیان و اراضی و ساختمان‌هایی که کلا یا بعضا به طور غیر قانونی تصرف و احداث شده‌اند و تعارض دارد، نباید اجرا شود.
جریمه‌ها و تخلفات ساختمانی مشمول تخفیف و تعلیق مجازات نیست و تقسیط جریمه‌های موضوع آرای کمیسیون ماده صد از اختیارات شهرداری است قلع آثار تخلف ساختمانی از سوی مالک اخذ جریمه منتفی می‌کند.
شهرداری بدون رای کمیسیون ماده صد حق تخریب بنای احداثی را ندارد و برای ورود به ملک محصور باید مجوز قضایی داشته باشد. شهرداری می‌تواند پس از صدور رای بدوی با مالک توافق کند و دعوت ذینفع برای حضور در جلسه ماده ضروری نیست و اجرای احکام صادره از کمیسیون ماده صد بر عهده شهرداری است.
صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از تخریب موضوع رای کمیسیون ماده صد به معنای اجازه ادامه تختلف ساختمانی نیست.
برای تبدیل بنای مسکونی به تجاری تبصره ذیل بند 24 ماده قانون شهرداری شامل می‌شود و استفاده تجاری از ملک مسکونی تخلف ساختمانی و قابل طرح در کمیسیون ماده صد است.
تغییر کاربری انباری یا پارکینگ به تجاری مشمول تبصره بند 24 ناده 55 قانون شهرداری و قابل طرح در کمیسیون ماده صد است.
در تخلف تغییر کاربری مسکونی به تجاری و مغادیر با طرح مصوب شهری، به استناد رای کمیسیون ماده صد جریمه اخذ می‌شود و پایانکار شهرداری نیز شاید ارائه شود و معنای آن این است که نوع استفاده فعلی مجاز است تا زمانی که ملک تخریب نشده باشد ویا رای کمیسیون برای ساختمان موجود است اما اگر ملک تخریب شود شهرداری متناسب با طرح تفصیلی مصوب، کاربری را در پروانه جدید مشخص می‌کند و جریمه پرداختی ناشی از رای کمیسیون ماده صد با تخریب ساختمان منتفی می‌گردد و آن حق مکتسب نمی‌شود و دلیلی بر کاربری تجاری ملک نیز لحاظ نمی‌شود.
اخذ مصوبه از ماده 5 و پرداخت عوارض آن، برای ملک امتیاز دائمی محسوب می‌شود.
این کمیسیون بر اساس ماده صد قانون شهرداری‌ها مصوب 1344/4/11 با اعضا زیر در شهرداری با شخصیت حقوقی مستقل و مجزا از شهرداری تشکیل می‌شود.
-نماینده وزارت کشور (منتخب استانداران)
-قاضی شورای شهر (منتخب رییس قوه قضاییه/رئیس کل دادگستری)
-نماینده شورای شهر (انجمن شهر)
-نماینده شهرداری (بدون حق رای و برای توضیح)
و از هیئت‌های فعال شبه قضایی کیفری است که در مورد ساختمانهای بدون پروانه و یا برخلاف مشخصات مندرج در پروانه احداث شده‌اند تشکیل می‌شود این تخلف از مشخصات می‌تواند در اصول فنی و استحکام بنا (حریق و مقاومت، پایداری)، یا مقررات شهرسازی (کاربری، تراکم، خلاف پارکینگ، شبکه ارتباطی، حجم و مساحت و ارتفاع بنا)، ویا بهداشتی (تهویه، نور، نم و رطوبت، بو و فاضلاب) و نیز ضوابط و مقررات نما باشد و این موضوع باید از طرف شهرداری در کمیسیون مطرح شود و رای آن قابل تجدید نظر در کمیسیون هم ارز ماده صد با اعضای جدید است برای حسن انجام وظیفه از نظرات اهل خبره استفاده می‌شود. در صورتی که درجریان رسیدگی کمیسیون به واسطه تقصیر یا اشتباه اعضا، خسارتی به اشخصا وارد شود قابل جبران است (اصل 171 قانون اساسی)
مطابق ماده 100 و 101 قانون شهرداری‌ها، شهرداری مکلف به خدماتی مانند صدور پروانه ساختمانی و تفکیک اراضی واقع در محدوده قانونی و حریم شهری است.
ماده 100-مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هرگونه اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان، از شهرداری پروانه دریافت کند. شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه بوسیله مامورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیری کند.
ماده 101-ادارات ثبت و حسب مورد دادگاه‌ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلا به تایید شهرداری مربوطه رسیده باشد (در نقشه مالک باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین انجام شود و شهریداری سه ماهه تایید کند وگرنه دادگاه از کمیسیون ماده 5 کمک گرفته یا مطابق طرح جامع و تفصیلی رسیدگی و رای می‌دهد) وغیره.
تبصره3: در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند شش دانگ است شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف 25 درصد و برای تامین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهری در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی باتوجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا 25 درصد از باقی مانده اراضی را دریافت می‌کند. شهرداری مجار است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت کند.
تبصره4: کلیه اراضی حاصل از تبصره 3 و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که براثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می‌شود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچوجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهد کرد در مواردی که امکان تامین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت کند.
کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری
این کمیسیون تنها مرجع صالح برای تشخصی عمران و احیای تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر (بصورت باغ، درخت، بنا، کارگاه، مزروعی دیم یا آبی) و تمیز بایر از موات در محدوده شهرها است. کمیسیون (به نیابت از وزارت راه و شهرسازی) مرکب از سه عضو منتخب با حکم وزیر راه و شهرسازی می‌باشد. محل تشکیل و دبیرخانه در اداره مسکن و شهرسازی هر محل زیر نظر مدیرکل شهرسازی استان مربوطه فعالیت می‌کند.
تنها اعلام نظر کمیسیون(پاسخ استعلامات دولتی در نوعیت زمین) مربوط به پلاک‌هایی می‌شود که توسط مرجع رسمی به کمیسیون ارجاع شده و در داخل محدوده خدماتی و قانونی شهر است و بعد از ارائه مستندات متقاضی دولتی، کمیسیون تشکیل و بازدید از محل انجام می‌شود و با انطباق مدارک و از مطلعین و معتمدین تحقیق می‌کند و صدور نظریه در برگ‌های مخصوص با امضاء کلیه اعضا و مشخصات زمین (پلاک، مالک، مساحت و...) و با درج تاریخ ارائه می‌کند. رای کمیسیون بعد از ابلاغ رای در دادگاه محل وقوع زمین، قابل اعتراض توسط ذیع‌نفع تا سه ماه می‌باشد و خارج از نوبت نیز رسیدگی می‌شود.
کمیسیون ماده 5 (کمیسیون طرح تفصیلی)
براساس ماده 97 قانون اصلاح پاره‌ای از موارد و الحاق مواد جدید به قانون شهرداری مصوب 1334 شمسی که در تاریخ 45/11/27 شمسی تصویب شورایعالی شهرسازی شده با هدف رعایت اصول شهرسازی، بررسی و تصویب نقشه‌های مربوط به امر شهرسازی تشکیل شده تصویب این قانون و تشکیل شورا، زمینه‌ای شد تا چند سال بعد، با تصویب قانون دیگری، شورایعالی شهرسازی و معماری ایران شکل گیرد با تصویب قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، این شورا به عنوان عالی‌ترین مرجع سیاست گذاری و تصویب ضوابط معماری و شهرسازی و طرح‌های جامع شهرهای کشور تعیین شد وفق ماده 5 این قانون، وظیفه بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری بر عهده کمیسیونی نهاده شد که از آن پس بعنوان کمیسیون ماده 5 شناخته شد که متن آن عبارت است از:
ماده 5: بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری و تغییرات آن‌ها در هر استان که بوسیله کمیسیونی به ریاست استاندار و با عضویت رییس شورای شهرستان مربوطه، شهردار مربوطه، رییس سازمان مسکن و شهرسازی و مدیرکل میراث فرهنگی، رییس جهاد کشاورزی استان و نماینده مهندس مشاوری یا ارگان تهیه کننده طرح انجام می‌شود محل دبیرخانه در سازمان مسکن و شهرسازی استان و دبیر آن نیز معاون شهرسازی سازمان و شهرسازی استان باشد از نماینده نظام مهندسی استان، مدیرعامل آب و فاضلاب استان، مدیرکل حفاظت محیط زیست استان، مدیر کل دفتر فنی استانداری، بدون حق رای دعوت می‌شود (آن قسمت از نقشه تفصیلی که به تایید انجمن شهر برسد برای شهرداری لازم الاجرا خواهد بود) تغییرات نقشه‌های تفصیلی اگر در اساس طرح جامع موثر باشد باید به تایید شورای عالی شهرسازی و معماری برسد اعضا آن شامل سازمان‌های حفاظت محیط زیست، میراث فرهنگی، برنامه و بودجه، پدافند غیرعامل، وزارت جهاد کشاورزی، دفاع، صمت، فرهنگ و ارشاد، کشور، نیرو می‌باشد(شهرداری تهران از آن مستثنی شد و در سال 1365 تبصره ماده 5 اصلاح گردید) و مقرر شد بررسی و تصویب و تغییرات آن در طرح تفصیلی تهران بر عهده کمیسیونی متشکل از نماینده تام الاختیار او و رییس شورای شهر تهران خواهد بود محل دبیرخانه کمیسیون، در شهرداری و دبیر آن شهرداری تهران یا نماینده او است.
مطابق قانون تاسیس شورایعالی شهرسازی و معماری مصوب 57/2/27، نقش اصلی کمیسیون ماده 5 عبارت است از تصویب طرح تفصیلی و تغییرات غیر اساسی آن و بررسی تغییرات اساسی و ارسال آن به شورایعالی شهرسازی و معماری برای تصویب نهایی آن‌ها است.
بررسی پروانه یا گواهی پایانکار ساختمان
پروانه ساختمانی مجوز شهرداری برای احداث بنا، تجدید بنا، تعمیر و تغییر اساسی در ساختمان مجوزی که از سوی شهرداری به متقاضیان احداث ساختمان در سطح شهر داده می‌شود و به موجب آن، مالک ملک مجاز خواهد بود در پلاک تعیین شده، با رعایت ابعاد مندرج در برگه و بر اساس نقشه موصوب شهرداری/نظام مهندسی که پیوست پروانه بوده و طبق سطوح تعیین شده و سایر ضوابط فنی، اقدام به احداث بنا کند.
نوعیت زمین و مراجع صدور پروانه ساخت در کشور
انواع نوعیت زمین، به دایر (مشجر، تاسیساتی و غیره)، بایر، موات (باغ و مزروعی) تقسیم بندی می‌شود و اگر ملک در داخل محدوده قانونی شهر باشد (چه پروانه داشته باشد یا نداشته باشد) نوعیت آن توسط کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری وزارت راه و شهرسازی تعیین می‌شود.
اگر در حریم شهری (استحفاظی و نفوذی) باشد هیئت هفت نفره (واگذاری و احیای اراضی جهاد کشاورزی 1365)، نوعیت موات آن را تعیین می‌کرد (البته در سال 1370 این هیئت با امور اراضی ادغام و سازمان امور اراضی جهاد کشاورزی شکل گرفت) و اگر زمین مزروعی و باغ بود به ترتیب توسط جهاد کشاورزی یا کمیسیون ماده 7 شهرداری تعیین می‌شود. همچنین اگر در خارج حریم باشد در زمین غیرمزروعی (هیئت هفت نفره) سازمان امور اراضی جهاد کشاورزی، نوعیت زمین را مشخص می‌کند.
در املاک و ساختمان نیز به همین طریق در داخل محدوده اگر ساختمان پروانه ساختمان اخذ کرده باشد و پایان کار نیز داشته باشد بر آن اساس قابل ارزیابی است و اگر بدون پایان کار باشد باید مطابق پروانه صادره (یا عدم خلاف اخذ شده)، ارزیابی صورت گیرد.
در املاک داخل محدوده، شاید ملکی بدون پروانه باشد، در این مورد جریمه توسط شهرداری در زمان پایان کار، دریافت می‌شود و در صورت نیمه تمام بودن ملک باید عدم خلاف از شهرداری دریافت کرده باشد که در ارزیابی آن مدنظر قرار می‌گیرد.
برای ملک در حریم شهرها نیز ماده 99 قانون شهرداری جاریست و همچنین در روستاها، ضوابط و مجوز توسط بنیاد مسکن یا به نمایندگی توسط دهیاری‌ها اعمال می‌شود و در تغییر باغ و زمین کشاورزی، بترتیب کمیسیون ماده 7 شهرداری و ادارات جهاد کشاورزی تصمیم گیری می‌کنند (مطابق قانون 74/7/31 و 85/8/1).
در املاک خارج حریم نیز با توجه به تبصره 2 بند 3 ماده 99 شهرداری و نیز آئین نامه احداث بنا مصوبه 55/2/27 (ماده 4 آئین نامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها) ملاک عمل در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها) ملاک عمل در خارج محدود است و صدور پروانه ساخت با دفتر فنی استانداری (فرمانداری،بخشداری) انجام می‌شود (و خلاف توسط ماموررین فرمانداری و بخشداری به کمیسیون فوق اعلام و آن‌ها نیز اختیار رسیدگی احداثات خارج حریم را دارند برای تخریب یا جریمه معادل 50 تا 70 درصد قیمت روز اعیانی رای می‌دهند). تغییر کاربری و مجوز ساخت در باغ و اراضی کشاورزی توسط ادارات جهاد کشاورزی (براساس نظر کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها) انجام می‌شود.
به طور خلاصه مراجع صدور پروانه ساختمانی در محدوده قانونی (خدماتی) و حریم (استحفاظی و نفوذی) شهرها با شهرداری و در محدوده بافت روستاها، با بنیاد مسکن یا دهیاری‌ها است (البته بعد از موافقت بنیاد مسکن انقلاب اسلامی) و نیز خارج از حریم شهرها و خارج از محدوده روستاها، با فرمانداری و بخشداری‌ها (استانداری) است و در محدوده شهرک و ناحیه‌های صنعتی در حوزه مسئولیت مدیریت شهرک صنعتی قرار دارد و همچنین در شهرهای جدید و شهرک‌های مصوب (قبل از تحویل به شهرداری) با اداره کل راه و شهرسازی (وزارت مسکن و شهرسازی) است.
همچنین وزارت راه و شهرسازی خارج از محدوده شهر، مجوز شهرک سازی و انبوه سازی را صادر می‌کند.
این موارد در کسب مستندات نقشه طرح (جامع، تفصیلی یا هادی)، پروانه یا نقشه تفکیکی سند صادره در شهر، روستا و منطقه، و اخذ استعلامات مفید است. مثلا در روستا توسط بنیاد مسکن (وزارت راه و شهرسازی) و بعد از آن توسط اداره ثبت اسناد و املاک، توسط اداره ثبت و املاک، سند صادر می‌شد، از این رو دهیاری و بویژه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی نیز شاید نقشه تفکیکی بافت روستا را داشته باشد.
