ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری
تعریف ارزیابی ملک چیست؟
تعریفی که می توان برای ارزیابی ملک در نظر گرفت این است روشی که توسط آن، قیمت یا ارزش واقعی یک ملک مطابق با پارامترهای مختلفی در یک منطقه تعیین می شود و پارامترهای زیادی در ارزیابی ملک و قیمت گذاری آن دخیل هستند متراژ، سن بنا، نقشه ملک، موقعیت مکانی، نوع کاربری، نوع سند مالکیت(رسمی یا عادی و….)، نوع مصالح و ابزارالاتی که در یک ملک استفاده شده و … را می توان نام برد.
البته شرایط دیگری مانند عرضه و تقاضا در بازار روز کشور از جمله پارامترهای محیطی محسوب می شوند که بر روی قیمت گذاری و ارزیابی ملک تاثیرگذار هستند.
در ارزیابی ملک عوامل مختلفی باید مورد بررسی قرار گیرد عرض معبر، سن بنا، مساحت زمین، موقعیت مکانی، امکانات رفاهی و… که در شمار ویژکی های انحصاری ملک قرار دارد باید به دقت بازبینی شود به همین خاطر ارزیابی ملک بسیار دشوار و پیچیده خواهد بود.
روش ارزیابی املاک چگونه انجام می شود؟
برای ارزیابی ملک باید دو بخش مهم عرصه و اعیان به صورت دقیق مشخص شود که در مقاله برداشت عرصه ملک به صورت کامل این بخش را توضیح داده ایم که برای درک بیشتر این قسمت می توانید این مقاله را در سایت مپ اسکیل دنبال کنید.
اما به صورت اختصار طبق تعریف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارزش عرصه به زمین و ارزش اعیان به ساختمان گفته می شود و در ارزیابی ملک باید هر یک از این ارزش ها به صورت مجزا قیمت گذاری و ارزیابی شوند.
همه ما شاید در طول زندگیمان در مورد کارشناسی ارزیابی ملک شنیده باشیم و یا حتی به آن مواجه شده باشیم. شاید ما در زمان قیمت گذاری ملک، تقسیم بندی ملک مابین شرکاء، اثبات تمکن مالی در امور مربوط به مهاجرت یا دریافت وام، ارزیابی وثیقه و خیلی موارد دیگر با موضوع ارزیابی ملک و کارشناسی آن روبرو شدیم.
کارشناسی ارزیابی ملک و کارشناس رسمی دادگستری
قبل از اینکه به مباحث مربوط به عوامل موثر در ارزیابی و قیمت گذاری ملک و تعرفه های آن و غیره بپردازیم، اساسی ترین و مهمترین بخش کارشناسی ارزیابی ملک را بررسی می کنیم.
کارشناسی ارزیابی املاک و اراضی بسیار با اهمیت است و نتیجه میگیریم که این کارشناسی باید توسط فردی متخصص همراه با دانش و تجربه فراوان در این زمینه صورت گیرد.
یعنی در این زمینه نمیشود به هر کس که از راه رسید اعتماد کرده و ارزیابی املاک و اراضی خود را بر عهده آن گذاشت. حالا این سوال پیش می آید که در این زمینه به چه کسی باید اعتماد کرد؟ کاملا مشخص است که در هر عمل و اقدامی، یک نیروی متخصص و با تجربه همیشه بهترین راه حلها را ارائه میدهد و می تواند نیاز ما را رفع نماید.
از جمله مباحث مورد ارزیابی کارشناس رسمی دادگستری شامل موارد زیر میشود:
- ارزیابی و تعیین قیمت املاک و اراضی
- تعیین سرقفلی و کسب حق پیشه و تجارت
- ارزیابی تولیدی ها، کارخانجات و املاک صنعتی
- متره و برآورد ساختمان و تعیین میزان پیشرفت کار ( متره همان محاسبه و اندازه گیری مصالح مورد نیاز یک پروژه بوده و برآورد همان تعیین میزان هزینه ساخت و ساز در هر پروژه عمرانی میباشد. )
- ارزیابی و تعیین اجاره بها و اجرت المثل اراضی و املاک
- ارزیابی و تعیین علت و میزان خسارت در امور ساختمانی
- ارزیابی و تشخیص حسن انجام کار از لحاظ فنی و اجرایی
- حل و رسیدگی به اختلافات بین کارفرما، مشاور و پیمانکار و…
- تشخیص اراضی بایر، موات و دایر
- تفسیر عکسهای هوایی و ماهواره ای از نظر ساختمانی
- کارشناسی و ارزیابی املاک و تهیه ترازنامه یا اثبات تمکن مالی جهت مهاجرت
- و….
نقشه برداری در کارشناسی ارزیابی ملک:
کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک یا همان راه و ساختمان توسط نقشه برداری به تعیین مساحت دقیق ملک و ساختمان میپردازد. نقشه هایی که از نقشه برداری بدست می آید، در ارزیابی ملک، قیمت گذاری ملک، تعیین تکلیف سندی در موارد مربوط به وراثت و … مورد استفاده قرار میگیرد.
نقشه برداری را میتوان به عنوان یکی از بهترین روشها برای حل اختلافات، مخصوصا اختلافات مربوط به خط مرزی بین دو قطعه زمین معرفی نمود. به عبارتی میتوان گفت که هر وقت مالکان املاک مجاور و همسایه بر سر مرز دقیق املاک خود دچار اختلاف و ناسازگاری میشوند و نمیتوانند با هم به توافق برسند، استفاده از نقشه برداری توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بهترین گزینه برای حل این اختلافات میباشد.
نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری
یکی از مواردی که کارشناسان بخش اعتباری با آن مواجه هستند ، موضوع ارزیابی و تعیین قیمت املاک اعم از ویلائی ، مسکونی ، تجاری ، صنعتی وغیره جهت اجرای طرحهای عمرانی و یا ترهین وثائق بوده ولازم است در تعیین قیمت و بالطبع شناخت و تفکیک عوامل و پارامترهای تعیین کننده ، مرغوبیت و قیمت ملک از قبیل عرصه واعیان وامتیازات وهزینه های متفرقه آن دقت لازم بعمل آید چراکه به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری وارزیابی وتفکیک اطلاعات و داده های کمی، عوامل دخیل در موضوع کارشناسی است.
ارزش کارشناسی پارکینگ و انباری آپارتمان
در برآورد قیمت پارکینگ و انباری آپارتمان ها وهمچنین مرغوبیت مکانی آنها و نیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف واستاندارد (ارتفاع عرف و مفید واحد مسکونی ۲.۹۰ متر-حداکثر ارتفاع پارکینگ ۲.۲۰ تا ۲.۴۰ متر-حداکثر ارتفاع مفید پیلوت ۲.۴۰ متر-حداکثر ارتفاع زیرزمین ۲.۲۰ متر- ارتفاع عرف و مفید واحد تجاری ۴.۵۰ متر)، شرایط نورگیری، چشم انداز و معماری داخلی ملک، ودر مجتمع های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی وغیره، واقع شدن بنا در زیرزمین با توجه به شرایط نورگیری و آلودگی هوا وآلودگی صوتی ناشی از موتورخانه وسایر موارد، می بایست در نظر گرفته شود.
داشتن انباری و پارکینگ و مساحت آنها و سهولت تردد در آنها می تواند در نحوه کارشناسی ملک و روش کارشناسی موثر باشد.
قیمت گذاری و کارشناسی ملک توسط دادگستری
در دادگستری‌های هر دولتی، تخصصی برای تشخیص مسائل املاک تعیین شده است و از این تخصص، رشته‌هایی مانند (کارشناس رسمی ارزیابی ملک یا کارشناس رسمی راه و ساختمان، کارشناس رسمی عمران، کارشناس رسمی امور ثبتی، کارشناس امور معادن و رشته کشاورزی) مشغول به خدمت رسانی به دولت و مردم هستند.
کارشناسان رسمی دادگستری چه پرونده‌هایی را بررسی می‌کنند؟
- ارزیابی زمین
- بررسی وضعیت ثبتی ملک
- بررسی پلاک ثبتی سند
- انواع ملک‌های مسکونی
- ساختمان‌های اداری-تجاری
- تعیین حق و حقوق سرقفلی و کسب و پیشه
- قیمت گذاری شرکت‌ها و کارخانه‌ها
- محاسبه قدرالسهم در هر واحد ملک مسکونی
- محاسبه و ارزیابی قدرالسهم هر واحد از مجتمع‌های تجاری و اداری
- قیمت گذاری مغازه و مستغلات
- رسیدگی به اختلافات بین وارثین دارای ملک
- بررسی و اجرای مزایده در باب هر نوع ملک
- جهت ارزیابی نقل و انتقال سهام در کارخانه‌ها و شرکت‌ها
- قیمت گذاری و بررسی املاکی که در طرح شهرداری هستند
- محاسبه هزینه‌های استهلاک و ارزش دفتری در اماکن دولتی
- مسائل مربوط به مالیات و دارایی
- دستور صدور سندیت رسمی جهت تنظیم قرارداد
- ارزیابی دقیق ملک جهت تهاتر
- ارزیابی و ارزش گذاری املاک جهت استفاده در مسائل وثیقه و ضمانت
- بررسی تخلفات شهرداری در ساخت و ساز
- و …….
هزینه کارشناسی ملک توسط کارشناس دادگستری
طبق ماده ۱۱ قانون، دستمزد کارشناسی برای کلیه رشته‌های کارشناسی رسمی دادگستری در هر مورد ارجاعی، بدین شرح میباشد:
| قیمت ملک | دستمزد کارشناس |
| تا پنجاه میلیون ریال | مقطوعاً ۳,۰۰۰,۰۰۰ ریال |
| از پنجاه میلیون و یک ریال تا یکصد و پنجاه میلیون ریال نسبت به مازاد | ۰/۵ درصد |
| از یکصد و پنجاه میلیون و یک ریال تا دویست و پنجاه میلیون ریال نسبت به مازاد | ۰/۴ درصد |
| از دویست و پنجاه میلیون و یک ریال تا یک میلیارد ریال نسبت به مازاد | ۰/۳ درصد |
| از یک میلیارد ریال تا ده میلیارد ریال نسبت به مازاد | ۰/۱۲۵ درصد |
| از ده میلیارد و یک ریال تا یکصد و پنجاه میلیارد ریال نسبت به مازاد | ۰/۰۶ درصد |
| از یکصد و پنجاه میلیارد و یک ریال تا پانصد میلیارد ریال نسبت به مازاد | ۰/۰۳ درصد |
| از پانصد میلیارد و یک ریال تا ششصد و پنجاه میلیارد ریال نسبت به مازاد | ۰/۰۲۵ درصد |
| از ششصد و پنجاه میلیارد و یک ریال تا یک هزار میلیارد ریال نسبت به مازاد | ۰/۰۱۵ درصد |
| از یک هزار میلیارد و یک ریال مبلغ سه هزار میلیارد ریال نسبت به مازاد | ۰/۰۱۲ درصد |
| از سه هزار میلیارد و یک ریال به بالا، نسبت به مازاد | ۰.۰۱ درصد |
بر اساس ماده ۲۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی ، پرداخت دستمزد کارشناس به عهده متقاضی است. هرگاه قرار کارشناسی به نظر دادگاه باشد و دادگاه نیز نتواند بدون انجام کارشناسی انشای رأی نماید ، پرداخت دستمزد کارشناس در مرحله بدوی به عهده خواهان و در مرحله تجدیدنظر به عهده تجدیدنظر خواه است”
اگر هم کارشناسی به درخواست طرفین دعوا (خواهان و خوانده) باشد، به نظر می رسد که پرداخت دستمزد کارشناس باید به طور مساوی میان آن دو تقسیم شود.
نکات مهم در ارزیابی املاک
- یکی از اساسی ترین ارکان ارزشگذاری یک ملک، زمین یا اصطلاحاً عرصه ملک است، ابعاد و مساحت قطعه زمین بسیار تعیین کننده در ارزش ملک، ارزشگذاری براساس قطعات مبنائی که نصاب تفکیک هر منطقه است. باتوجه به متغییر بودن این موضوع، لازم است در اراضی بزرگ مقیاس این مهم رعایت گردد، موقعیت عرصه نسبت به خیابان و یا اصطلاحاً بر بودن خصوصاً در کاربری‌های تجاری و اداری بسیار حائز اهمیت است.
- در شرایط مساوی در شهرها، واحدهای ساخته شده در املاک جنوبی به‌صورت متوسط بین ۵% تا ۷% گرانتر از واحدهای شمالی ارزیابی می‌گردند.
- ازنظر توجه به میزان قدرالسهم اعیانی از عرصه، در شرایط مشابه ساختمان‌های با تعداد طبقات ۲ و ۳، در زمان ارزیابی به میزان ۵% تا ۱۰% بیشتر ارزشگذاری میشوند، این در حالی است که به‌صورت استثناء، در برجها و ساختمان‌های بلندمرتبه، باتوجه به اینکه امکانات رفاهی بیشتری وجود دارد، قیمت واحدهای آپارتمانی در این ساختمانها نسبت به واحدهای آپارتمانی معمولی، حدوداً ۱۵% تا ۲۰% بیشتر ارزشگذاری می گردند. (رعایت و برقراری تعادل به این‌گونه عوامل بستگی به تجربه، تخصص و تبحر کارشناس ارزیاب دارد)
- بمنظور درنظر گرفتن استهلاک در ارزیابی ساختمان‌های با قدمت بالا، به‌صورت رویه رایج، ساختمان‌های تا سه سال ساخت، معادل نوساز ارزیابی می گردند، بالاتر از سه سال قدمت ساخت، بازای هر سال ۱٫۵% کاهش ارزش، نسبت به ساختمان معادل نوساز کمتر ارزیابی می گردند.
- در واحدهای آپارتمانی، مساحت قیده شده در سند مالکیت بعنوان پارکینگ بین ۵۰% تا ۶۵ درصد ارزش هر مترمربع آپارتمان برآورد و ارزشگذاری می‌گردد. همچنین مساحت قید شده در سند مالکیت بعنوان انباری به‌صورت متوسط بین ۳۵% تا ۵۰% ارزش هر مترمربع آپارتمان ارزیابی می‌گردد.
- در واحدهای آپارتمانی دارای تراس و بالکن، ارزش هر مترمربع تراس مسقف معادل ۲۵ تا ۳۵ درصد ارزش هر مترمربع آپارتمان برآورد و ارزیابی می‌گردد، و ارزش هر مترمربع بالکنهای سه طرف باز برابر ۵۰% و بالکنهای دوطرف باز ۷۰% هر مترمربع آپارتمان ارزیابی و قیمتگذاری می گردند.
- در حالت مشابه واحدهای آپارتمانی که در ساختمانی دارای حیاط هستند، به‌صورت متوسط ۵ تا ۱۰ درصد نسبت به ساختمان‌های فاقد حیاط، بیشتر ارزیابی و قیمتگذاری میشوند.
