وکالت بلاعزل برای فروش به همراه مبایعه نامه رسمی و نیز تصرف، حقی برای مالکیت خریدار ایجاد میشود که حتی با فوت مالک نیز میتواند سند رسمی تقاضا شود و الزام برای تنظیم سند دریافت کند (تاریخ مبایعه نامه و دو شاهد و توضیحات مبایعه نامه موثرند، تاریخ درج شده در موقع رفع توقیف مال ناشی از خطر طلبکاران، موثر است) و وجه التزام در آن زمان خلف وعده قابل مطالبه است وکالت بلاعزل تا زمانی که وکیل یا موکل فوت یا محجور نشدهاند یا سند وکالت (باطل یا) اقاله نشده باشد، دارای استحکام و اعتبار است لذا زنده بودن موکل باید محرز شود و با استعلام از دفترخانه تنظیم کننده سند وکالت احتمال عزل وکیل کنترل گردد.
تفاوت افراز و تفکیک ملک
افراز: به معنای تقسیم ارزشی ملک، طبق سهام مالکین مختلف است.
تفکیک: به معنای جدا کردن قسمتهای مختلف ملک است، به طوری که آپارتمانهای موجود در یک مجموعه ساختمانی "تفکیک" (به معنی جدا شدن از نظر ثبتی) میشود.
قولنامه دلیل بر مالکیت است؟
در هنگام تنظیم قولنامه، نقل مالکیت صورت نمیگیرد و ضمانت اجرای تخلف از آن، پرداخت مبلغی به عنوان ودیعه یا وجه التزام است. قولنامه دلیل مالکیت نیست چون برای صدور سند مالکیت ممکن است لازم به حکم دادگاه باشد.
مبایعه نامه چیست؟
بیع نامه یا مبایعه نامه ورقهای است که شرایط بیع در آن قید شده و به امضاء و تایید طرفین خریدار و فروشنده میرسد. سندی که در آن عاقدی تعهد فروش عین معینی را که مالک آن است در آینده معلوم و در برابر ثمن معلوم میکند. در قرارداد بیع اگر متعهد به تعهد خود عمل نکند میتوان ایشان را ملزم به تسلیم مبیع یا ثمن کرد. (عنوان خواسته)
بنچاق اسناد مالکیت یا نقل و انتقال سابق بر معاملهای که فعلا انجام میشود (ماده 23 آئیننامه قانون ثبت).
البته در گذشته بنچاق به سندی عادی که قبل از تصویب قانون ثبت، نوشته میشد، اطلاق میشود. این سند معمولا توسط کاتبین و اشخاص باسواد نوشته میشد و توسط معتمدین و علمای دینی مهر و امضاء میگردید و اشخاص برای اثبات مالکیت خود به آن استناد میکردند، بعد از اجرای قانون ثبت، بنچاق به سندی گفته میشد که پس از نقل و انتقال ملک، توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم میشود و حاوی تمام جزئیات و متعلقات و مشخصات ملک است مانند آدرس، شمارههای انشعابات مربوط به آب، برق، تلفن و غیره و مطالبی که در آن قید میشود در کتابچه نیست و برای دسترسی به مشخصات ملک، بهتر است هنگام انجام معامله، محتویات بنچاق مورد مطالعه و بررسی قرار گیرد.
به سندی ورقهای تک برگ که در آن مشخصات خریدار، فروشنده، مشخصات ملک و شرایط بیع توسط دفتر اسناد رسمی در آن نوشته شود، اوراق و اسناد مالکیت مقدم از موخر(پیش از پسین) مدرک مالکیت آن باشد خواه استشهادیهای باشد با سجلات علما و معتمدان، خواه نه. بنچاق را بنجه، کهنه قباله، قبالات کهن هم گفتهاند یا قباله، سند، سند مالکیت بنچاق گویند خواه استشهادیهای باشد که سجلات علمای شهر و معتمدین محل بر آن دیده شود خواه قبوض مالیات عوارض و خواه اجاره نامهها و انتقال نامهها و فرامین حکم و امرا و سلاطین و امثال آنها باشد. فعلا سند قطعی غیرمنقول (بنچاق) به صورت چاپ الکترونیکی ارائه میشود. (شماره 18 رقمی بالا سند، 4 رقم اول سال صدور سند، 3 رقم بعدی نوع سند(مثلا 311 سند از نوع وکالت فروش غیرمنقول یا 203 سند مالکیت کاداستری) 5 رقم بعدی کد اداره ثبت یا دفتر اسناد رسمی، 6 رقم آخر چندمین سند از همان نوع سند در همان سال میباشد.)
اسناد رسمی چیست؟
اسنادی نظیر بنچاق، تقسیمنامه، صورتجلسه تفکیکی، وکالت نامه، اجاره نامه و غیره ملک را که در دفترخانه رسمی یا ادارات ثبت، یا نزد ماموران رسمی در حدود صلاحیت و طبق مقررات تنظیم شدهاند و علاوه بر مشخصات ثبتی، ممکن است حاوی اطلاعاتی در مورد آدرس ملک و انشعابات، سوابق ملک و غیره نیز باشند، اسناد رسمی گویند. اسناد رسمی از طریق اجرای ثبت و نیز دادگاه قابل اقدام است و قابل بی اعتنایی نیستند. اما اسناد عادی اینگونه نیستند.
سند ثبتی در پایان کلی ساختمان، توسط اداره ثبت صادر میشود که در آن، حدود و مساحت، پلاک فرعی و اصلی، شماره قطعه، موقعیت و طبقات، قسمت های اختصاصی (مانند آپارتمان، انباری، پارکینگ، تراس ویا حیاط خلوت) و نیز قسمت مشترکات و مشاعات (مانند لابی، انباری، پارکینک مشاعی و غیره) قید میشود و دارندگان مالکیت اختصاصی به قدرالسهم خود از مشترکات (بام، تاسیسات، اسکلت، نما، لابی، سالن اجتماعات، فضای ورزشی، دفتر مدیریت و نیز زمین و غیره) مالکیت خواهند داشت، درج میشود. در صورتجلسه تفکیکی، قدرالسهم عرصه، اعیان، ملحقات و منضمات مشخص میشود.
البته در تفکیک زمین به قسمتهای کوچکتر نیز صورتجلسه تفکیکی داریم. در ضمن در صورتجلسه تفکیکی، پلاک ثبتی اصلی و فرعی آپارتمان و شماره قطعه (از زمین یا آپارتمان تفکیکی)، حدود اربعه آپارتمان، مساحت و غیره ذکر میشود (وقتی در قطعه زمین چند آپارتمان در طبقات ساخته شود).
قبل از صدور سند و ثبت سند، صورتجلسه تفکیکی تنظیم میشود و اداره ثبت محل پس از دریافت تقاضای تفکیک ملک از طریق دفتر اسناد رسمی، اقدام به عملیات تفکیک و تنظیم صورتمجلس تفکیکی و نقشه تفکیکی (با همکاری نظام مهندسی ساختمان) میکند. پس از تشریفات قانونی و پرداخت هزینه، نسخهای از آن به دفتر اسناد رسمی متقاضی یا اداره ثبت صادرکننده سند ارسال و بایگانی میشود و اگر متقاضی، در دفترخانه اسناد رسمی غیر، تمایل به انجام تنظیم سند داشته باشد، دفترخانه متقاضی بدوی، کپی برابر اصل آن را ارائه میدهد.
درصورتی که ملکی توسط ثبت به چند قطعه کوچکتر تقسیم شود در صورتجلسه تنظیمی برای هر قطعه، شماره قطعه تفکیکی یا شماره قطعه قید میشود که قابلیت دریافت سند شش دانگ دارند. شماره قطعه تفکیکی آپارتمانها، معمولا همان ردیف صورتجلسه تفکیکی است که در سند، بنچاق، صورتمجلس و نقشه تفکیکی قید میشود.
سه نکته ثبتی بسیار مهم در ارزیابی 1-سناد مربوط به سال 1338 و به قبل آن- اسناد فاقد مساحت میباشند و حدود اربعه توصیفی و بدون ابعاد میباشد. در انتقال یا تغییر سند منگولهدار به سند تک برگ، اداره ثبت مالک را ملزم به تهیه نقشه دقیق توسط نقشهبردار نظام مهندسی و ممهور نقشه به مهر کارشناس امور ثبتی است. این نقشهها دقیق و در سیستم U.T.M با ابعاد و مساحت دقیق (و با دقت سانتیمتری و قابل اجرا) ارائه میشود.