با نگاهی به انواع ساختمان‌هایی که در اطرافتان وجود دارد قطعاً تا به حال این سؤال در ذهنتان ایجاد شده است که چگونه برخی از ساختمان‌ها جهت سکونت و برخی دیگر به‌عنوان ساختمان‌های تجاری، اداری، کشاورزی، ورزشی و انواع دیگر شناخته شده‌اند. کاربری ساختمان و مجوز شهرداری این مسئله را تعیین می‌کند و شامل کاربری مسکونی کاربری تجاری و فاقد کاربری است.
به‌طور خلاصه می‌توان گفت که نحوه‌ی استفاده از یک ملک یا ساختمان، که بر مبنای طرح تفصیلی شهرداری و بر اساس چگونگی استفاده از آن ساختمان و فعالیت‌های شهری اطراف آن مشخص می‌شود، کاربری ساختمان گویند. کاربری ساختمان در ۸ نوع کاربری مسکونی، کاربری تجاری، کاربری کشاورزی، کاربری صنعتی، کاربری خدماتی، کاربری معدن، کاربری ورزشی و فاقد کاربری تقسیم‌بندی شده است.
انواع کاربری ساختمان
منظور از ساختمان بنایی است مستقل و مجزا که به‌وسیله‌ی دیوار از سایر بناهای هم‌جوار خود جدا می‌شود و عموماً شامل یک یا چند اتاق است.
عموماً ساختمان‌ها به‌منظور سکونت و یا برای راه‌اندازی کسب‌وکار ساخته می‌شوند. واحد مسکونی، واحد مسکونی_تجاری، واحد تجاری، واحد صنعتی، واحد آموزشی و بهداشتی از انواع مختلف ساختمان‌ها هستند و همان‌طوری که از نامشان پیداست با هدف خاصی ساخته می‌شوند. به‌طور مثال واحد مسکونی ساختمانی است که یک یا چند خانواده در آن زندگی می‌کنند. واحد مسکونی_تجاری ساختمانی است که قسمتی از آن جهت سکونت و بخش دیگر برای کسب‌وکار و تجارت مورداستفاده قرار می‌گیرد. همین‌طور واحدهای تجاری برای کسب‌وکار تجاری، واحد صنعتی برای فعالیت‌های صنعتی و واحد آموزشی و بهداشتی شامل مدارس و بیمارستان و غیره هستند. به نحوه‌ی چگونگی استفاده از یک ملک که با توجه به طرح تفصیلی شهرداری و فعالیت شهری اطراف آن تعیین می‌شود کاربری ساختمان گویند لذا ساخت‌وساز در آن باید با مجوز شهرداری صورت گیرد.
انواع کاربری ساختمان عبارت‌اند از کاربری مسکونی، کاربری تجاری، کاربری کشاورزی، کاربری صنعتی، کاربری خدماتی، کاربری معدن، کاربری ورزشی و املاکی که فاقد کاربری هستند. در ادامه هرکدام از کاربری ساختمان به‌طور مختصر توضیح داده می‌شوند.
کارشناسان رسمی دادگستری تهران - ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری
کاربری ساختمان مسکونی
ساختمانی که بر اساس طرح جامع و تفصیلی شهرداری در محدوده‌ای از شهر با تراکم‌های مختلف مسکونی بنا شود این پتانسیل را دارد که افرادی در آن سکونت کنند بنابراین مجوز شهرداری آن با کاربری مسکونی صادر می‌شود.
حتی زمینی که در تراکم‌های مسکونی شهر واقع‌شده است می‌تواند کاربری مسکونی داشته باشد. املاک با کاربری مسکونی به سه دسته آپارتمان، ویلایی و زمین مسکونی تقسیم می‌شوند.
امروزه با افزایش جمعیت و نبود زمین کافی اغلب واحدهای مسکونی در یک یا چند ساختمان واقع می‌شوند که ورودی اصلی، راه‌پله و گاها پارکینگ و حیاط آن‌ها مشترک است به این‌گونه ساختمان‌ها آپارتمان گفته می‌شود.
قسمت‌هایی که به‌صورت مشترک بین اهالی ساختمان استفاده می‌شود بخش مشاع ساختمان نامیده می‌شود. برای یک آپارتمان علاوه بر کاربری مسکونی می‌توان کاربری تجاری و اداری نیز اخذ کرد. ساختمان‌های ویلایی ساختمان‌هایی یک یا چندطبقه هستند که ورودی اصلی، حیاط و تمامی امکانات موجود در آن مستقل بوده و به‌صورت مشترک با واحدهای مسکونی دیگر استفاده نخواهد شد.
زندگی در خانه‌های ویلایی با آسایش بیشتری همراه است زیرا نیازی نیست تا بخش‌هایی از ساختمان را با افراد ساکن در ساختمان‌های مجاور شریک شد. زمین با کاربری مسکونی زمینی است که ساخت‌وسازی در آن انجام‌نشده اما مجوز شهرداری جهت ساخت واحد مسکونی برای آن صادر می‌شود و یا امکان اخذ مجوز شهرداری برای ساخت ساختمان مسکونی برای آن فراهم است.
این نوع کاربری برای دو نوع زمین صادر می‌شود: زمین زراعی و باغ. کاربری کشاورزی زراعی اغلب برای زمین‌هایی صادر می‌شود که در آن محصولاتی زود بازده نظیر گندم، ذرت و انواع صیفی‌جات کشت می‌شود.
اغلب این نمونه از زمین‌ها در روستاها هستند.
البته زمین زراعی در شهرهای کوچکی که قبلاً روستا بوده و با گذشت زمان به شهر تبدیل شده‌اند نیز یافت می‌شود.
به زمینی که مملو از درخت است و عموماً درختان آن میوه می‌دهند باغ گفته می‌شود. برای این زمین‌ها نیز مجوز شهرداری با کاربری کشاورزی صادر خواهد شد.
کاربری ساختمان تجاری
در ساختمان‌هایی با کاربری تجاری می‌توان انواع مغازه، رستوران، عمده فروشی و دفاتر خدماتی مثل دفاتر بیمه و آژانس‌های مسافرتی و غیره را راه‌اندازی کرد.
مهم‌ترین مسئله‌ای که زمان خرید یک ملک تجاری باید مدنظر قرار دهید داشتن مجوز شهرداری با کاربری تجاری است زیرا وجود یک ملک تجاری صرفاً به معنای دارا بودن کاربری تجاری نبوده و ممکن است فاقد کاربری تجاری باشد.
مطابق دستورالعمل وزارت کشور با عنوان “دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی”، تمام ساختمان‌هایی که مطابق با تبصره بند۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری با هدف کسب و کار و تجارت بناشده‌اند واحد تجاری خوانده می‌شوند.
همچنین واحدهای صنعتی تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت نیز در دسته واحدهای تجاری قرار می‌گیرند درنتیجه باید دارای کاربری تجاری باشند. به عبارتی تمام ساختمان‌هایی که در آن فعالیت‌های صنفی و معاملات تجاری انجام می‌شود به فعالیت‌های کسب‌وکار و تجارت مرتبط بوده بنابراین باید کاربری تجاری داشته باشند.
هر نوع زمین یا ساختمانی که دارای کاربری صنعتی با مجوز شهرداری است مجاز است تا هرگونه فعالیت صنعتی نظیر تولید، انبار یا توزیع را انجام دهد. کارخانجات، تعمیرگاه‌ها و کارگاه‌های تولیدی دارای کاربری صنعتی هستند.
این نوع املاک اغلب در شهرک‌های صنعتی و یا در مناطقی خارج از شهر وجود دارند.
حتی اگر با گذشت زمان و گسترش منطقه شهری آن ملک در داخل شهر قرار گیرد معمولاً توسط دستگاه‌های مسئول و ذی‌ربط به خارج شهر انتقال داده می‌شود.
کاربری خدماتی
از ساختمانی با کاربری خدماتی همانند ساختمانی با کاربری تجاری کسب درآمد می‌شود که به این نوع کاربری‌ها کاربری انتفاعی گفته می‌شود.
تفاوت کاربری خدماتی با کاربری تجاری این است که چون کاربری خدماتی فعالیتی عام‌المنفعه است بنابراین جهت گرفتن مجوز شهرداری نیازی به پرداخت هزینه نخواهد بود.
اما در صورت تصمیم به تغییر کاربری باید هزینه‌های تبدیل کاربری پرداخت شود. گرمابه‌های عمومی نمونه‌ای از ساختمان‌ها با کاربری خدماتی هستند که چون جهت حفظ بهداشت و سلامت عمومی فعالیت می‌کنند بنابراین جهت گرفتن مجوز شهرداری هزینه‌ای پرداخت نمی‌کنند.
اگر قصد خرید ملکی با کاربری خدماتی را دارید ابتدا در مورد امکان تغییر کاربری و مسائلی که ممکن است زمان تغییر کاربری با آن روبه‌رو شوید تحقیق کنید.
کاربری معدن
زمینی که ماده‌ای با ارزش و البته قابل‌استخراج در خود دارد امکان احداث معدن در آن فراهم خواهد بود لذا برای احداث معدن باید کاربری معدن برای آن اخذ شود.
معمولاً برای زمینی که در آن انواع فلزات، سنگ‌های قیمتی، سنگ‌های ساختمانی، خاک‌های قابل‌استفاده در کارهای صنعتی و ساختمانی(که گاهی قابل‌تبدیل به یک محصول با استفاده از یک روند فرآوری هستند)، یافت می‌شود، کاربری معدن با مجوز شهرداری صادر خواهد شد.
بعد از اطمینان از وجود ماده‌ی قابل‌استخراج در زمین، آن زمین باید به‌عنوان معدن به ثبت برسد در غیر این صورت هرگونه برداشت از آن غیرقانونی خواهد بود.
اگر شخصی در زمینی بدون مالک یک معدن کشف کند و به ثبت برساند مالک آن زمین خواهد شد.
این نوع کاربری اغلب برای احداث استادیوم‌های ورزشی، زمین‌های بازی و باشگاه‌های ورزشی صادر می‌شود.
استخرهای سرپوشیده و روباز نیز جزء این دسته از املاک هستند که با مجوز شهرداری به فعالیت می‌پردازند.
تا به امروز اکثر کاربری‌های ورزشی برای املاکی صادرشده که عمدتاً دولتی بودند اما هم‌اکنون شاهد ورود بخش خصوصی در این حوزه نیز هستیم.
البته اغلب کاربری ورزشی صادرشده برای بخش خصوصی، اکثراً به باشگاه‌های کوچک ورزشی تخصیص داده‌شده است.
فاقد کاربری
زمین‌هایی که در هیچ‌کدام از دسته فوق قرار نگیرند زمین‌هایی فاقد کاربری هستند که یا به‌عنوان ذخیره‌های شهری در نظر گرفته‌شده‌اند و یا طرح جامع و تفصیلی‌ای برای آزادسازی آن‌ها ارائه نشده است لذا مجوز شهرداری به آن‌ها تعلق نمی‌گیرد.
