ارزیابی و قیمتگذاری املاک تجاری توسط کارشناسان رسمی دادگستری
ارزیابی و قیمتگذاری املاک تجاری توسط کارشناسان رسمی دادگستری در این حوزه، باهدف اجرای طرح‌های عمرانی و یا در رهن قرار گرفتن ملک جهت وثیقه برای استفاده از تسهیلات و خدمات ارگان‌های دولتی و سازمان‌ها جهت اثبات تمکن مالی، جهت مهاجرت و اقامت ول و فصل اختلافات حقوقی بوده و لازم هست در ارزیابی و قیمتگذاری املاک تجاری یا صنعتی، تفکیک عوامل و پارامترهای تعیین‌کننده و قیمت ملک از قبیل عرصه ملک (زمین) و اعیان و امتیازات و موقعیت و هزینه‌های متفرقه آن، اهمیت لازم لحاظ شود چون کارشناسی یعنی فرآیند گردآوری و ارزیابی و تفکیک اطلاعات و داده‌های کمی که عوامل دخیل در ارائه گزارش دقیق می‌باشد.
۴ اقدام اولیه برای ارزیابی املاک تجاری چیست؟
- تأیید صحت مشخصات ثبتی سند و اسناد مالکیت با موقعیت معرفی‌شده، د ر واقع این مورد برای املاکی که خارج از محدوده شهری هستند اهمیت بالاتری دارد.
- استعلام از شهرداری جهت کسب اطمینان از اینکه ملک معرفی‌شده در محدوده طرح‌های عمرانی نباشد.
- ارزیابی و قیمتگذاری املاک تجاری در عرصه و اعیان
- ارزیابی حق کسب و حق سرقفلی ملک
عوامل مهم در ارزیابی عرصه املاک تجاری چیست؟
از عواملی که در قیمتگذاری املاک تجاری مؤثر هستند ارزش عرصه (زمین) می‌باشد که هرچه موقعیت و کیفیت بهتری داشته باشد اعیان چشم‌گیرتری را پدید می‌آورد و اعیان با موقعیت عالی هم برای عرصه ارزش‌افزوده ایجاد می‌کند.
- اندازه ابعاد ملک بخصوص بر ملک (طول و عرض متصل به گذرگاه)
- موقعیت مناسب ملک با تناسب کاربری، ازآن‌جهت اهمیت دارد که نحوه توزیع خدمات شهری را نشان می‌دهد و برحسب کاربری ارزش آن متغیر است
- چند بر بودن ملک (عرض و تعداد گذرگاه‌های مجاور)
- احتمال تغییر کاربری (چگونگی استفاده از هر ملک را کاربری می‌گویند)
- جایگاه ملک نسبت به معابر و جهات اربعه
- موقعیت منطقه‌ای ملک اینکه آبا در محدوده شهری هست یا خارج از محدوده
عوامل مهم در ارزیابی اعیان املاک تجاری چیست؟
- هزینه‌های ساخت بنا
- هزینه‌های شهرداری
هزینه‌های ساخت بنا در املاک تجاری: که شامل هزینه‌های طراحی، نقشه‌برداری، نظارت، اجرا، تهیه مصالح و تجهیزات، تأمین ماشین‌آلات، در پروژه‌های مهم و خاص بررسی زمین (ژئوتکنیک) و … می‌باشد با در نظر گرفتن عوامل ذکرشده ساختمان را از جهت نوساز و کلنگی بودن با توجه به نوع سازه و نما و مشخصات نازک‌کاری بررسی می‌کنند و با در نظر گرفتن امتیازاتی که ساختمان دارد از قبیل امکانات رفاهی و ورزشی مثل استخر، سونا و بام سبز و استفاده از مصالح لوکس بیشتر از حد عرف مانند نما و دکوراسیون داخلی خاص و گران، سیستم‌های امنیتی، تأسیسات سرمایشی و گرمایشی، ژنراتور برق اضطراری و انشعابات آب، برق، گاز، تلفن، آسانسور، پارکینگ و انباری هزینه اعیان ملک به ازای هر مترمربع برآورد می‌شود.
جزئیاتی نیز وجود دارند که می‌توانند در قیمتگذاری املاک تجاری امتیاز مثبت یا منفی داشته باشند از قبیل تعدد پارکینگ و موقعیت مکانی آن، انباری و متراژ آن، ویو (ابدی یا موقت بودن) و شرایط نورگیری ملک، قرارگیری در طبقات پایین و زیرزمین (صدای موتورخانه و نورگیری پایین) که همه موارد در بالا یا پایین رفتن ارزش ملک تأثیرگذارند.
هزینه‌های شهرداری: شامل عوارض صدور پروانه، عوارض پذیره در املاک تجاری، عوارض مازاد تراکم، عوارض پیش‌آمدگی (بالکن)، عوارض حذف پارکینگ (در صورت عدم تأمین مقدار لازم)، عوارض کمیسیون‌های مختلف، عوارض آتش‌نشانی و فضای سبز و غیره
اگر ملکی دارای چند بر باشد در محاسبه عوارض مربوطه باید ملاک عمل، بالاترین قیمت منطقه‌ای به ملک مشرف‌به معبر باشد و اگر ملک در اطراف فلکه یا میدان قرار داشته باشد پرداخت عوارض و شهرداری باید بر اساس بالاترین قیمت منطقه‌ای جبهه خیابانی که از فلکه یا میدان منشعب شده محاسبه شود.
ساختمان‌هایی که در محل ساختمان‌های قدیمی و کلنگی ساخته می‌شوند به مدت ۳ سال از اتمام ساخت از هزینه‌های عوارض شهرداری قانونی معاف هستند و در ارزیابی ملک باید لحاظ شوند.
از عوامل مهم ذکرشده در ارزیابی املاک تجاری حق کسب و حق سرقفلی ملک هست
حق کسب چیست؟
حق کسب و پیشه حقی است که مربوط به مالک ملک تجاری نمی‌باشد درواقع درنتیجه تلاش و کوشش و جلب مشتری با توجه به کیفیت کار یا برند شدن مستأجر ایجادشده و مربوط به عملکرد خود مستأجر هست پس هنگام تخلیه موجر باید این حق را به مستأجر پرداخت کند ازلحاظ شرعی هم حق کسب حائز اهمیت و موردبحث هست.
حق سرقفلی چیست؟
به‌نوعی مالکیت غیرمالی، نامشهود و معنوی که تاجر برای تقدم در اجاره ملک تجاری و ادامه تجارت در محل کار خود دارد که شامل ارزش برند شرکت، مشتریان وفادار یا کارکنان وفادار و رابطه خوبی که با آن‌ها ایجادشده درواقع به دلیل اعتبار و شهرتی که تاجر در آن مکان به دست آورده مشتریان خرید را ازآنجا ادامه می‌دهند و تاجر یا مالک هزینه‌ای اضافی بابت سرقفلی غیر از اجاره‌بها از مستأجر دریافت می‌کند که ازلحاظ قانونی و شرعی مجاز می‌باشد.
خدمات کارشناسی در مورد موضوع ارزیابی املاک تجاری نیازمند کارشناسان رسمی رشته راه و ساختمان و نقشه‌برداری می‌باشد که گروه ایران کارشناس با بهره‌گیری از کارشناسان رسمی دادگستری صاحب صلاحیت و عضو کانون و یا مرکز کارشناسان رسمی دادگستری طبق ضوابط و قوانین آماده کارشناسی ، ارزیابی و ارائه گزارش می‌باشد.
