نحوه قیمت گذاری ملک مزایده ای
مزایده چیست؟ ملک مزایده‌ای چیست و چگونه قیمتگذاری می‌شود؟ چند نوع مزایده داریم؟
در حالت کلی مزایده فرآیندی است که کالا یا خدمات مشخصی در اختیار فردی که قیمت بیشتری را پیشنهاد دهد، گذاشته می‌شود. در این مقاله به صورت خاص منظورمان از این کالا ملک است. ملکی که دولت آن را به صورت مزایده‌ای به فروش می‌رساند
قیمت گذاری ملک مزایده‌ای توسط چه کسی انجام می‌شود؟
کارشناسی و قیمتگذاری ملک مزایده‌ای توسط کارشناس قیمتگذاری رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان انجام می‌شود.
انواع مزایده:
مزایده عمومی
در مزایده عمومی، از همان ابتدا خریدار و قیمت پیشنهادی آن کاملاً مشخص است و این گونه مزایده مختص موضوع و افراد خاص نیست و اکثراً مردم عادی در آن شرکت می‌کنند.
مزایده خصوصی
در مزایده‌ی خصوصی یک طرف به صورت محرمانه قیمت پیشنهادی خود را بیان می‌کند و خریداران دیگر که رقیب محسوب می‌شوند از قیمتی که پیشنهاد شده است، اطلاعی ندارند.
فروش مزایده‌ای ملک مشاع
اگر ملک مشارکتی و دارای چند مالک باشد یعنی در واقع سند مشاع داشته باشد، حال چه به دلیل وراثتی بودن ملک یا هر دلیل دیگری می‌توانند با تقسیم ملک بین شرکا به توافق برسند؛ اما در زمانی که نتوانند به توافق برسند مبحث مزایده مطرح می‌شود.
سهم هر یک از شرکا توسط اداره ثبت مشخص و به شخص داده می‌شود که به آن افراز یا جدا نمودن سهم شرکا گفته می‌شود.
اما اگر ملک قابلیت افراز نداشته باشد در اینجا دادگاه با درخواستی که شرکا می‌دهند دستور فروش ملک می‌دهد و پول را بین طرفین تقسیم می‌کند.
برای جدا نمودن ملک، اگر ملک سند رسمی داشته باشد یا فرآیند ثبتی آن تمام شده باشد باید به اداره ثبت محلی که ملک در آن قرار دارد مراجعه شود.
اما اگر فرآیند ثبتی ملک به پایان نرسیده باشد باید درخواست جداسازی ملک را به دادگاه ارائه کرد. هر یک از شرکا می‌تواند درخواست قیمتگذاری ملک را به دادگاه بدهد.
طریقه مزایده ملک مشاع
دادگاه بلافاصله پس از دستور فروش دادنامه را به بخش اجرای حکم می‌دهد. مامور اجرای حکم پس از تشکیل پرونده، کارشناسی را برای تشخیص و قیمت گذاری ملک مزایده‌ای مشخص می‌کند.
پس از کارشناسی ملک توسط کارشناس مشخص شده از سمت دادگاه، هر یک از شرکا می‌توانند اعتراض کنند. اما اگر طرفین اعتراضی نداشته باشند بخش اجرا حکم آگهی مزایده را انتشار می‌دهد. همچنین روز و ساعت مشخصی برای مزایده اعلام می‌کند. پس از به فروش رسیدن ملک مامور اجرا با کسر کردن هزینه‌ها، سهم هر یک از شرکا را از مبلغ ملک می‌دهد.
شرایط مزایده ملک مشاع
- ملک غیر قابل جدا شدن باشد.
- تمامی شرکا طرف دعوا باشند.
- ملک توقیفی نباشد.
نحوه قیمت گذاری ملک مشاع توسط کارشناس
قیمت گذاری یک ملک عملا یک کار تخصصی و حرفه‌ای است و این در مورد قیمت گذاری انواع کاربری‌های املاک مانند آپارتمان مسکونی، زمین تجاری، واحد اداری، کارخانه تولیدی و کارگاه صنعتی نیز صدق می‌کند.
شهرداری یا اداره ثبت اسناد و املاک و یا شعبه‌های حقوقی دادگاه‌ها در این مورد بر اساس نظر کارشناسی عمل می‌کند.
لازم است برای قیمت گذاری ملک مزایده‌ای و همچنین شناخت و تفکیک عوامل و پارامترهای مشخص کننده در مورد مرغوبیت و قیمت ملک، از نظر عرصه و اعیان و هزینه‌ها دقت شود زیرا به تعبیر کارشناسی، مراحل گردآوری و ارزیابی و تفکیک اطلاعات در کارشناسی دخیل هستند.
۲ عامل اصلی مشخص کننده کارشناسی قیمت گذاری ملک مزایده‌ای
۱. از عوامل مهم در مشخص کردن قیمت گذاری ملک مزایده‌ای، ارزش عرصه یا زمین ملک است؛ زیرا زمین مرغوب اعیان یا ساخت قابل قبولی نیز به وجود می‌آورد و به دنبال آن ساخت مناسب ارزش افزوده برای زمین ایجاد می‌کند. پس ارزش زمین پارامتر و عاملی است که تاثیر به سزایی در قیمتگذاری ملک مزایده‌ای دارد و پس از استعلام از منبع‌های معتبر محلی قیمت گذاری انجام می‌شود. از جمله :
الف – مساحت ملک خصوصاً بَر ملک
ب – کاربری ملک؛ زیرا براساس کاربری، قیمت گذاری ملک مزایده‌ای متفاوت و در کارشناسی نیز موثر است.
ج – چند بَر بودن ملک
د – موقعیت مکانی ملک
ه – امکان تغییر کاربری
۲. عامل اساسی دیگر در قیمت گذاری ملک مزایده‌ای، ارزش اعیان یا همان بنای ملک است که شامل موارد زیر است:
الف – هزینه‌های شهرداری از عوارض‌هایی چون؛ صدور پروانه، پذیره در نوع کاربری تجاری، افزایش تراکم، پیش روی مانند بالکن، کمیسیون‌های مختلف، آتش نشانی و…
ب – حق سر قفلی در ملک تجاری
ج – هزینه‌های احداث بنا که شامل طراحی و تهیه نقشه‌های اجرایی، هزینه نظارت، مدیریت اجرا، آماده سازی مصالح و تجهیزات، در برخی پروژه‌ها هزینه زمین شناسی، تهیه ماشین آلات و …
جمع بندی:
-در حالت کلی مزایده به فرآیندی که جهت فروش یا انتقال کالا یا خدمات است، گفته می‌شود.
– قیمت گذاری ملک مزایده ای توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان انجام می‌شود.
– برای قرار دادن ملک برای مزایده، باید ملک غیر قابل جدا شدن باشد و تمامی شرکا طرف دعوا قرار گیرند و همچنین ملک نباید توقیفی باشد.
– عرصه و اعیان دو عامل اصلی قیمت گذاری ملک مزایده‌ای است.
