محاسبه قیمت ملک کلنگی
در ایران عمر مفید یک ساختمان به زیر ۵۰ سال رسیده است. به همین خاطر خانه‌هایی که درجه‌ی فرسودگی آن ها بیشتر باشد و شرایط زندگی کردن در آنها سخت‌تر باشد را خانه‌های کلنگی می‌نامند.
البته همچنان ساختمان هایی را می‌بینیم که بالای ۵۰ سال سن دارند ولی نسبت به سن ساخت، مرتب و سالم مانده‌اند و در مقابل نیز خانه‌هایی را میتوان دید که با ۱۵ یا ۲۰ سال سن، قابل سکونت نیستند.
عمر مفید یک ملک به نوع متریال استفاده شده، شرایط محیطی، نوع نگهداری ساکنین و … بستگی دارد.
بنابراین اگر ملکی قابلیت سکونت ندارد و از نظر معماری نیز بازسازی آن هزینه ی بالایی دارد و به قول معروف ارزش خرج کردن و تعمیرات ندارد را کلنگی می‌نامیم و برای قیمت گذاری خانه کلنگی از این دست فقط ارزش زمین آن را در نظر می‌گیریم.
چه کسانی برای خرید خانه های کلنگی اقدام می‌کنند؟
- اصولا کسانی که مایل به سرمایه گذاری هستند، به فکر خرید و فروش یا ساخت و ساز ملک های کلنگی می‌افتند.
- معدود کسانی هم هستند که به خاطر شرایط اقتصادی نامناسب، به صورت اجبار خرید خانه های قدیمی و تقریبا فرسوده را ترجیح می‌دهند، زیرا در قیمت گذاری خانه کلنگی ارزش زمین حساب می‌شود و ارزش ساخت ندارد، به همین دلیل برای خرید ارزان‌تر است.
- قطعا اقامتگاه های تاریخی یا هتل های بوم گردی و سنتی را دیده اید یا در آن فضای عالی، وقت گذرانده اید. در این نوع بافت ها نیز شاهد سبک خانه های کلنگی هستیم که به دست سرمایه گذاران بازسازی شده اند.
- بعضی از مالکین خانه های کلنگی نیز به هر دلیلی قدرت بازسازی یا ساخت و ساز را ندارند به همین خاطر قرارداد مشارکت در ساخت را امضا می‌کنند. معمولا سهم مالک در ۵۵ درصد و سهم پیمانکار ۴۵ درصد محاسبه می‌شود.
قیمت گذاری خانه کلنگی با توجه به آپارتمان نوساز مسکونی
در این نوع ارزیابی قیمت تقریبی یک آپارتمان نوساز در منطقه را به دست می آوریم و آن مقدار را ضرب در دو می‌کنیم، به این شکل قیمت تقریبی زمین در همان منطقه را به دست می‌آوریم.
مثلا اگر آپارتمان نوسازی در محله ی نیاوران به قیمت متری ۲۰۰ میلیون تومان قیمت خورده باشد، در همان کوچه زمین یا ملک کلنگی به ارزش متری ۲۳۵ میلیون تومان قیمت گذاری می‌شود.
موارد قابل بررسی در قیمت گذاری خانه کلنگی
قدرالسهم
اولین مورد قابل بررسی در خانه های کلنگی شرایط قدرالسهم آن ملک است.
طبق تعریف قانونی به کل زمین ملک عرصه می‌گوییم و به بنای ساخته شده در عرصه، اعیان می‌گوییم. بنابراین در قیمت گذاری خانه قدیمی که ساخت فرسوده ای دارد، ارزش عرصه یا زمین را محاسبه می‌کنند، همچنین زمینی که از نظر موقعیت مرغوب باشد ارزش افزوده ایی برای اعیان به حساب می‌آید.
موقعیت منطقه
دومین مورد که از نظر هر خریدار یا سرمایه گذاری حائز اهمیت است بررسی میزان رشد منطقه است که تاثیر مستقیم بر قیمت گذاری خانه کلنگی دارد. همه می‌دانیم که سرعت رشد بیشتر، سود بیشتر به همراه دارد.
قیمت گذاری ارزش عرصه تابع این پارامترها است
متراژ کل زمین
چنانچه ابعاد عرض گذر ورودی اصلی ملک، بیشتر باشد زمین از مرغوبیت بالاتری برخوردار است، زیرا خانه های قدیم معمولا عرض کمتری برای عرض خانه در نظر می‌گرفتند.
شناسایی پهنه ملک
مساحت یک ملک شامل یک حرف انگلیسی و چندین عدد است که هر یک از این حروف یا اعداد یکی از ویژگی های ملک را توضیح می دهد. هر نوع زمین دارای ضوابط خاصی برای ساخت و ساز است که در نقشه های تفصیلی شهرداری به طور کامل مشخص شده و تراکم ساختمانی و اشغال مجاز بر اساس متراژ تعیین می‌شود. بنابراین بررسی تعریف متراژ ملک در انتخاب و خرید خانه کلنگی و همچنین انتخاب نوع ساخت و درجه تراکم به شما کمک زیادی می‌کند.
قناس بودن زمین ملک کلنگی
چنین عیبی برای سازنده مانند شمشیر دولبه عمل می‌کند. بدون شک کمبود و قناسی زمین همیشه برای خریدار بد است. اما این لزوما برای سازنده بد نخواهد بود.
درصد زمین قابل ساخت با در نظر گرفتن ضریب اشغال تعیین شده توسط شهرداری در هر منطقه تعیین می شود. اما با در نظر گرفتن اینکه هر ملک باید همباد با املاک همسایه ساخته شود، مالکیت زمینی که قناسی دارد، می تواند به سازنده اجازه دهد تا مساحت بزرگتری بسازد.
یعنی گاهی نوع کجی و قناسی زمین می تواند مساحت وسیعی را برای ساخت در اختیار سازنده قرار دهد. اما به طور کلی قناسی از سه طریق برای سازنده مشکل ایجاد می کند:
- امکان دیرتر فروش رفتن ملک به دلیل نگرش منفی خریدار
- تهیه نقشه مناسب از این زمین سخت‌تر می‌شود
- ساخت و ساز در این شرایط سخت‌تر می‌شود
البته اگر نوع قناسی زمین به گونه ای باشد که امکان ساخت زیرساخت های بیشتری را برای سازنده فراهم کند، با توجه به سود بیشتری که نصیب سازنده می‌شود، می توان از این موارد چشم پوشی کرد.
موقعیت جانمایی ملک
اگر ملک در منطقه خوش آب و هوا و ویلایی باشد یا منطقه‌ی امن و مشهوری باشد، زمین ارزشمندی حساب می‌شود و می‌توانیم به عنوان ارزش افزوده به آن نگاه کنیم.
همچنین قیمت گذاری خانه کلنگی به قدمت منطقه نیز ربط دارد، به طور مثال خانه‌ی قدیمی نزدیک به میدان امام خمینی ، نسبت به خانه ای کلنگی در منطقه‌ی جماران ارزان تر است.
چند بر بودن ملک و داشتن راه های دسترسی
وقتی خانه کلنگی مدنظر ما نزدیک به وسایل حمل و نقل عمومی باشد، دسترسی راحت به مرکز خرید و خدمات رفاهی داشته باشد، در منطقه‌ی شلوغی و ترافیک نباشد، همچنین در اطراف امکانات پزشکی و درمانی باشد، ارزش خیلی بیشتری خواهد داشت، درصد‌بندی ارزیابی هر کدام از این دسترسی ها با بودن یا نبودنشان کم و زیاد می‌شود.
کاربری بودن ملک
در قیمت گذاری خانه کلنگی، ارزش ملک به نوع کاربری منطقه مربوط می‌شود، ارزش کاربری ملک مسکونی با کاربری ملک اداری یا تجاری متفاوت است.
از انواع کاربری ملک می‌توانیم از کاربری مسکونی، اداری، تجاری، زراعی، آموزشی، صنعتی و غیره نام ببریم.
محل قرارگیری ملک
در قیمت گذاری خانه کلنگی، جنوبی بودن یا شمالی بودن جهت ملک اهمیت بالایی دارد، به این دلیل که جهت ساخت و ساز جدید را مشخص می‌کند.
سرمایه گذاری که قصد ساخت و ساز دارد به دو دلیل ترجیح می‌دهد قیمت بیشتری برای خانه ی کلنگی با جهت جنوبی بدهد، اول اینکه ساختمان از دو طرف، هم از طرف حیاط، هم از سمت کوچه نورگیر خواهد بود، دوم اینکه زمین های جنوبی جواز ارتفاع دارند یعنی اجازه‌ی ساخت دو طبقه به بالا را دارد.
پیشنهاد تهران کارشناس و کلام آخر:
از قلم نیندازید که ملک کلنگی می‌تواند بهترین نوع سرمایه گذاری باشد و شما با مشورت و تحقیق کردن می‌توانید در هر حالت سود مناسبی به دست بیاورید.
بررسی عوامل تاثیر گذار در قیمت گذاری خانه کلنگی نیز، جزو خدمات تهران-کارشناس است.
