قیمتگذاری ملک
اگر قصد فروش ملکی را داشته باشید، باید در قیمت گذاری آن بسیار منطقی و عاقلانه رفتار کنید. زیرا بسیاری از افراد به خاطر وجود حس سردرگمی و تردید، قیمت‌هایی را برای ملک خود در نظر می گیرند که از ارزش واقعی آن به دور است. به همین جهت باید مدت‌های زیادی برای فروش منتظر بمانند.
ترفندهای قیمت گذاری
- یکی از ترفندهای کاربردی برای جلب توجه مشتریان استفاده از اعداد است. یعنی برای فروش از اعداد غیر رندی استفاده کنید که منجر به جذب نگاه مشتریان شود. مثلا تا کنون فروشگاه‌هایی را دیده اید که محصولاتی که در فروشگاه‌های دیگر به قیمت ۱۰۰ هزار تومان فروخته می‌شوند را به مبلغ ۹۹۹۰۰ تومان قیمت گذاری کرده اند؟ آیا تا کنون از خودتان پرسیده‌اید که علت این کار چیست؟ این کار یک بار روان شناختی به همراه دارد و در نگاه اول این ذهنیت را برای مشتری به وجود می‌اورد که محصولات این فروشگاه به آستانه ۱۰۰ هزار تومان نرسیده است. بنابراین افرادی که به دنبال محصولاتی در آن رنج قیمتی هستند، به فروشگاه مذکور مراجعه خواهند کرد.
- راه دیگر برای افرادی که خودشان قصد معامله دارند، مفید است. زیرا در صورتی که برای معامله ملک از مشاوران بنگاه های املاک کمک بگیرید، این افراد مبلغی را به عنوان پورسانت خود به قیمت ملک اضافه خواهند کرد که عموما ۴ تا ۶ درصد از قیمت واقعی خانه بیشتر است. در صورتی که خودتان قصد معامله ملک دارید قیمت را ۱ تا ۲ درصد کاهش دهید و در ادامه ۲ تا ۳ درصد را نیز برای مشاورین املاک در نظر بگیرید.
- در صورتی که از مشاوران املاک برای قیمت گذاری ملک خود استفاده می کنید، بهتر است برای این کار از سه مشاوره املاک مختلف کمک بگیرید. زیرا با این روش می‌توانید به یک حدود قیمت واقعی دست پیدا کنید. برای این کار کافی است که حدودا آدرس ملک خود را به مشاوران املاک بدهید. آنها با توجه به ملک‌های مشابهی که در محدوده ادرس شما قرار دارند، حدود قیمت را اعلام خواهند کرد. برخی از افراد تصور می کنند برای قیمت گذاری ملک حتما به حضور مشاوره املاک در مکان نیاز خواهد بود. در صورتی که این باور اشتباه است.
اگر چه این ترفندها برای قیمت گذاری کاربردی است، اما بهتر است در زمان قیمت گذاری خود را به جای خریدار بگذارید و از خودتان بپرسید که آیا حاضر هستید چنین مبلغی را برای این ملک پرداخت نمایید یا خیر؟ لذا از نگاه احساسی در قیمت گذاری ملک بپرهیزید و سعی کنید برای ارزش گذاری نگاهی منصفانه و واقع بینانه داشته باشید.
عوامل موثر در قیمت گذاری ملک
کارشناسی و قیمت گذاری خانه بر اساس چک لیستی مورد بررسی قرار می گیرد. برای آشنایی بیشتر با این چک لیست، در ادامه به تشریح چند گزینه از آن می پردازیم.
عوامل خارجی:
- شرایط سند ملک
یکی از مهم ترین معیار های قیمت گذاری ، سند ملک است. در وهله اول لازم است بدانید آیا ملک مورد نظر به طور کل دارای سند است یا خیر.
در صورت دارا بودن سند ، سوالات دیگری پیش می آید. سند ملک از چه نوعی است؟
خانه ها با توجه به سندی که دارند قیمت متفاوتی نیز خواهند داشت. این اسناد شامل سند شخصی، سند اوقافی، سند تعاونی، سند مشاع و … می شوند.
- محله و لوکیشن (شهرت منطقه)
یکی از مواردی که در قیمت گذاری ملک به آن توجه می شود ، شهرت منطقه است.
موردی که همه ما نسبت به آن آگاه هستیم و نیاز به توضیحات اضافه ای ندارد. چرا که همانطور که از نامش پیداست هرچه ملک رو به مناطق خوش نشین رود ، قیمت بالاتری نیز خواهد داشت.
- گسل ها و عوارض زمین
شهرهایی که روی گسل زلزله قرار دارند، در قیمت ملک تاثیر دارند چرا که ممکن است ساختمان روی گسل بنا شده باشد. برای مثال هم اکنون بخش هایی از کشور درگیر مسئله فرونشت زمین شده اند و در بازدید خانه های این مناطق ترک های حاصل از فرونشت به راحتی قابل رویت است.
- دسترسی ها
قیمت ملک با توجه به مسیر های حمل و نقل عمومی نیز متغیر خواهد بود. در شهر های شلوغی چون تهران، نزدیکی خانه به ایستگاه های مترو و BRT قیمت خانه را افزایش می دهد. اما در مواقع خاصی هم منجر به کاهش قیمت و یا حتی تخریب خانه می شود.
کنترل این شرایط از عهده شما خارج خواهد بود. زیرا هنگامی که دولت تصمیم به احداث قسمتی از زمین به حمل و نقل عمومی مانند مترو شود، خانه شما تخریب می شود.
همچنین دسترسی به سایر امکانات شهری از جمله مدارس، مراکز خرید و بازار، مراکز درمانی و تفریحی، پمپ بنزین و … از سایر موارد مهم است که باید به آن توجه شود.
- ارزشمند بودن از دید سرمایه گذاری
باید به این توجه داشت که برخی از محله ها یا ملک ها از لحاظ رشد منطقه ای بسیار ارزشمند هستند و برای سرمایه گذاری مناسب هستند. برای مثال در برخی از شهرهای کشور مناطقی هست که به دلیل فراهم بودن شرایط گوناگون، رشد قیمتی نسبتا بالایی داشتند و خریداران این مناطق علاوه بر حفظ سرمایه، سود هم کرده اند.
- ظاهر بیرونی ساختمان
ظاهر بیرونی ساختمان ، به تنهایی به چندین قسمت مختلف تقسیم می شود. یکی از اجزای بیرونی ساختمان ، درب ورود و خروج است.
برای جلب نظر افراد بیرون از ساختمان ، تنها کافیست درب ورودی ساختمان جذاب ، متناسب با کاربری ساختمان، تامین کننده امنیت ساختمان و همچنین با کیفیتی معقول انتخاب شود.
به عنوان مثال، کیفیت درب برای پارکینگ، ورودی، لابی و درب هایی که بیشتر در معرض نور خورشید و رطوبت هوا قرار دارند بسیار مهم است و امکان نصب درب های نامناسب در خانه صرفا به دلیل پرداخت هزینه کمتر، وجود دارد! که اکثرا مورد توجه خریداران نیست.
- چند بر بودن ساختمان
جالب است بدانید ، در هنگام قیمت گذاری هرچه بر ساختمان بیشتر باشد از قیمت بالاتری برخوردار خواهد بود، چرا که در نور و ویو ساختمان تاثیرگذار است و خانه دلبازتر و با روحیه تر خواهد بود.
عوامل داخلی:
- متراژ
یکی از عوامل مهم داخلی میزان متراژ است، بدیهی است هرچه متراژ بالاتر برود قیمت هر مترخانه کاهش می یابد و هرچه متراژ کمتر و کمتر شود قیمت هر مترخانه افزایش می یابد، حتی در متراژهای کم در کلان شهرها قیمت فراتر از میانگین قیمت منطقه می شود و به لفظ عامیانه قیمت خانه کلیدی حساب می شود!
ضمن اینکه تناسب میزان فضای مفید با متراژ سندی ملک یکی از موارد مهم برای کارشناسان الوملک است، اینکه کمترین پرت ممکن در خانه با استفاده از نقشه ای استاندارد صورت گرفته باشد مورد ارزیابی قرار می گیرد.
- تناسب سال ساخت با میزان فرسایش موجود
هرچه ساختمان استهلاک کمتری داشته باشد و عمر بنا کمتر به نظر بیاید و فرسودگی کمتری داشته باشد به طبع قیمت آن هم به نسبت سال ساخت و هم دوره های ساختمان بیشتر می‌شود. بازسازی ها و تعمیرات دوره ای صورت گرفته توسط مالک یا مالکین قبلی به کاهش استهلاک کمک می‌کند و مفید است.
- دیوارها
یکی از عواملی که عدم رعایت آن، چه از لحاظ بیرونی و چه از لحاظ درونی به مرور زمان دچار مشکل خواهد شد، دیوارهای خانه است.
شوره زدگی، حبابی شدن، فرونشست، کپک زدگی، پوسته شدن، ترک ها و عوامل دیگری از این قبیل ، از جمله مواردی هستند که در هنگام کارشناسی مورد بررسی قرار می گیرند و در قیمت نهایی تاثیر بسزایی دارند.
- موقعیت خوب واحد نسبت به مجتمع و داشتن نور مناسب
عموم مردم خانه هایی با نورگیری خوب را بیشتر می پسندند و خانه هایی که تاریک هستند و نور مناسبی ندارند را دلگیر و اصطلاحا نمور می گویند.
بنابراین نورگیر بودن خانه هم در فاکتورهای محبوبیت ملک برای مردم قرار می گیرد و در قیمت هم تاثیر می گذارد.
- قرار گیری در طبقه و نور خوب
چشم انداز و ویو با طبقه واحد ارتباط دارد، هرچه طبقه بالاتر برود به کیفیت نور، ویو، افزایش آرامش و امنیت کمک می کند بنابراین در قیمت خانه تاثیر گذار است. اما اگر ساختمان فاقد آسانسور باشد طبقات پایین تر مثل اول و دوم دارای مرغوبیت بیشتری هستند.
- سبک معماری و رعایت استانداردهای ساخت
همه ی مردم قطعا به معماری داخلی و خارجی خانه اهمیت می دهند و خانه ای با ظاهری شیک قطعا در انتخابشان تاثیر گذار است و به همین صورت در قیمت هم تاثیر به سزایی دارد، چون مصالح به کار رفته در هر سبک متفاوت است، همچنین رعایت استانداردهای ساختمان سازی در افزایش بهره وری و کارایی آن موثر است.
- مرغوبیت متریال به کاررفته و نحوه ی اجرا
مصالح و مرغوبیت آن در ساخت مسکن بسیار تاثیر چشم گیری در قیمت می‌گذارد و تفاوت قیمت بین ساختمان های بتنی، فلزی و ترکیبی از آنها وجود دارد، گذشته از مرغوبیت متریال نوع اجرای آنها هم مهم است.
- بخش های مشترک ساختمان
یکی از مواردی که می تواند دغدغه بزرگی برای ساکنین آپارتمانها باشد، بخش‌های مشترک ساختمان است که گاهی بدون رعایت قوانین، مورد استفاده قرار می‌گیرند.
توجه داشته باشید ، به غیر از بخشهایی از ساختمان که معمولا ممکن است به طور مشترک استفاده شود (مانند لابی، حیاط، سالن اجتماعات و …)، بخشهایی هم وجود دارند که با توافق ساکنین به صورت مشترک استفاده می شوند.
رعایت قوانین در این راستا بدین معناست که گاهی ممکن است بخشهایی از ساختمان که پتانسیل استفاده مشترک ندارند را در این شرایط قرار دهند! در این صورت از ارزش حقیقی خانه کاسته می شود.
- مشاعات ساختمان
اصولا مواردی مانند مشاعات ساختمان از آن دسته فاکتور هایی است که در عین مهم بودن، هنگام خرید خانه به آن توجهی نمی شود و این مسئله پیامد های مشکل سازی خواهد داشت. افزایش میزان مشاعات باعث افزایش سهولت و آسایش می شود.
به طور کلی ، مشاعات ساختمان یعنی سهیم بودن تمام ساکنین در قسمت مشترک آن که حد و مرز این سهم برای هیچکس مشخص و محدود نیست. بعنوان مثال ، برای گذاشتن جاکفشی در راه پله ها ، باید همه اعضای ساختمان رضایت داشته باشند.
- بالکن و تراس
بالکن و تراس از آن دسته مواردی هستند که هنگام انتخاب خانه برای خریدار اهمیت زیادی دارد اما ممکن است هنگام بستن قرارداد از نظرها پنهان بماند! در آپارتمانها داشتن یک تراس تاثیر زیادی در روحیه و کارایی واحد دارد.
- پارکینگ و انباری
در زندگی امروزی داشتن پارکینگ مخصوصا در کلانشهرها بسیار ضروری است و چه بهتر که ابعاد و محل قرارگیری پارکینگ هم در بهترین شرایط باشد. انباری هم یکی دیگر از موارد مهم در کنار پارکینگ است.
- آسانسور
داشتن آسانسور برای آپارتمان ها بسیار مهم است و اگر ساختمانی فاقد آسانسور باشد در کل، قیمت واحد های آن، کمتر از ساختمان های همجوار است. در ضمن در چنین ساختمانهایی هرچه طبقه بالاتر باشد قیمت کاهش می یابد.
- قدرالسهم
در آپارتمانهای کارکرده معمولا از حدود ۱۵ سال به بالا به دلیل استهلاک، اعیان یا همان ساخت واحد مورد توجه نیست و میزان سهم واحد از کل عرصه یا زمین مهم تر است. محاسبه قدرالسهم هر واحد، یک کار تقریبا تخصصی است و توصیه می شود برای جلوگیری از ضایع شدن حق اشخاص این کار را به فردی خبره واگذار کنید. در قیمت گذاری آپارتمان های با طول عمر بالا کارشناسان الوملک قدرالسهم را محاسبه کرده و گزارش می دهند.
