تعیین و محاسبه سرقفلی توسط کارشناس رسمی دادگستری- تعیین و محاسبه حق کسب و پیشه

تعیین و محاسبه سرقفلی توسط کارشناس رسمی دادگستری- تعیین و محاسبه حق کسب و پیشه

حق کسب، پیشه و تجارت مفهومی است بر گرفته و مقتبس از حقوق غربی و از تاسیسات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ است.و اجمالاً به این معناست که اگر پس از قرارداد اجاره در اثر عملکرد مستاجر ملک تجاری حسن شهرت تجاری کسب نماید و عملکرد و کسب و کار مستاجر باعث بوجود آمدن مشتریان ثابت، بادوام و وفادار برای ملک شود اعم از اینکه مبلغی تحت عنوان سرقفلی همزمان با اجاره به مستاجر پرداخت شده باشد یا نشده باشد، موجر موظف است این دارایی اعتباری و قابل ارزش گذاری مستاجر را همزمان با تخلیه با دستور دادگاه یا با توافق و به نرخ روز به مستاجر پرداخت نماید.مطابق یک نظریه حقوقی صحیح مفهوم حق کسب و پیشه با سرقفلی مورد اشاره در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ متفاوت است.

_{^{شهرت تجارتی، ملاک تعیین میزان حق کسب و پیشه}}

شهرت تجاری مستاجر و وجود مشتریان هرچند در میزان سرقفلی تاثیر ندارد در میزان حق کسب و پیشه یا تجارت موثر است.در واقع شهرت تجاری همان قدرت جذب مشتری توسط مستاجر یک ملک تجاری است که در طول سال ها فعالیت ، یک مکان تجاری را به واسطه کسب و پیشه خاصی ،به شهرت رسانده است. به عبارت دیگر قانونگذار برای مستاجری که به نوعی معروفیت و آبادانی در ملک تجاری ایجاد می نماید حق و ارزش مالی قرار داده است.

سرقفلی مطلبی است که در ابتدای عقد اجاره به هر علتی ،توسط صاحب ملک از مستاجر دریافت می شود. به همین جهت شهرت تجارتی به نحوی که بیان شد تاثیری در تعیین میزان سرقفلی ندارد اما در حق کسب و پیشه که منشایی  نظیر حسن شهرت ،جمع آوری مشتری و رونق کسبی دارد بسیار موثر می باشد.

مثال ۱

فرض می کنیم شخصی محلی را از مالک برای جواهر فروشی اجاره می کند. اگر این شخص محل را در اول اردیبهشت ۱۳۶۷ اجاره کرده باشد و مثلا A تومان سرقفلی پرداخته باشد و بعد هم در دکان را ببندد و هیچ کاری در آن انجام ندهد و در اول اردیبهشت ۱۳۶۸ قصد انتقال آن به غیر را داشته باشد. حقوق کسب ،پیشه یا تجارت محل عبارت خواهد بود از A+B  که B عبارت است از حقی که موکل در طی یکسال برای مستاجر ایجاد شده است (البته اگر در بدو امر وجهی بابت سرقفلی به موجر نپرداخته باشد،حق کسب ،پیشه یا تجارت همان B خواهد بود) 

مثال ۲

اگر همین شخص پس از اجاره کردن دکان به کسب بپردازد کارش هم رونق بگیرد در اول اردیبهشت ۱۳۶۸ حق کسب ،پیشه یا تجارت محل عبارت از A+B+C که B همان عامل گذشت زمان است و C عامل «رونق کسبی» است که البته B  را می توان عاملی با تغییرات تقریبا منظم و یکسان (با توجه به موقعیت محلی و نوع تجهیزات بنا ) دانست حال آنکه عامل C تغییرات نامنظم و غیرقابل پیش بینی دارد.

در واقع در این مثال ۲ نمونه از عواملی که در تعیین حق کسب و پیشه موثرند را بیان نموده:

۱- قدمت اجاره که به موجب آن حقی برای مستاجر به وجود می آید.

۲- رونق کسبی.

_{^{معیارهای قانونی برای تعیین میزان حق کسب و پیشه}}

_{^{ماده ۵ آیین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت}}

«هیات های ارزیابی مامور اجرای مقررات ماده ۱۷ قانون نوسازی و عمران شهری نسبت به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت مذکور در ماده ۲ این آیین نامه مکلفند با توجه به نکات زیر نسبت به تعیین میزان حق کسب و پیشه و تجارت اقدام نمایند:

۱- موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت

۲- شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است

۳- طول مدت اشتغال به کسب و پیشه و تجارت در محل کار و حسن شهرت او که در مرغوبیت محل مزبور موثر افتاده است

۴- وضع محل کسب و پیشه از نظر نوع بنا

۵- مخارجی که صاحب کسب و پیشه به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث تزیینات داخلی و قفسه بندی و تهیه اشیا مورد لزوم متحمل گردیده است.»

_{^{ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۳۹}}

میزان حقوق کسب و پیشه یا تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می شود:

۱- موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت

۲- شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است.

۳- طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و پیشه یا تجارت  در مورد اجاره و حسن شهرت امور که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است.

۴- وضع محل اجاره از نظر نوع بنا.

۵- مخارجی که مستاجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه بندی و تهیه اشیا مورد لزوم و سایر تزیینات داخلی متحمل گردیده است.

۶- نوع کسب و پیشه یا تجارت مستاجر.

البته لازم به ذکر است ماده مذکور به واسطه تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به صورت ضمنی نسخ گردیده است.علی ایحال نظر به اینکه در قانون ۱۳۵۶ معیار و ملاکی جهت تعیین میزان حق کسب و پیشه یا تجارت مشخص نگردیده در رویه عملی هم چنان از این ماده بهره می جویند.

_{^{تاثیر پرداخت سرقفلی بر میزان حق کسب و پیشه}}

پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی به موجر و نیز میزان آن در تعیین میزان حق کسب و پیشه یا تجارت (در فرض تفاوت با میزان حق کسب و پیشه) تاثیر دارد. به تقدیر در عرف اقتصادی و مالی جامعه ما «سرقفلی» یکی از عوامل موثر در میزان حق کسب و پیشه یا تجارت است و نیز مقدار آن با مبلغ اجور نسبت عکس دارد. یعنی اگر سرقفلی قابل توجهی دریافت شود ،رقم اجاره پایین خواهد بود و بالعکس. در واقع تعیین حق کسب و پیشه یا تجارت نیز اگر سرقفلی پرداخت شده باشد معمولا باعث بالا رفتن مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت خواهد شد.

_{^{نمونه حکم دادگاه بدوی - میزان حق کسب و پیشه}}

حکم دادگاه حقوقی ۱ سنندج نشان از تفکیک این دو لفظ دارد: «دادنامه گردش کار، بدواً تجدید نظر خوانده دادخواستی به خواسته تخلیه به دادگاه فوق تسلیم داشته و دادگاه مذکور به شرح دادنامه تجدید نظر خواسته حکم صادر نموده است پس از ابلاغ دادنامه به طرفین دعوا، تجدیدنظر خواه درمقام تجدید‌نظرخواهی برآمده پس از ارجاع دادخواست به این شعبه و ثبت به کلاسه فوق و دستور تعیین وقت رسیدگی و دعوت طرفین وتشکیل جلسه رسیدگی و بررسی ارائه طر فین و بدون حضور طرفین اینک در وقت فوق العاده دادگاه به تصدی امضا کنندگان ذیل تشکیل است پس از بررسی اوراق پرونده ختم دادرسی را اعلام و به شرح آتی مبادرت به صدور رای می‌نماید.

_{^{نمونه حکم دادگاه تجدید نظر - میزان حق کسب و پیشه}}

خواسته تجدید نظر خواه نقص دادنامه شماره..... شعبه ششم دادگاه حقوقی (۲) سنندج که به موجب آن به علت تغییر شغل بر خلاف مندرجات اجاره نامه به تخلیه یک باب دکان محکوم شده و خلاصه اعتراضش این است که اولاً تجدید نظر خوانده شفاهاً با تغییر شغل موافقت کرده است ثانیا پذیرفتن اجاره بها از جانب او با علم به تغییر شکل دلیل موافقت او با تغییرشغل است ثالثا حق کسب و پیشه دکان وحق سر قفلی آن به خودش تعلق دارد و دادگاه بدوی آنرا برآورده نکرده است. آقای وکیل تجدیدنظر خوانده موافقت شفاهی موکل خودرا با تغییر شغل تکذیب کرده است و به استناد تبصره ۲ ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر اظهار داشت که قبول کردن اجاره بها دلیل موافقت با تغییر شغل نیست و درباره حقوق مورد ادعای تجدید نظر خواه پاسخ داده است (حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی هر و یکی است و مجمع تشخیص مصلحت نظام قانون موجر و مستاجر را در خصوص حق کسب و پیشه و تجارت تنفیذ کرده و به موجب این قانون در صورت تخلف مستاجر به او سرقفلی تعلق نمی‌گیرد و در قبال اقدام دادگاه که دو حق مذکور را جدای از هم دانسته و محرومیت تجدید نظر خواه از حق کسب را ملازم با محرومیت او از حق سرقفلی ندانسته و به همین جهت برای تفکیک آنها و تقویم هر یک کارشناس انتخاب نموده آقای وکیل به نظریه‌های مشورتی شماره‌های ۵۲۲۹/۷/۱۹/۱۱/۹۲۶۲/۷-/۹/۴/۷۲ اداره حقوقی استناد کرده و اظهار داشته در تاریخ قضایی کشور از سال ۱۳۵۶ تاکنون حتی یک رای صادر نشده که در آن حق کسب یا پیشه یا تجارت از حق سرقفلی جدا شده باشد.

با توجه به مراتب ،پاسخ آقای وکیل نسبت به مطالب اول ودوم مطر وحه ازسوی تجدید نظر خواه موجه است ،زیرا ا و دلیلی ارائه نداده که موافقت شفاهی موجود را ثابت نماید و مطابق تبصره استنادی آقای وکیل ، پذیرش اجاره بها دلیل تسلیم به ادعای طرف نیست ، اما در مورد مطلب سومی که تجدید نظر خواه مطرح کرده است،

پاسخ آقای وکیل موجه نیست زیرا:

اولاً - سر قفلی که حق تقدم در اجاره اماکن تجاری بعد ازتمام شدن مدت اجاره است براثر پرداخت مبلغی به موجر در ابتدای عقد اجاره به وجود می‌آید،و انجام فعالیت کسب و تجاری هیچ نقشی در آن ندارد، درحالی که حق کسب یا پیشه یا تجارت، صرفاً در نتیجه فعالیت کسبی وتجارتی ایجادمی‌گردد. بنابراین اگر مستاجری سرقفلی بپردازد، اماعین مستاجره را ببندد ودرآن هیچ گونه فعالیتی ننماید،تردید نیست که دارای حق سرقفلی است اما حق کسب یا پیشه یا تجارت ندارد و اگر مستاجری بدون پرداخت سرقفلی در عین مستاجره فعالیت کسبی و تجاری نمود،هم دارای حق سرقفلی هم دارای حق کسب و پیشه یا تجارت. و این بیان به خوبی آشکار می‌سازد که این دو حق جدا از یکدیگرند واگر بعضی از عناصر متشکله این در حق مشترک است و در بسیاری ازموارد یک شغل هر دو حق را دارد،وتفکیک آنها مشکل است،و غالباً تفکیک آنها درمورد او ضرروت ندارد ،هیچ یک از این امور به معنای یکی بودن این دو حق نیست.

ثانیاً - اینکه در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ تنها حق کسب یا پیشه یا تجارت بیان شده و ازحق سرقفلی ذکری به میان نیامده ،به معنای نفی حق سرقفلی نیست.چه روشن است که اثبات شی را نفی ماعدی نمی‌کند. وعلاوه برآن اگر در قانون ذکری از سر قفلی نرفته است، درقوانین شهرداری و مالیات‌های مستقیم و....تحت عناوین سرقفلی وحق واگذاری ازسرقفلی یاد شده است.ومضاف بر آنها،اگر نظر مذکور تا سال ۱۳۶۵محملی داشت ،بعد از وضع قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر ومستاجر مصوب ۱۳۶۵، مبنای خود را از دست داده است، زیرا در قانون اخیرا الذکر که از سرقفلی به صراحت نام برده شده و در قانون الحاق یک بند و دو تبصره به قانون روابط موجر ومستاجر مصوب ۱۳۷۲ نیز سرقفلی مورد بحث قرار گرفته و سرقفلی مورد اشاره این قوانین ،غیر از حق کسب یا پیشه یا تجارت است .بنابراین ،دیگر تردیدی نیست که در نظر قانون گذار حق سرقفلی وحق کسب یا پیشه یا تجارت دومقوله جدا از یکدیگرند.

ثالثاً - سرقفلی و حق کسب وپیشه و تجارت هر دو از عناوینی هستند که در کشورما درقرن اخیر پدید آمده اند و هریک از مجتهدین متاخر که معترض موضوع شده باشد ،فی الجمله سرقفلی را مشروع و حق کسب و پیشه را نامشروع دانسته‌اند و این هم به دلیل جدا بودن این دوموضع از یکدیگر است و این نکته که مجمع تشخیص مصلحت نظام در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت عمل به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ را روا دانسته و در نتیجه حق کسب یا پیشه یا تجارت مشروع تشخیص داده شده،به معنای یکی بودن این دوحق نیست زیرا مشروعیت حق کسب یا پیشه یا تجارت از باب ضرورت به عنوان حکم ثانوی بوده است .

درحالی که مشروعیت حق سرقفلی ازاحکام اولی است و تفاوت مبنای تشریعی ،به روشنی جدا بودن آنها را از یکدیگر مشخص می‌سازد رابعاً - اینکه مال یا حقی به صور ت معتبر از دارایی شخصی منفک و در دارایی دیگری داخل شود،محتاج ناقل قانونی است .تخلف مستاجر از شرایط اجاره مثل هر تخلف دیگری تنها سانکسیون معقول ومتناسبی را به دنبال دارد که قانونگذار پیش بینی کرده است (تخلیه و محرومیت از حق کسب، پیشه یا تجارت رفع تخلف) نه بیش از آن انتقال مجانی حق سر قفلی به موجر بر اثر تخلّف مستاجر متکی به هیچ متن حقوقی نیست و توجیه عقلائی ندارد و بی‌عدالتی ناشی از احکام تخلیه‌ای که حق سر قفلی مستاجر را از عدم پرداخت اجاره بها تغییر شکل و تخلفات دیگر ،تقویت کرده‌اند از سال ۱۳۵۶ تا کنون استشمام می‌شود و به همین جهت است که دادگاهها در مواجهه با دعاوی تخلیه مستند به تخلف غالبا با استدلالهایی که چندان سائغ نیست اززیر بار صدرو حکم تخلیه شانه خالی می‌کنند.

خامساً - نظر کمیسیون مشورتی که اعلام نموده (بین این دو اصطلاح عرفی و قانونی تفاوتی نیست) متکی به دلیل نمی‌باشد و علاوه بر آن هم برخلاف فهم عرفی است وهم خلاف قاعده تفسیر قوانین که به موجب آن قانونگذار که عاقل‌ترین موجودات جامعه است ازبه کاربردن کلمات و اصطلاحات مترادف ابا دارد و چون بنابر ادله مذکوره ثابت شود که این دو حق مستقل از یکدیگرند، آن نظریه‌ها قابل ترتیب اثر نمی‌باشند بنابراین با عنایت به اینکه کارشناسان حسب ارشاد دادگاه ارزش هر دو حق را در عین مستاجره با در نظر گرفتن مخارجی که به مستاجر برای بهسازی دکان کرده است، سی میلیون ریال برآورد نموده‌اند وارزش حق کسب تجدید نظر خواه با توجه به مبانی تحقق حق کسب ،پیشه یا تجارت ده میلیون ریال برآورد شده است واعتراضات طرفین نسبت به نظریه کارشناسان وارد نیست و با توجه به اینکه تجدید نظر خواه مطابق قانون روابط موجر و مستاجر از حق کسب پیشه محروم است و مطابق آنچه که بیان شده تنها استحقاق حق سرقفلی رادارد تخلیه عین مستاجره منوط است به پرداخت بیست میلیون ریال حق سرقفلی او بنابراین دادنامه تجدید نظر خواسته با رعایت نکات اخیر تایید می‌شود و در دعوی تجدید نظر مردود اعلام می‌گردد این رای قطعی و غیر قابل تجدید نظر است.