ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری

[زمان تقریبی مطالعه : ۸ دقیقه]

جهت حضور و بازدید از ملک مورد نظر و انجام کارشناسی، با شماره تماس ارایه شده هماهنگی و اقدام فرمایید . هزینه ارزیابی با توجه به قیمت ملک و تعرفه قانونی مصوب قوه قضاییه و زمان ارزیابی ملک در این دفتر حدودا" ظرف مدت دو روز کاری میباشد .خدمات کارشناسی رسمی دادگستری این دفتر تخصصی و صرفا در زمینه گروه راه و ساختمان و اموال منقول و گروه ماشین آلات می باشد .

ارزیابی و تعیین قیمت املاک مسکونی ، تجاری و سرقفلی ، اداری ، صنعتی ، …

بابت خدمات کارشناسی ما، هیچگونه هزینه ای مازاد بر تعرفه ، تحت عناوین مختلف از متقاضی کارشناسی دریافت نخواهد گردید.

 ————————————————————

شرح خدمات قابل ارایه توسط کارشناس رسمی دادگستری :

۱- ارزیابی و تجدید ارزیابی املاک متعلق به سازمان ها ، نهاد ها ، شرکت های دولتی و خصوصی ، سازمانها ، بانکها و شرکت های زیر مجموعه ، جهت سندیت رسمی برای قراردادهای واگذاری ، خرید ، فروش ، اثبات ارزش املاک ، سندیت جهت ثبت در دفاتر مالی و حسابداری ، امور مالی ، دارایی و مالیاتی ، تجدید ارزیابی دارایی ها جهت ثبت افزایش سرمایه شرکت ها ، محاسبه ارزش دفتری و هزینه استهلاک ، ارزیابی املاک و اموال جهت تبدیل شرکت با مسئولیت محدود به شرکت سهامی خاص  ، … توسط کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت مربوطه

---

۲- کارشناسی و ارزش گذاری قیمت روز املاک متقاضی و خانواده جهت مهاجرت ، اقامت دائم ، ادامه تحصیل ، پذیرش دانشگاه … برای اثبات توانایی مالی جهت ارائه به سفارت یا اداره مهاجرت کشورهای عضو اتحادیه اروپا نظیر آلمان ، انگلیس ، فرانسه ، اسپانیا … و سایر کشورها نظیرکشور کانادا ، کشور استرالیا و ایالات متحده آمریکا … (ارائه ترجمه گزارش به زبان انگلیسی ) گواهی اعتبار سنجی و تمکن مالی جهت مهاجرت از طریق سرمایه گذاری و یا سایر روشهای قانونی موجود … همراه با کلیه تاییدیه ها ، توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان

—————————————————————–

۳- تعیین قیمت عادلانه روز املاک به منظور دریافت وام ، تضمین وثیقه نزد دادسرا ، شرکت های دولتی و خصوصی ، تقسیم مابین ورثه، شرکا ، انجام معامله ،اخذ تسهیلات و اعتبار ، …

۴- کارشناسی و بررسی قراردادهای پیمانکاری ، اجرای ساختمان ، نوسازی یا بازسازی انواع ساختمان و امور تزئینات داخلی ؛ ارزش گذاری میزان کار انجام شده و برآورد ارزش و میزان تعهدات باقیمانده طبق قرارداد.

———————————————————–

۵- کارشناس رسمی ماشین آلات جهت ارزیابی کارخانه ها ، خطوط تولید ، ماشین آلات ، تجهیزات …. ارزیابی و تجدید ارزیابی املاک و ماشین آلات  برای افزایش سرمایه ، نقل و انتقال سهام ،  انجام امور دارایی و حسابداری و مالیاتی ، محاسبه هزینه استهلاک …

۶- کارشناسی رسمی جهت دریافت اعتبارات ، قابل ارایه به کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی ( بانکها ، وزارت خانه ها ،شرکت های دولتی و خصوصی ، نهادها …)

---

۷-  نقشه برداری و تعیین مختصات ثبتی UTM ، تعیین دقیق ابعاد و حدود ثبتی جهت ارایه به شهرداری ، اداره ثبت ، صدور پروانه ساخت و یا پایان کار ساختمانی ، صدور اسناد مالکیت ،رفع اختلافات با املاک همجوار ، نقشه برداری وضعیت موجود  ، نقشه برداری توپوگرافی توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی و یا نقشه برداری.

۸-  ارزش گذاری روز املاک واقع در طرح شهرداری و سایر ارگانهای دولتی توسط کارشناس رسمی دادگستری مورد وثوق به منظور تعیین خسارت قانونی و یا معادل نقدی بهای ملک ، تهاتر و تعیین ارزش سرقفلی

---

۹-  تعیین ارزش خالص سرقفلی ، میزان ارزش روز ملکیت هر واحد سرقفلی در یک مجموعه ساختمانی ، تعیین ارزش روز سرقفلی ، تعیین نسبت ارزش ملکیت به سرقفلی برای هر واحد تجاری به صورت عادلانه هر کدام به تفکیک و با توجه به فاکتورهای موثر در کارشناسی و ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان

---

۱۰- تعیین اجاره بها واحدهای با کاربری مسکونی ، تجاری و سرقفلی ، اداری ، فرهنگی ، آموزشی ، ورزشی … تعیین اجاره بها و خسارات تاخیر در پرداخت اجاره بها ، تعدیل اجاره بها تجاری و سرقفلی ، تعیین اجاره بها ماهیانه و سالیانه و تعیین اجاره بها سنوات گذشته توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان

---

۱۱-  تامین دلیل و ارایه گزارش در خصوص مشاهدات عینی و صورت برداری وضع موجود

۱۲- برآورد هزینه های کارشناسی تعمیرات و بازسازی و امور پیمانکاری  …. توسط کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت مربوطه

---

۱۳- اعلام نظر کارشناسی و  بررسی در خصوص وضعیت استحکام بنا و سازه آسانسور ، قدمت بنا  و دعاوی کمیسیون ماده ۱۰۰ صد شهرداری ها

۱۴- حکمیت و داوری در قراردادهای ملکی ، ساختمانی ، اختلاف در زمینه سرقفلی و اختلافات در قراردادهای مشارکت در ساخت

————————————————————

نحوه کارشناسی املاک با توجه به پارامترهای تاثیر گذار و متعدد از قبیل ارزش روز املاک منطقه ، شرایط و کاربری فعلی ملک و امکان تغییر کاربری در آینده جهت ارزش افزوده ، مساحت اعلام شده در سند مالکیت ، هندسه و ابعاد ، عرض گذر و معابر دسترسی میباشد.

به علاوه میزان نورگیری و جهت دریافت نور ، طبقه استقرار ملک ، امکانات و تجهیزات ساختمان ، نوعیت ملک ، بررسی ریشه و سوابق ملک مندرج در اسناد مالکیت از قبیل عدم سوابق بنیادی ، مصادره ، انتقال اجرایی،… بسیار مهم و تاثیر گذار است.

از دیگر پارامترهای مهم موقعیت محلی و دسترسی ملک ، نوع مصالح استفاده شده ، عمر بنا، تعداد واحدهای مجموعه ، قدرالسهم واحد از عرصه و مشاعات طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن ، کیفیت مشاعات ، مقطع زمانی بازار املاک است.

نحوه پرداخت ثمن معامله و معاملات صورت گرفته قطعی املاک مجاور در بازه زمانی تاریخ کارشناسی ، از دیگر جهات موثر در ارزیابی قیمت ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری میباشد.

—————————————————————

** اطلاعات مربوط به آزمون کارشناسان رسمی دادگستری ، تاریخ آزمون ، ظرفیت پذیرش ،لیست اسامی ، شرایط شرکت در آزمون ، نمونه سوالات دوره های قبل و منابع آزمون را در سایت شورای عالی کارشناسان و یا مرکز کارشناسان رسمی دادگستری پیگیری فرمایید.

خدمات کارشناسی رسمی دادگستری شامل یازده گروه تخصصی میباشند که خدمات کارشناسی ما تخصصی و صرفا در زمینه گروه راه و ساختمان و نقشه برداری و گروه ماشین آلات میباشد. طبق قانون ارایه نظریه های کارشناسی هر بخش به تفکیک توسط کارشناس رسمی دادگستری صاحب صلاحیت عضو کانون و یا مرکز کارشناسان رسمی دادگستری و طبق ضوابط میبایست صورت پذیرد. برخی از رشته ها و گروه های زیر مجموعه کانون و مرکز کارشناسان رسمی دادگستری عبارتند از :

کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان و نقشه برداری
کارشناس رسمی دادگستری رشته اموال منقول (لوازم خانگی و اداری)
کارشناس رسمی دادگستری رشته برق ، ماشین آلات و تاسیسات کارخانجات

---

مطالب مفید : روشهای تشخیص قدمت بنا

الف – سوابق ادارت برق ، آب ، گاز :

معمولا به هنگام دادن انشعاب مختصری از عرصه و اعیان و نوع فعالیت آنها در پرونده متقاضی پس از ممیزی درج می شود . البته چنین سوابقی در اداره آب و اداره گاز هم موجود است لیکن حسن کار اداره برق این است که در هر فیش صادره تاریخ نصب کنتور قید می شود.

ب- سوابق اداره ثبت :

در اداره ثبت هم معمولا عرصه و اعیان منعکس می شود مخصوصا در زمان صدور سند از طریق ماده ١۴٧ و ١۴٨ اصلاحی و یا ماده ١٣٣ برنامه چهارم نقشه و کروکی و مساحت عرصه و اعیان قید شده است.
البته اگر سند زمین بوده باشد و مالک پس احداث بناعملیات ثبتی خاصی انجام نداده باشد اعیان منعکس نمی گردد در هر صورت مراجعه به پرونده اداره ثبت خالی از لطف نیست .

ج- پرونده های امور مالیاتی و بیمه :

معمولا واحدهای اداری و تجاری در امور مالیاتی و بیمه دارای سوابق می باشند . از این سوابق هم می توان بهره جست . یا ازمتقاضی مدارک مربوط به بیمه و مالیات را درخواست نمود .
سوابق پرونده ملکی در شهرداری و از آن مهم تر سوابق پرونده نوسازی و پرونده واحد أصناف شهرداری ( البته در بعضی شهرداریها همه پرونده ها وا ادغام کرده اند :

—————————————

طبق قانون هر چند سال یکبار البته املاک داخل محدوده ممیزی شده میزان عرصه ، اعیان ، نوع استفاده وضع موجود آن در پرونده های نوسازی منعکس می شود.

د- پرونده اتحادیه های صنفی :

در خصوص املاک تجاری و بعضی واحدهای اداری حتی اگر جواز هم نگرفته باشند معمولا در اتحادیه سوابق یا حداقل لیست موجود است .

ه- عکس و نقشه های هوایی و عکس ماهواره ای :

از سال ٣۵ تاکنون در چندین مقطع از کل کشور عکس هوایی تهیه شده و در محدوده شهرها یا مسیر راهها و پروژه ها هم کار فتوگرامتری انجام و نقشه های هوایی تهیه شده است مراجعه به آرشیو سازمان نقشه برداری ، سازمان جغرافیایی نیروهای مسلح و شهرداریها در این خصوص راهگشاست .البته از سال ٢٠٠٠ میلادی به بعد آرشیو گوگل ارث هم بسیار مفید است .

و- بافت بنا ونوع اعیانی :

معمولا همکاران رشته راه و ساختمان و معماری با نوع معماری و نوع مصالح بکار رفته در هر منطق و هردوره آشنایی دارند .مثلا میدانند در فلان مکان از چه سالی به قبل سقف های تیر چوبی مرسوم بوده است .

——————————————

ز- تحقیقات محلی :

شاید یکی از راهها هم تحقیقات و استشهاد محلی باشد که البته به دلایلی به عنوان آخرین راه توصیه می شود .

ح- همکاران رشته راه و ساختمان:

همکاران رشته راه و ساختمان از طریق سونداژ بنا و کمک گرفتن از آزمایشگاه هم شاید بتوانند قدمت تعیین کنند که البته خود دوستان راه و ساختمان بهتر است این مطلب را بشکافند.

ط – سایر طرق :

در یک مورد که بناتخریب شده بود متقاضی فیلمی از از مراسم مذهبی مربوط به سی سال پیش را ارائه نمود که در آن بنای مورد نظر مشهود بود .
لذا آرشیوهای اتفاقی و عکس های یادگاری هم ممکن است کمک کند.

ی – روش علمی :

البته روشهای علمی پرهزینه ای هم در تشخیص قدمت آثار باستانی به کار می برند که در ساختمانهای متعارف مقرون به صرفه نیست. به نقل از همکار پیشکسوت و گرامی جناب مهندس محمدتقی عبداللهی / کارشناس رسمی دادگستری

---

نکات ارزیابی ملک توسط :

برخی مواردی که در کارشناسی و ارزیابی املاک باید مورد توجه قرار گیرند :

ا- امکان داردسندمالکیت ارائه شده  بموجب حکم دادگاه ابطال شده وفاقداعتبارباشد

٢- دراثرانجام عملیات اجرائى توسط دوایر اجرا
و یا اجراى احکام ملک منتهى به انتقال به غیر وصدور سندمالکیت جدید بنام برنده مزایده صادرشده است . ( در واقع
سند مالکیت موجود نزد مالک قبلى ابطال وازحیز انتفاع نیز ساقط شده باشد )

٣- سند مالکیت ارائه شده بعلت صدورسندمالکیت المثنى ازحیزانتفاع واعتبارساقط شده باشد .

۴- سندمالکیت سابقه تعارض درثبت داشته باشد .
درارزیابى تفاوت فاحش ازلحاظ مقدم الصدوروموخرالصدور این نوع املاک خواهندداشت .

۵- سندمالکیت ارائه شده سابقه جابجایى وتجاوز وتداخل و… دراداره ثبت داشته باشد .

۶- سندمالکیت که دراجراى ماده۱۴۷ قانون ثبت صادرشده طبق همان قانون حسب شکایت مالک اولی ملک قابل رسیدگى وابطال درمحاکم فضایى خواهد بود.

٧- سند مالکیت ابراز شده سابقه مصادره و… داشته امکان برگشت ملک براساس احکام محاکم قضایى میسور خواهدبود .

٨- سندمالکیت ارائه شده داراى سابقه صدورراى کمیسیون ماده ۱۳درپرونده ثبتى باشدحتى امکان صدورحکم تخریب بناهم باشد