کارشناس رسمی دادگستری رشته کشاورزی و منابع طبیعی
اراضی کشاورزی شامل اراضی با کاربری باغی و زراعی بیش از یک‌دهم مساحت کل کشور را تشکیل می‌دهند. تعدد مالکین و گستردگی اراضی کشاورزی در سراسر کشور، اهمیت دانستن چگونگی ارزیابی زمین‌های کشاورزی را به‌خوبی مشخص می‌نماید. طبق قانون افراد دارای صلاحیت برای تعیین قیمت اراضی کشاورزی کارشناسان رسمی دادگستری رشته کشاورزی و منابع طبیعی هستند.
همین موضوع به جهت عدم اطلاع ذینفعان در بیشتر مواقع منجر به اختلاف‌نظر است. ذیلاً عوامل و شاخص‌هایی که در ارزیابی املاک کشاورزی در نظر گرفته می‌شود را بیان می‌کنیم.
قیمت گذاری زمین کشاورزی
به‌منظور قیمت گذاری زمین های کشاورزی عوامل مختلفی تأثیرگذار می‌باشند که به شرح زیر است:
- مساحت و شکل هندسی زمین
- ارزش معاملاتی و قیمت عرف خریدوفروش با در نظر گرفتن عرصه و تقاضای زمین در منطقه
- فاصله اراضی کشاورزی و دوری و نزدیکی به شهرها، روستاها و جاده‌های اصلی
- فاصله تا امور خدماتی و زیربنایی
- نحوه دسترسی به امکانات مربوط به نیروی انسانی و کارگران فصلی
- نحوه و چگونگی دسترسی به امور حمل‌ونقل و بازارهای فروش محصول
- برآورد ارزش کلیه اعیانی‌های موجود در عرصه ملک به‌ویژه در باغات، اعیانی‌ها و اشجار و سن آن‌ها و مستحدثات اعم از احداث ساختمان مسکونی و کارگری و …
- توجه به آبی و دیمی بودن زمین
- توجه به اراضی و باغاتی که از قنات‌ها، رودخانه، چاه‌ها یا چشمه‌ها حقابه دارند و حقابه آن‌ها در سند ذکرشده است
- اطلاع از امکان دسترسی به منابع آبی جدید در آینده (مانند سدهای احداثی در منطقه)
- توجه به نوع مالکیت از قبیل مشاعی، وقفی، ارثی و … و نداشتن معارض حقیقی و حقوقی
- توجه به نوع اسناد مالکیت
کارشناس قیمت گذاری زمین کشاورزی
ارزیابی اراضی و املاک کشاورزی اعم از زراعی و باغی با در نظر گرفتن تمامی جهات کارشناسی و بیان شاخص‌های مؤثر در آن توسط کارشناس رسمی دادگستری برای متقاضیان مهاجرت و … صورت می‌پذیرد. به‌منظور ارزیابی زمین‌های کشاورزی کارشناس مربوطه باید موارد زیر را مدنظر قرار دهد:
- بررسی امتیازات و سرمایه‌گذاری‌های انجام‌گرفته در زمین‌های کشاورزی مانند تسطیح، زهکشی، احداث کانال آب‌رسانی و لوله‌کشی، آبیاری قطره‌ای، پروانه‌های ادارات دولتی مانند پروانه و مجوز احداث استخر پرورش ماهی، گلخانه، احداث دامداری و. وضعیت امتیازات آب و برق و گاز.
- امنیت اجتماعی منطقه وقوع ملک و وضعیت فرهنگی و اجتماعی و بافت جمعیتی مردم منطقه و فاصله زمین تا بناهای سیاحتی و زیارتی منطقه و… در ارزیابی اراضی کشاورزی مؤثر است.
- ارزش و نوع کاربری اراضی مجاور
- علاوه بر عوامل فوق که در ارزیابی زمین‌های کشاورزی مؤثر است باید به مقدار سوددهی سالانه زمین از محصولاتی که در آن زمین کشت می‌شود و یا قابلیت کشت دارد توجه کرد.
ارزیابی اراضی مزروعی
زمین‌های زراعی مناطقی مناسب برای ایجاد محصولات بوده که دارای قابلیت کشت و زرع می‌باشد عوامل مختلفی در ارزیابی زمین‌های مزروعی مؤثر است که به شرح زیر است:
- مالکیت زمین
- بررسی نوع سند ملکی
- امتیازات زمین (آب- برق- گاز)
- وضعیت زمین نسبت به راه‌های اصلی- فرعی
- بررسی مساحت زمین
- نوع اراضی
- بررسی بارندگی سالانه
- بررسی زمین ازنظر توپوگرافی و هزینه‌های تسطیح
- فاصله موقعیت زمین نسبت به سکونتگاه‌های شهری و روستایی
- کلاس‌بندی نوع خاک و زمین
- آبی و دیمی بودن زمین
- شیب بندی زمین
قیمتگذاری اراضی ملی
قیمتگذاری در اراضی ملی به‌منظور واگذاری زمین‌ها به بخش‌های غیردولتی صورت می‌پذیرد، ممکن است یک شرکت یا شخص، متقاضی طرح ملی باشد به استناد قوانین، دولت به شخص کمک کرده و از اراضی ملی قسمتی را به او اختصاص می‌دهند. مبنای محاسبه ارزش زمین ملی نظریه کارشناس رسمی است که با توجه به استعداد زمین از نظر (تجاری، زراعی، صنعتی، مسکونی) ارزش آن محاسبه می‌گردد.
عموماً زمین‌های ملی زراعی نبوده و در صورتی که زمین به‌منظور ساخت معدن واگذار شود به‌جای کشت و زرع در زمین میزان اندوخته معدن باید مورد توجه قرار گیرد.
ارزیابی اراضی غیر مزروعی
اراضی غیر مزروعی عبارت است از زمین و املاکی که در آن‌ها کشاورزی، باغداری، کشت و زرع صورت نمی‌پذیرد. کارشناسان خدمات قابل‌توجهی در راستای ارزیابی اراضی غیر مزروعی و اراضی مزروعی، ارزیابی زمین‌های کشاورزی، قیمتگذاری زمین‌های کشاورزی، پهنه‌بندی ارائه می‌نمایند.
