ارزیابی زمین توسط کارشناس رسمی دادگستری
ارزیابی زمین بطور کلی شامل ارزیابی زمینهای تجاری ، صنعتی ، زراعی ، مسکونی و بالاخص زمین شهری میباشد. برای این ارزیابی شاخصهای بسیاری وجود دارد که در این مقاله به آن میپردازیم.
در مورد ایجاد و ساخت زمین ما نمی‌توانیم نقشی داشته باشیم اما برای استفاده از آن میتوان برنامه‌ریزی درستی داشت برنامه‌ریزی شهری و طراحی شهری درواقع برنامه‌هایی برای استفاده بهتر از زمین شهری می‌باشند که همان توسعه همه‌جانبه شهری نامیده می‌شود که شامل طرحهای مختلف برای ایجاد امکان‌ها و محدودیت‌ها به جهت ایجاد یک توسعه متوازن برای زمینهای شهری است.
از این رو کارشناس برای تعیین ارزش زمین یا کارشناسی زمین با توجه به نقشه های منطقه یا شهر و منطقه بندی و کاربری زمین کار ارزش گذاری زمین یا کارشناسی زمین را انجام میدهد.
بطور کلی طرحهای شهری ۳ دستهاند:
- موضعی: طرحهایی از این دست به آماده سازی زمین و بهسازی بافت میپردازند.
- موضوعی: در اینگونه طرحها موضوعات فضای سبز، حمل و نقل و گردشگری حائز اهمیت هستند.
- تفصیلی: این طرحها نحوه استفاده از زمین را نشان میدهند.
همانطور که میتوانیم ادعا کنیم طرح های تفصیلی به کارشناسان میتواند کمک شایانی در زمین ارزیابی و قیمت گذاری زمین بکند؛ از آنجایی که بنیان برنامه ریزی شهری بر اساس نقشه های شهری طرح های تفصیلی میباشد.
این نقشه ها شامل شامل موضوعاتی از قبیل تعیین کاربری، منطقه بندی، عبور و مرور و حمل و نقل، مقررات و ضوابط استفاده از زمین میباشد.
موضوعی مانند تعیین کاربری و تغییر کاربری پر واضح است بر امری مانند قیمتگذاری زمین بسیار تاثیر گذار خواهد بود زیرا همانطور که اکثرا میدانیم زمین تجاری داری ارزش بیشتری نسبت به باقی زمین ها دارد.
امری مانند عبور و مرور شاید برای زمین های مسکونی فاقد اهمیّت باشد امّا برای زمین های تجاری بسیار مهم و حیاتی هستند! برای مثال مغازه ای که در یک نقطه شلوغ تجاری شهر مانند میرداماد هست بسیار ارزش بیشتری دارد نسبت به مغازه ای که در یک منطقه عادی شهر مثل ... .
موضوع مقررات نیز از مباحث بسیار حائز اهمیّت در تعیین قیمت زمین و ارزیابی زمین میباشد برای مثال دو زمین که در یک منطقه دیوار به دیوار ساخته شدند امّا یکی میتواند ۸ طبقه بسازد و دیگری ۴ طبقه باقی موارد هم فرض کنید عیناً شبیه یکدیگر است؛ میتوان گفت چون زمین اوّلی دارای آزادی بیشتری نسبت به زمین دومی است ارزش بیشتری نسبت به آن دارد.
کاربری اراضی، نحوه استفاده از زمین می باشد که در محیط های شهری و روستایی از زمین ها به منظور مسکونی، آموزشی، تجاری استفاده می شود.
کاربری زمین، نوع استفاده را برای برنامه ریزی شهری معین می کند.
اراضی مسکونی در محدوده شهر و روستا قرار می گیرند.
در صورتی که زمینی در خارج از محدوده قانونی شهر و روستا قرار گیرد مثلاً یک کارگاه در خارج از شهر به آن اراضی مسکونی اطلاق نمی گردد.
مشخص نمودن اراضی مسکونی شامل مراحل زیر است:
- مشخص کردن کاربری زمین
- مشخص نمودن موقعیت زمین به منظور تعیین ارزش آن، در صورتی که زمین مورد نظر در خیابان اصلی قرار گیرد از ارزش بیشتری برخوردار می باشد.
- توجه به استعداد ساخت برج سازی با توجه به ظرفیت زمین مورد نظر.
- وجود زمین مسکونی در کوچه بن بست از ارزش زمین کم می کند.
- مشخص کردن زمین برای ایجاد فعالیت.
- مشخص نمودن درصد دربر گیرنده کاربری زمین از شهر.
نحوه گزارش نویسی ارزیابی مسکونی
در شیوه ارزیابی، گزارش ارزیابی زمین بسیار مهم است، نحوه گزارش نویسی ارزیابی مسکونی شامل موارد زیر می باشد:
- اطلاعات مربوط به ملک
- اطلاعات درخواست کننده
- گزارش کارشناسی
- در قسمت دوم مشخصات ثبتی ملک مهم می باشد، به عنوان مثال ملک با مشخصات ساخت و مشخصات سند مالکیت مشخص می شود.
- مشخص کردن حدودات ملک
- در قسمت نهایی استعداد ملک مورد بررسی قرار می گیرد و شرح گزارش قیمت کارشناسی ملک.
انواع کاربری زمین
کاربری های زمین به دسته های زیر تقسیم بندی می شود:
- تجاری
- صنعتی
- معدنی
- ورزشی و خدماتی
- زراعی
- کاربری کشاورزی
- کاربری مسکونی که شامل بخش های (ساخت، ویلا، خانه مسکونی)
ارزیابی اراضی مسکونی و ساختمانهای مسکونی
بعضی از مهم ترین عوامل در ارزیابی اراضی مسکونی و ساختمانهای مسکونی عبارتند از:
- مساحت یا متراژ ملک مسکونی
- وجود آسانسور و پارکینگ مخصوصاً در املاک مسکونی آپارتمانی
- محل قرارگیری ملک مسکونی از لحاظ رفت و آمد و شلوغی
- تعداد واحد های موجود در املاک مسکونی آپارتمانی
- رعایت اصول ایمنی و مرغوبیت مصالح جهت ساخت
- میزان روشنایی و نورگیری ملک مسکونی
- چند بر بودن ملک مسکونی
- جنس نمای ساختمان
- امکانات رفاهی ملک
- سال ساخت و عمر خانه
ارزیابی و قیمتگذاری املاک مسکونی و تجاری
۴ مورد از عواملی که در ارزیابی و قیمتگذاری املاک مسکونی و تجاری منطقه و محله تاثیر دارد شامل:
- موقعیت ملک نسبت به مسیر های شهری و امکانات.
- حسن شهرت منطقه ای که ملک مسکونی یا تجاری در آن ساخته شده است.
- محل قرار گرفتن ملک از نظر وجود گسل های زلزله.
- مرغوبیت خاک زمینی که ملک روی آن ساخته شده است.
کارشناسان رسمی دادگستری که ارزیابی املاک یا قیمت گذاری ملک مسکونی یا تجاری را انجام می دهند به حسن شهرت برخی از منطقه های شهری که به اصطلاح بالا شهر یا پایین شهر می گویند واقف هستند.
و این موضوغ را در ارزیابی املاک مسکونی و تجاری یا قیمت گذاری ملک مسکونی و تجاری در نظر می گیرند.
در شهری مانند تهران وجود گسل های زلزله در محدوده احداث بنا در ارزیابی و قیمت گذاری ملک تاثیر گذار است و از عوامل مهم دیگر در ارزیابی یا قیمت گذاری املاک استحکام خاک محل راه اندازی ملک می باشد.
در حقیقت قیمت ملک در زمین هایی که به سست بودن خاک شناخته می شوند پایین تر بوده و منظره و چشم انداز نیز از اهمیت بسزایی در ارزیابی برخوردار می باشد.
ولی به شرطی که کارشناس رسمی دادگستری در ارزیابی املاک و قیمت گذاری ملک همه موارد را در کنار هم در نظر می گیرد.
دلایل اهمیت کارشناسی ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری چیست؟
- امور مربوط به وراثت
- امور مربوط به ارزیابی وثیقه
- امور مربوط به معاملات ملکی
- مشارکت و تقسیم بندی ملک مابین شرکا
- داوری تخصصی و کارشناسانه برای حل اختلافات ملکی
- اثبات تمکن مالی برای امور مرتبط با دریافت وام یا امور مهاجرتی
- قیمت گذاری ساختمان در امور مربوط به قرارداد های خرید و فروش
- و…
یکی از نکات مهم دیگر این است که این ارزیابی ملک شامل ارزیابی املاک مسکونی، تجاری، اداری و صنعتی، ورزشی، هنری، فرهنگی و… می شود.
و هر یک از آن ها در زمان ارزیابی و قیمت گذاری دارای معیار های متفاوتی می باشند.
پارامتر ها و فاکتور های مهم ارزیابی و قیمت گذاری املاک و ساختمان چیست؟
مهم ترین پارامتر ها و فاکتور های ارزیابی قیمت گذاری ملک و زمین، خانه، ساختمان و… شامل:
- ساختمان اسکلت بتونی
- ساختمان اسکلت فلزی
- نوع کاربری اعم از مسکونی، تجاری، اداری و…
- فاصله ملک و زمین به دسترسی ها
- دسترسی به خدمات شهری
- گسترش و مساحت ملک
- پایگاه اقتصادی محل وقوع ملک
- پایگاه اجتماعی محل وقوع ملک
- واقع بودن یا نبودن در مسیر طرح های شهری و ملی
- هزینه اخذ پروانه ساخت
- میزان تراکم ساختمان و هزینه تخلفات ساختمانی
- تعداد و متراژ پارکینگ ها و جانمایی آن ها
- امکانات موجود فعلی در ملک
و بسیاری از پارامتر ها و فاکتور های دیگر.
بدین ترتیب میزان سرمایه گذاری شما در قرارداد مشارکت در ساخت به فاکتور های متنوعی بستگی دارد که به چند مورد از آن ها در بالا اشاره نمودیم.
همچنین اینکه ملک مورد نظر در چه موقعیت جغرافیایی و مکانی قرار گرفته است و یا اینکه در مسیر خیابان های اصلی قرار گرفته و… در قرارداد مشارکت در ساخت موثر است.
جمع بندی
در ارزیابی ساختمان توسط کارشناسان رسمی دادگستری تهران کارشناس، کیفیت و نوع مصالح به کار رفته در ارزیابی اراضی مسکونی و ساختمانهای مسکونی نیز دارای اهمیت قابل توجهی می باشد.
بر این اساس است که ارزیابی ساختمان و قیمت گذاری نوع سازه (بتنی یا فولادی و…) نیز متفاوت است.
همچنین نوع مصالح، وارداتی یا داخلی بودن آن نیز که درجه کیفیت را نشان می دهد در ارزیابی ساختمانها تاثیر دارد.
- ارزیابی زمین در منطقه یک تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه ۱ تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه دو تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه ۲ تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه سه تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه ۳ تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه چهار تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه ۴ تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه پنج تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه ۵ تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه شش تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه ۶ تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه هفت تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه ۷ تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه هشت تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه ۸ تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه نه تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه ۹ تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه ده تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه ۱۰ تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه یازده تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه ۱۱ تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه دوازده تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه ۱۲ تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه سیزده تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه ۱۳ تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه ۲۲ تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه بیست و دو تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در منطقه لواسان تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری
- ارزیابی زمین در لواسان توسط کارشناس رسمی دادگستری
