ارزیابی املاک اوقافی
حتما در مورد املاک اوقافی یا ملک وقفی زیاد شنیده‌اید. خصوصا زمانی که پای معامله خانه وسط است. هنگام معامله خیلی‌ها می‌پرسند این ملک وقفی هست یا نه؟ احتمالا خیلی از ما در هنگام خرید خانه به املاک وقفی برخوردیم. خرید و فروش املاک وقفی تفاوت‌هایی با خرید و فروش املاک شخصی دارند.
اگر قصد معامله یک ملک وقفی را داشته باشید، بهتر است در مورد این نوع املاک، نوع سند و شرایط خرید و فروش آن‌ها اطلاعات کاملی داشته باشید. در این متن سعی می‌کنیم به مهم‌ترین مواردی که برای معاملات املاک اوقافی باید بدانید، بپردازیم.
ملک اوقافی چیست؟
این نوع از املاک متعلق به شخصی بوده که او ملک خود را وقف کرده و اکنون اداره اوقاف این زمین‌ها را به صورت اقساط ۹۹ ساله به اشخاص دیگری واگذار کرده است. اشخاصی که املاک اوقافی را خریداری می‌کنند، باید سالیانه مبلغی را به این اداره پرداخت کنند که این مبلغ ناچیز است. پس توجه داشته باشید که املاک اوقافی صرفاً املاکی نیستند که اداره اوقاف دست بر آن‌ها گذاشته باشد؛ حتی املاک اوقافی این نیست که ملک موردنظر معارض داشته باشد.
املاک اوقافی هیچ‌گونه مشکلی ندارند و این ذهنیت اشتباه است که ملک اوقافی سند ندارد. املاک اوقافی هم مثل املاک شخصی دارای سند هستند، اما سند آن با سند شخصی تفاوت‌هایی دارد. نکته اینجاست که خریدار ملک اوقافی، مالک ملک اوقافی نخواهد بود. یعنی نسبت به خرید، فروش و اجاره یا ساختوساز ملک، به صورت مستقل اختیاری ندارد و با شرایط مشخص و با تایید اداره اوقاف، امکان معامله این املاک برای مالک فراهم می‌شود.
انواع ملک اوقافی
املاک اوقافی به طور کلی به ۴ دسته تقسیم می‌شوند:
۱-املاک وقفی آستان قدس
۲-املاک وقفی شخصی
۳-املاک وقفی سازمان اوقاف
۴-املاک وقفی بقاع متبرکه
تفاوت اصلی بین املاک وقفی، مربوط به متولی آن است. از نظر مسائل قانونی و ملکی با هم تفاوتی ندارند. پس نباید نسبت به اینکه ملک وقفی کجاست، نگرانی داشته باشید. این تفاوت صرفا به این خاطر اهمیت دارد که بدانید در امور مربوط به ملک، با چه شخص و سازمانی سر و کار دارید.
تفاوت سند ملکی و سند اوقافی در چیست؟
-اولین نکته اینکه در صورتی که یک ملک دارای سند اوقافی، رهن یا خریداری شود، به مالک اختیار تام داده نمی‌شود. به این معنی که مالک باید به مدت ۹۹ سال، هر سال مبلغی را به عنوان اجاره بها به اداره اوقاف پرداخت کند. پس از گذشت این ۹۹ سال و پرداخت اجاره ملک، اداره اوقاف درباره اجاره مجدد آن ملک اوقافی تصمیم خواهد گرفت. حتی اگر ملک اوقافی در طول ۹۹ سال چندین بار معامله شود، برای هر معامله و نقل و انتقال باید اجازه اداره اوقاف نیز در پرونده باشد.
-ملک اوقافی دارای سند اعیان و اجاره‌نامه عرصه ملک موقوفه است و در واقع خریدار چنین ملکی فقط مالک اعیان (ساختمان) آن است و حق مالکیتی در عرصه (زمین) آن را ندارد. بنابراین هیچ فردی نمی‌تواند بدون دریافت مجوز از اداره اوقاف این‌گونه املاک را خرید و فروش کند. اما سند ملکی، اسنادی به اصطلاح شش دانگ هستند و به صورت تک جلد، چند جلد یا سهامی صادر می‌شوند که در نهایت مجموع سهام‌ها نیز باید به شش دانگ برسند.
-ارزش سند ملکی حدود ۲۰ درصد بیشتر از سند اوقافی است و اجاره سالیانه سند اوقافی نیز مبلغ قابل توجه‌ای نیست، اما در هنگام نقل و انتقالات املاک اوقافی، مالک باید مبلغ عوارض و مالیات قسمت اعیان را طبق تعرفه به شهرداری پرداخت کرد.
-اسناد ملکی دارای حدود چهارگانه شمالی، جنوبی، شرقی و غربی هستند و همچنین حدود املاک مجاور آن و دسترسی به خیابان در آن مشخص می‌شود، اما در اسناد اوقافی چنین حدود و مشخصاتی یا اصلاً نوشته نشده است و یا به صورت خیلی جزیی در سند آورده می‌شود.
-یکی دیگر از تفاوت‌های این دو سند این است که سند ملکی توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود و نقل و انتقالات آن هم در دفاتر اسناد و املاک صورت می‌گیرد، اما سند اوقافی در اداره اوقاف تنظیم می‌شود و حتی به صورت دست‌نویس تحویل خریدار می‌شود و نقل و انتقالات این‌گونه املاک نیز با نظارت و مجوز متولی آن یعنی سازمان اوقاف صورت می‌گیرد.
البته به این نکته توجه داشته باشید که صرف تنظیم سند اوقافی در اداره اوقاف کافی نمی‌باشد و باید حتماً استعلامات لازم از اداره ثبت اسناد و املاک دریافت شود.
-اسناد ملکی و اوقافی در ارزش و اعتبار با یکدیگر متفاوت می‌باشند؛ به‌طوری‌که سندهای اوقافی نسبت به اسناد شش‌دانگ ارزش کمتری دارند.
خرید و فروش ملک اوقافی
خرید و فروش املاک اوقافی مانند املاک شخصی است، با این تفاوت که کلیه مراحل آن باید با تایید اداره اوقاف انجام شود. نکته دیگر اینکه شما هنگام خرید و فروش ملک وقفی، فقط اعیان ملک را می‌خرید و مالکیت عرصه ملک متعلق به متولی آن است و شما برای عرصه به صورت سالانه مبلغی را به عنوان اجاره به متولی پرداخت می‌کنید.
به طور کلی برای خرید ملک وقفی باید بدانید قدرت خرید و هدف از خرید شما چیست. اگر تصمیم گرفتید که با توجه به شرایط و بودجه خود، املاک اوقافی را خریداری کنید، باید توجه داشته باشید که گاهی فروش این املاک برای مالک بسیار سخت است. که بخشی از این سخت بودن فرایند فروش به علت ناآگاهی و باورهای نادرستی است که مردم نسبت به املاک اوقافی دارند.
نکات مهم در معامله ملک اوقافی
-توجه داشته باشید که تمام بدهی‌های ملک مربوطه به سازمان اوقاف یا متولی مربوطه، پرداخت شده باشد. برای این کار حتما از اداره اوقاف منطقه استعلام بگیرید.
-در مبایعه‌‌نامه این معامله حتما ذکر شود که خریدار از اوقافی بودن ملک آگاه است. در این صورت خریدار دیگر نمی‌تواند ادعا کند که از اوقافی بودن آن خبر نداشته است.
-نکته دیگر این است که تا تاریخ تنظیم سند، اجاره‌نامه به خریدار انتقال یابد، تا از پیش آمدن مشکل بین خریدار و فروشنده جلوگیری شود.
– همانطور که قبلا هم گفتیم، در سند ملک عبارت”شش دانگ اعیان” به جای عبارت “شش دانگ عرصه و اعیان” ذکر شود.
-راستی حواستان به کلاهبردارها باشد. افرادی ممکن است با جعل سند، سند وقفی را به عنوان سند ملکی جا بزنند. پس خیلی دقت کنید.
املاک اوقافی، راهی آسان برای خانه‌دار شدن
پس متوجه شدید که علت اصلی تفاوت قیمت یک ملک اوقافی با ملک شخصی، به ماهیت آن ملک برمی‌گردد، نه مشکلاتی که آن ملک دارد. یکی از مزایای ملک وقفی این است که افرادی که بودجه کمی دارند با خرید این املاک، نه فقط می‌توانند صاحب ملک شوند، بلکه اگر ملک اوقافی را به صورت زمین خریداری کنند امکان دریافت وام و ساختوساز روی آن وجود دارد.
در هر صورت توجه داشته باشید که خرید ملک ابتدا نیاز به مشاوره، تحقیق و دریافت استعلامات لازم دارد. اگر قصد خرید ملکی را دارید باید از نوع سند و قوانین نقل و انتقالات و همچنین نوع کاربری آن مطمئن شوید.
سوالات رایج در مورد املاک اوقافی
آیا می‌توان سند اوقافی را به سند شش‌دانگ تغییر داد؟
خیر. سند اوقافی را نمی‌توان به سند ملکی تبدیل کرد. اما با متولی اوقاف مربوطه صحبت کنید که راهی هست یا خیر.آیا برای خرید ملک وقفی می‌توانیم وام بگیریم؟
بله حتما. گرفتن وام برای املاک اوقافی با گرفتن وام برای املاک شخصی تفاوتی ندارد، فقط اینکه برای گرفتن وام علاوه بر سند ملک، باید اجاره‌نامه عرصه به نام خریدار منتقل شود تا بتوان وام گرفت.میزان اجاره ملک اوقافی چقدر است؟
مبلغ اجاره خیلی قابل توجه نبوده و با توجه به شرایط مختلف املاک، متفاوت می‌باشد. به عنوان مثال برای یک زمین ۲۰۰ متری در منطقه‌‌ای از تهران حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان در سال است که باید به اداره اوقاف پرداخت شود.چرا ملک اوقافی از ملک شخصی ارزان‌تر است؟
-یکی از دلایل این ارزانی این است که بسیاری از افرادی که اعتفاد مذهبی دارند، معتقدند نماز خواندن در این املاک حرام است. درحالی‌که از نظر شرعی زندگی در این نوع از املاک هیچ ایرادی نداشته و اگر گناهی هم باشد گردن مدیران اداره اوقاف است.
-دلیل دوم می‌تواند این باشد که در صورت ساختوساز در زمین‌های اوقافی باید از اداره اوقاف استعلام به عمل آید و مبلغی به عنوان عوارض از سازنده دریافت خواهد شد.
– دلیل بعدی، نداشتن حق مالکیت نسبت به ملک و کم بودن اعتبار سند اوقافی نسبت به سند ملکی است. در مورد املاک وقفی، فقط اعیان ملک به فروش می‌رسد، اما در مورد املاک شخصی، عرصه و اعیان هر دو به فروش می‌رسند.از کجا بفهمیم ملک اوقافی است؟
-پرس‌وجو از اهالی محل یا مشاوران املاک
-استعلام از اداره اوقاف یا شهرداری همان منطقه
– دقت در سند ملک
در دو سند ملکی و اوقافی نکته‌ای وجود دارد که می‌توان بر اساس آن به وقفی یا ملکی بودن آن پی برد. در سند املاک شخصی نوشته شده‌است: “شش دانگ از عرصه و اعیان”، اما در سند اوقافی نوشته شده:” شش دانگ از اعیان”.
قیمت ملک اوقافی و ملک شخصی چه تفاوتی دارد؟
اصولا ملک اوقافی از ملک شخصی ارزان‌تر است. البته به آن معنا نیست که تمام املاک اوقافی باید از املاک شخصی ارزان‌تر باشد. واضح است که موقعیت، ویژگی‌ها، کاربری ملک و… روی قیمت آن اثر گذار است. اما با فرض اینکه دو ملک شرایط مشابهی داشته باشند، ملک اوقافی قیمت کمتری نسبت به ملک شخصی دارد.
خیلی‌ها تصور می‌کنند این اختلاف قیمت به خاطر مشکلات و درد سرهایی است که ملک وقف شده به همراه دارد. اما این تصور تا حد زیادی دور از واقعیت است. علت اصلی تفاوت قیمت یک ملک اوقافی با ملک شخصی، به ماهیت آن ملک باز می‌گردد نه مشکلاتی که آن ملک دارد.
علت تفاوت قیمت این است که در مورد املاک وقفی، فقط اعیان ملک به فروش می‌رسد. اما در مورد املاک شخصی، عرصه و اعیان هر دو به فروش می‌رسند. بنابراین در یک ملک وقف شده شما پولی بابت عرصه پرداخت نمی‌کنید. در این حالت طبیعی‌ست که قیمت این ملک پایین‌تر از ملک شخصی باشد.
