اجاره به شرط تملیک املاک وقفی 

به طور کلی خرید املاک وقفی از آن جهت بین مردم دارای اهمیت است که این املاک نسبت به املاک عادی قیمت کمتری دارند اما صرف خرید این املاک به ای معنا نیست که اشخاص بعد ها بخواهند نسبت به اراضی ادعای مالکیتی داشته باشند. لذا لازم است قبل از اقدام برای نقل و انتقال یا خرید املاک وقفی اطلاعات لازمی را کسب کنند. همه این املاک دارای سند بوده و برای خرید فروش رهن و اجاره آن ها هیچ مانعی وجود ندارد اما معامله آن ها با معامله املاک عادی تفاوت هایی دارد.

مال موقوفه قابلیت خرید و فروش ندارد و همچنین انجام هرگونه عمل حقوقی که سبب انتقال عین موقوفه به دیگران شود، جایز نمی باشد ولی گاهی شرایط و اوضاع احوالی پیش می آید که برای حفظ نهاد وقف و مصالح موقوف علیه فروش نال موقوفه ضروری است .از این رو در قانون مدنی و فقه اسلامی فروش این اموال مجاز شمرده شده است. در همین رابطه، قاعده ید در وقف را در این لینک مطالعه نمایید. لازم به ذکر است اگر لزوم انتقال مال فقط نسبت به قسمتی از مال صادق باشد، فقط برای همان قسمت اعمال می شود و به همه موقوفه تسری نمی باید.

ماده ۸۸ قانون مدنی: بیع وقف در صورتی که خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی شود به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد، در صورتی جایز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.

نکاتی درباره خرید املاک موقوفی

افرادی که در جریانات خرید و فروش املاک وقفی قرار می گیرند، ناخواسته و از روی بی اطلاعی دچار مشکلاتی می شوند که در این مقاله سعی بر ذکر چندین نکته مفید در این باره شده است.

صاحب ملک وقفی تنها خود خریدار است

نکته بسیار مهم این است که اگر خانه ای خریداری می شود که زمین آن وقفی است، در آینده اشخاص دیگر مدعی مالکیت این زمین ها نشوند. پس افرادی که اقدام به خرید املاک وقفی می کنند باید بدانند که در آینده کسی مدعی مالکیت ملک آن ها نمی شود و خرید این املاک به دلیل پایین بودن قیمت گزینه مناسبی برای افراد کم توان به حساب می آید.

دانستن فرق عرصه و اعیان

به طور کلی دو اصطلاح عرصه و اعیان در رابطه با املاک و اسناد آن ها وجود دارد. در خرید و فروش املاک وقفی نیز، عرصه همان ملکی است که وقف شده است و امکان خرید و فروش مستقیم روی آن وجود ندارد و اعیان همان بنایی است که روی زمین وقفی ساخته شده و اشخاص می توانند مالکیت تمام آن را به نام خود ثبت کرده و اجازه خرید و فروش آن را نیز داشته باشند. به همین دلیل اینگونه املاک دارای دو سند به نام سند اعیان و سند عرصه می باشند و زمانی که شخصی خانه وقفی ای را همراه با سند وقفی خریداری می کند در واقع زمین ملک را از کتولی وقف اجاره کرده است.

 شناخت متولی لازم است

اگر شخصی قصد خرید خانه وقفی را دارد باید به این مسئله توجه کند که صاحب اصلی زمین چه کسی بوده و زمین به کجا وقف شده است. متولی وقف خاص که شخص خاص، متولی وقف عام، سازمان اوقاف و موقوفات مربوط به آستان قدس نیز متولی مشخصی دارند. این موضوع در خرید و فروش املاک وقفی به این دلیل دارای اهمیت است که  اشخاص برای پرداخت اجاره و یا خرید و فروش با متولیان سر و کار دارند. برای کسب اطلاعات مفیدتر درباره قرارداد اجاره به این لینک مراجعه کنید.

پرداخت کردن اجاره به متولی

به راحتی می توان ساختمان وقفی را فروخت و یا آن را اجاره داد. از این لحاظ هیچ فرقی بین ملک وقفی و معمولی وجود نخواهد داشت. البته هزینه های دیگری که برای سایر املاک مانند مالیات شهرداری در مورد این املاک نیز برقرار است. تنها تفاوتی که خانه های وقفی با خانه های معمولی دارند از لحاظ قیمت است و همچنین در اجاره این املاک باید سالانه مبلغی به متولی وقف طی قرارداد پنج ساله پرداخت شود.

خرید و فروش زمین وقفی

معمولا اشخاص هنگام خرید و فروش املاک وقفی، فرق این املاک را با املاک عادی متوجه می شوند. برای مطالعه مبحث مرتبط با خرید و فروش املاک موقوفی وارد این لینک شوید. برای این که املاک به فروش برسند اجازه از متولی الزامی است. در ابتدا برای طی کردن این پروسه باید به شهرداری مراجعه کرده و بعد از آن طی اخذ نامه ای از شهرداری، شخص به اداره اوقاف یا متولی مربوطه ارجاع داده خواهد شد. متولی زمین وقف شده باید مبالغ پرداختی توسط خریداران یا مستاجران را صرف امور مد نظر واقف کند.

پرداخت کردن وام

اشخاص پس از پرداخت همه هزینه های مربوط به املاک وقفی، می توانند از همه تسهیلاتی که اگر همه هزینه ها برای خرید املاک وقفی را پرداخت کردید در نهایت می توانید از همه تسهیلاتی که برای خرید املاک عادی برخوردار شوید، در این املاک نیز استفاده کنید. پس می توانید برای این زمین از وام مسکن برای ساخت و ساز نیز استفاده کنید. البته باید بدانید شما به صورت مطلق صاحب این ملک نخواهید بود و تنها قراردادی که دارید اجاره به شرط تملیک است.

استعلام از متولی

قبل از خرید و فروش املاک وقفی، استعلام از اداره ثبت محل ضروری می باشد تا اشخاص بدین وسیبه متوجه شوند که مالک اصلی زمین چه کسی بوده تا در نهایت مشکلاتی از جمله توقیف بودن یا معارض بودن ملک برای آن ها پیش نیاید. علاوه بر اداره ثبت، استعلام از متولی موقوفه نیز لازم است.

ساخت و ساز روی زمین وقفی و املاک اوقافی

اگر زمینی از طرف اوقاف به کسی اجاره داده شود و به مستاجر اجازه احداث بنا و ساختمان روی آن زمین داده بشود و مستاجر مبادرت به احداث بنا کند، پس آن مستاجر مالک بنا محسوب می‌شود و فقط باید اجاره عرصه (زمین بدون بنا) را به اوقاف پرداخت بکند. یک نکته مهم در رابطه با ساخت‌وساز روی زمین‌های وقفی این است که اگر اوقاف اجازه ساخت‌وساز بدهد معمولاً برای اعیانی یعنی بنای ساخته شده روی زمین وقفی، سندی تحت عنوان سند اعیانی به نام مستاجر صادر می‌شود.

متأسفانه بعضی از مستاجرین املاک اوقافی بدون اجازه اوقاف مبادرت به ساخت و ساز روی زمین وقفی احداث بنا روی زمین اجاره‌ای که از اوقاف گرفته‌اند می‌کنند که در صورت عدم دریافت اجازه قبلی یا رضایت بعدی اوقاف، عمل مستاجر در حکم تصرف و غصب می‌باشد و پس از شکایت از سوی دادگاه دستور قلع و قمع بنای احداث‌شده روی زمین داده می‌شود.