افراز: به معنای تقسیم ارزشی ملک، طبق سهام مالکین مختلف است.
تفکیک: به معنای جدا کردن قسمت‌های مختلف ملک است، به طوری که آپارتمان‌های موجود در یک مجموعه ساختمانی "تفکیک" (به معنی جدا شدن از نظر ثبتی) می‌شود.
جدول تفاوت افراز و تفکیک املاک
| تفکیک | افراز | ردیف |
| تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر، (وهر یک شماره جدید فرعی برای اخذ سند می‌گیرند.) | تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا (از نظر ارزش، نه بعد و مساحت یا بصورت توافقی) | ۱ |
| حدود و حقوق ارتفاقی جدید تعریف و با آخرین قطعه انتقالی سند اولیه باطل می‌شود. | بعد از افراز سهم خواهان جدا می‌شود و بقیه ملک مشاع باقی می‌ماند | ۲ |
| هم در مورد ملک مشاع (چندنفر) با رضایت صورت می‌گیرد و هم در ملک غیرمشاع(مالک یک نفر)، پس در تفکیک وجودحالت اشاعه ضروری نیست و ملک با مالک واحد تفکیک می‌شود، مطابق ضوابط تفکیک و شهرداری | فقط در مورد املاک مشاع(چندنفر) که رضایت و تفاهم همه برقرار نیست، پس در افراز، وجود حالت اشاعه ضروری است | ۳ |
| بصورت مسامحه مرجع تعیین تکلیف نهایی اداره ثبت است | تعیین تکلیف نهایی بعد از پذیرش افراز با رای دادگاه و اجبار است با مهلت مقرر برای اعتراض به رای | ۴ |
| مشاع بین دو یا چند نفر یا شش دانگ متعلق به یک نفر | فقط مشاع بین دو یا چندنفر | ۵ |
| در تفکیک، سهم همه جدا و ملک کلا از حالت مشاع خارج می‌شود | از بین رفتن حالت اشاعه مابین دونفر پس از افراز | ۶ |
| طبق خواسته | طبق سوابق ثبتی، تصرفات و رعایت حقوق مالکان | ۷ |
| مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت محل وقوع ملک است | مرجع درخواست افراز، هم می‌تواند اداره ثبت و هم دادگاه مربوط محل ملک باشد | ۸ |
| تفکیک و تنظیم تقسیم نامه با رضایت و در حالت تفاهم مالکان مشاع امکان پذیر است | لازمه افراز، عدم تفاهم و وجود اختلاف نسبت به حصه شرکا یا مالکان (یکدیگر) یا در تنظیم تقسیم نامه است | ۹ |
| در تفکیک لزومی به توجه مقدار سهم مالکان در کل شش دانگ نیست و بعد از تنطیم تقسیم نامه (که ضروریست) رعایت حقوق و سهم هر یک از مالک یا مالکان مشاع مطرح می‌گردد | تقسیم ملک توام با رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری است | ۱۰ |
| در صورت اعتراض به تفکیک در حین عملیات از طرف هریک از شرکا عملیات متوقف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقدام را شروع کرد و با صدور صورتجلسه تفکیکی، تفکیک پایان می‌یابد | افراز پس از عملیات، قابل اعتراض است و در صورت اعتراض، دادگاه رسیدگی می‌کند | ۱۱ |
| در تفکیک، مالک یا مالکان می‌توانند از اداره ثبت سند مالکیت دریافت کنند | اعتراض در حین عملیات افراز از شرکا دیگر پذیرفته نیست، پس از افراز می‌تواند در وجه قانونی اعتراض کنند | ۱۲ |
| سن و وضع مالک یا مالکان اثر ندارد | اگر در میان مالکان محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه است | ۱۳ |
| بعد پایان تفکیک قابل اعتراض نیست | بعد از افراز قابل اعتراض است | ۱۴ |
| مالک(مالکان) با صورتمجلس تفکیکی، راسا از اداره ثبت، سند مالکیت می‌گیرند. | صورت مجلس افراز باید به دفتر اسناد رسمی ارسال شود تا مطابق آن تقسیم نامه تنظیم شود | ۱۵ |
*نکته: افراز یا به تراضی یا به اجبار می‌باشد. شرایط عدم امکان افراز:
مغایرت با قانون یا با ضوابط شهرسازی یا حداقل مساحت، عدم راه عبور، کثرت جعمیت، نقص به ملک و کثرت جمعیت.
