آدرس : تهران – مجیدیه – کرمان شمالی

کانون کارشناسان رسمی دادگستری

مشاهده‌ی برچسب : کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک

خانهنوشته‌هایی با برچسب "کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک"
ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان

ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان

ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان  ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک : موضوع کارشناسی ارزیابی و قیمت‌گذاری املاک ممکن است به‌منظور خرید ، فروش و یا ترهین نزد بانک و یا هر مجموعه اقتصادی ذینفعی به‌عنوان وثیقه مورد نیاز باشد، شامل چند بخش مشخص است، ارزش ملک را می‌توان حاصل جمع ارزش عرصه، اعیان، امتیازات و کاربری‌ها و سایر عوامل تأثیرگذار دانست. در تعیین قیمت، شناخت و تفکیک عوامل و پارامترهای تعیین‌کننده، مرغوبیت و قیمت ملک لازم است دقت کافی به عمل آید، چراکه به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری و تفکیک اطلاعات و داده‌های کمی و لحاظ عوامل دخیل در موضوع کارشناسی دارای اهمیت بسیاری است. موضوع ارزیابی املاک می بایست توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان صورت گیرد. مباحث مورد ارزیابی توسط این مجموعه به شرح ذیل می باشد : ارزیابی و تعیین قیمت املاک ، اراضی و ساختمان تعیین سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت ارزیابی کارخانجات تولیدی و صنعتی تعیین و تعدیل اجاره بها و تعیین اجرت المثل اجاره بها برآورد هزینه های راه و ساختمان و تاسیسات تعیین و اجرت المثل کارهای ساختمانی متره و برآورد ساختمان و تعیین میزان پیشرفت کار عملیات تشخیص اختلافات فی ما بین پیمانکاران ، کارفرمایان و مشاوران تعیین علت خسارت ، میزان خسارت و تعمیرات در امور ساختمانی تشخیص حسن انجام کارهای ساختمانی به لحاظ فنی و اجرایی ارائه نظر کارشناسی و ارزیابی املاک و تهیه ترازنامه مالی برای مهاجرت عوامل تاثیر گذار در  ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری در این مقاله بدین شرح بیان می شود : نرخ بهره یکی از موثرترین عوامل تاثیرگذار بر ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری نرخ بهره می باشد. که در زمان نیاز به استفاده از وام مسکن نمود بیشتری پیدا می کند ومی تواند تأثیر بسزایی بر توانایی خرید ملک مسکونی و ملک تجاری داشته باشد. لذا هرچه نرخ بهره کمتر باشد، هزینه‌ی دریافت وام برای خرید ملک هم کمتر خواهد شد، به همین جهت تقاضای بیشتر برای خرید ملک می‌شود که بر اساس قانون عرضه و تقاضا موجب افزایش قیمت ملک می شود.( کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک ) یارانه‌ها و سیاست‌های دولتی یکی دیگر از عوامل تاثیر گذار بر قیمت ملک قانون‌گذاری می باشدکه می‌تواند تأثیر زیادی بر تقاضای خانه و قیمت‌ آن و نهایتا نظریه کارشناس رسمی دادگستری داشته باشد. دولت با استفاده از اعتبارات مالیاتی، کسورات، یارانه‌ها و … می‌تواند تقاضای ملک را برای زمان مشخصی افزایش بدهد. عوامل جمعیت‌ شناختی منظور از جمعیت‌شناسی این است که ترکیب جمعیت ، اطلاعاتی همچون سن، نژاد، جنسیت، درآمد، الگوهای مهاجرت و رشد جمعیت. این آمار اغلب نادیده گرفته می‌شوند، اما عوامل جمعیت‌شناختی بسیار مهم هستند و بر نحوه‌ی قیمت گذاری ملک و اینکه چه نوع املاکی به نسبت تقاضای بیشتری دارند، اثر می‌گذارند. تغییرات عمده در این عوامل، امکان دارد برای چند سال تأثیر زیادی بر قیمت املاک داشته باشد.( کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک ) اقتصاد عامل مهم دیگری که بر ارزش ملک اثر می‌گذارد، سلامت اقتصاد جامعه است. این عامل معمولا با شاخص‌های اقتصادی همچون تولید ناخالص ملی، داده‌های استخدامی، فعالیت‌های تولیدی، قیمت کالاها و غیره اندازه‌گیری می‌شود. به‌طورکلی، وقتی اقتصاد کساد است، املاک و مستغلات هم چنین وضعیتی را سپری میکنند. نشانی و محل ملک ساختمان‌ها، املاک و مستغلاتی که در مناطق تجاری کشور قرار گرفته اند ، نسبت به املاکی که در نواحی مسکونی هستند، ارزش نسبتا بیشتری دارند. چه بسا دلالان املاک و مستغلات قیمت بالاتری به ساختمان‌های مناطق توسعه‌یافته اختصاص می‌دهند و برای سازه‌هایی که در نواحی کمترتوسعه‌یافته قرار دارند، قیمت پایین‌تری ارائه می‌کنند. به همین شکل، ساختمان‌هایی که در زمین‌های دارای مالکیت مطلق ساخته شده‌اند، نسبت به ساختمان‌هایی که زمین‌‌شان اجاره‌ای است، قیمت بالاتری دارند. امکانات ملک قیمت املاک و ساختمان هایی که دارای قابلیت‌های زیرساختی و امکانات مدرن و پیشرفته هستند، بیشتر از املاکی است که اتصالات برقی مناسب، خطوط تلفن، سیستم آب‌وفاضلاب و امکاناتی همچون مراکز عمومی، پارک، استخر، سالن ورزشی، پارکینگ یا فروشگاه مواد غذایی ندارند. قیمت گذاری ملک به‌وضوح وابسته به میزان شهری بودن و در دسترس بودن ملزومات و امکاناتی است که سکونت راحتی را امکان‌پذیر می‌کنند. زیرساخت‌ها توسعه‌ی زیرساختی یکی از مهم‌ترین عواملی است که بر ارزیابی املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارد. وجود جاده‌ها، فرودگاه‌ها، مراکز خرید و پایانه‌های اتوبوسرانی و … در مجاورت ملک، به بالا رفتن قیمت کمک می‌کند. در واقع «راه ارتباطی» یکی از مهم‌ترین ملزومات برای سرمایه‌گذارانی است که به‌دنبال خرید زمین یا ملک هستند. این امر بالا بودن قیمت ملکی را که به‌راحتی به مراکز تفریحی، امکانات درمانی، مؤسسات آموزشی، بازارها، مراکز تجاری و سایر امکانات موردنیاز دسترسی دارد، توضیح می‌دهد.( کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک ) املاک تجاری توسعه‌ی مراکز خرید، دفاتر فناوری اطلاعات و مراکز ویژه‌ی تجاری در نزدیکی مناطق مسکونی، به صرفه‌جویی در وقت و انرژی‌ای که در رفت‌وآمد به محل کار هدر می‌رود، کمک می‌کند و قیمت ملک در منطقه را افزایش می‌دهد. درآمد قابل تصرف املاکی که در مناطق کشاورزی یا مناطقِ تحت تصرف واحدهای تولیدی قرار دارند، نسبت به آنهایی که در نزدیکی مراکز فناوری اطلاعات هستند، قیمت کمتری دارند. نحوه‌ی قیمت گذاری ملک رابطه‌ی مستقیمی با مقدار درآمد قابل تصرف خریدار یا درآمد اکثریت جمعیت آن منطقه دارد. در دسترس بودن زمین جدول قیمت گذاری ملک در مناطقی که زمین کافی برای اهداف مسکونی یا توسعه‌ی املاک و مستغلات در دسترس است، افزایش کمتری دارد. عرضه و تقاضا تقاضای ملک در یک منطقه‌ی خاص، رابطه‌ی معکوسی با عرضه‌ی آن دارد. همین‌طور که عرضه یا میزانِ دردسترس بودن املاک کاهش می‌یابد، قیمت ملک افزایش پیدا می‌کند. تغییرات جمعیتی محرک‌های مهمی برای تقاضا هستند. هنگامی که تعداد افراد ساکن در منطقه‌ای خاص افزایش می‌یابد، محبوبیت آن منطقه از منظر کسانی که می‌خواهند عضوی از آن محل شوند نیز بیشتر می‌شود و درنتیجه‌ی تمام اینها، قیمت ملک در آنجا بالا می‌رود. هزینه‌‌ی نگهداری هزینه‌ی نگهداری به هزینه‌ای گفته می‌شود که صاحب ملک در فرایند بهره‌برداری و نگهداری از ملک متحمل می‌شود. از نظر کلی هزینه‌ی نگهداری شاخصی است که رابطه‌‌ی بین نرخ بهره، قیمت ملک و هزینه‌ها را ایجاد می‌نماید. ساختار قیمت گذاری ملک به ویژگی‌های متریال ومصالح استفاده‌شده، نقشه، طراحی، نوع سازه و دوام و سن آن ساختمان بستگی دارد. کیفیت و هزینه‌ی مصالح استفاده‌شده، اندازه، میزان دستمزد کارگر، نمای بیرونی ساختمان و سایر ویژگی‌های فیزیکی همچون پوشش بام، ارتفاع ساختمان، نوع پی ریزی، ضدآب‌بودن و پایه‌ی ستون هم بر قیمت ملک اثر می‌گذارند.
ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان

ارزیابی آپارتمان، واحد تجاری، زمین توسط کارشناس رسمی دادگستری

ارزیابی آپارتمان، واحد تجاری، زمین توسط کارشناس رسمی دادگستری  ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک : موضوع کارشناسی ارزیابی و قیمت‌گذاری املاک ممکن است به‌منظور خرید ، فروش و یا ترهین نزد بانک و یا هر مجموعه اقتصادی ذینفعی به‌عنوان وثیقه مورد نیاز باشد، شامل چند بخش مشخص است، ارزش ملک را می‌توان حاصل جمع ارزش عرصه، اعیان، امتیازات و کاربری‌ها و سایر عوامل تأثیرگذار دانست. در تعیین قیمت، شناخت و تفکیک عوامل و پارامترهای تعیین‌کننده، مرغوبیت و قیمت ملک لازم است دقت کافی به عمل آید، چراکه به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری و تفکیک اطلاعات و داده‌های کمی و لحاظ عوامل دخیل در موضوع کارشناسی دارای اهمیت بسیاری است. موضوع ارزیابی املاک می بایست توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان صورت گیرد. مباحث مورد ارزیابی توسط این مجموعه به شرح ذیل می باشد : ارزیابی و تعیین قیمت املاک ، اراضی و ساختمان تعیین سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت ارزیابی کارخانجات تولیدی و صنعتی تعیین و تعدیل اجاره بها و تعیین اجرت المثل اجاره بها برآورد هزینه های راه و ساختمان و تاسیسات تعیین و اجرت المثل کارهای ساختمانی متره و برآورد ساختمان و تعیین میزان پیشرفت کار عملیات تشخیص اختلافات فی ما بین پیمانکاران ، کارفرمایان و مشاوران تعیین علت خسارت ، میزان خسارت و تعمیرات در امور ساختمانی تشخیص حسن انجام کارهای ساختمانی به لحاظ فنی و اجرایی ارائه نظر کارشناسی و ارزیابی املاک و تهیه ترازنامه مالی برای مهاجرت عوامل تاثیر گذار در  ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری در این مقاله بدین شرح بیان می شود : نرخ بهره یکی از موثرترین عوامل تاثیرگذار بر ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری نرخ بهره می باشد. که در زمان نیاز به استفاده از وام مسکن نمود بیشتری پیدا می کند ومی تواند تأثیر بسزایی بر توانایی خرید ملک مسکونی و ملک تجاری داشته باشد. لذا هرچه نرخ بهره کمتر باشد، هزینه‌ی دریافت وام برای خرید ملک هم کمتر خواهد شد، به همین جهت تقاضای بیشتر برای خرید ملک می‌شود که بر اساس قانون عرضه و تقاضا موجب افزایش قیمت ملک می شود.( کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک ) یارانه‌ها و سیاست‌های دولتی یکی دیگر از عوامل تاثیر گذار بر قیمت ملک قانون‌گذاری می باشدکه می‌تواند تأثیر زیادی بر تقاضای خانه و قیمت‌ آن و نهایتا نظریه کارشناس رسمی دادگستری داشته باشد. دولت با استفاده از اعتبارات مالیاتی، کسورات، یارانه‌ها و … می‌تواند تقاضای ملک را برای زمان مشخصی افزایش بدهد. عوامل جمعیت‌ شناختی منظور از جمعیت‌شناسی این است که ترکیب جمعیت ، اطلاعاتی همچون سن، نژاد، جنسیت، درآمد، الگوهای مهاجرت و رشد جمعیت. این آمار اغلب نادیده گرفته می‌شوند، اما عوامل جمعیت‌شناختی بسیار مهم هستند و بر نحوه‌ی قیمت گذاری ملک و اینکه چه نوع املاکی به نسبت تقاضای بیشتری دارند، اثر می‌گذارند. تغییرات عمده در این عوامل، امکان دارد برای چند سال تأثیر زیادی بر قیمت املاک داشته باشد.( کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک ) اقتصاد عامل مهم دیگری که بر ارزش ملک اثر می‌گذارد، سلامت اقتصاد جامعه است. این عامل معمولا با شاخص‌های اقتصادی همچون تولید ناخالص ملی، داده‌های استخدامی، فعالیت‌های تولیدی، قیمت کالاها و غیره اندازه‌گیری می‌شود. به‌طورکلی، وقتی اقتصاد کساد است، املاک و مستغلات هم چنین وضعیتی را سپری میکنند. نشانی و محل ملک ساختمان‌ها، املاک و مستغلاتی که در مناطق تجاری کشور قرار گرفته اند ، نسبت به املاکی که در نواحی مسکونی هستند، ارزش نسبتا بیشتری دارند. چه بسا دلالان املاک و مستغلات قیمت بالاتری به ساختمان‌های مناطق توسعه‌یافته اختصاص می‌دهند و برای سازه‌هایی که در نواحی کمترتوسعه‌یافته قرار دارند، قیمت پایین‌تری ارائه می‌کنند. به همین شکل، ساختمان‌هایی که در زمین‌های دارای مالکیت مطلق ساخته شده‌اند، نسبت به ساختمان‌هایی که زمین‌‌شان اجاره‌ای است، قیمت بالاتری دارند. امکانات ملک قیمت املاک و ساختمان هایی که دارای قابلیت‌های زیرساختی و امکانات مدرن و پیشرفته هستند، بیشتر از املاکی است که اتصالات برقی مناسب، خطوط تلفن، سیستم آب‌وفاضلاب و امکاناتی همچون مراکز عمومی، پارک، استخر، سالن ورزشی، پارکینگ یا فروشگاه مواد غذایی ندارند. قیمت گذاری ملک به‌وضوح وابسته به میزان شهری بودن و در دسترس بودن ملزومات و امکاناتی است که سکونت راحتی را امکان‌پذیر می‌کنند. زیرساخت‌ها توسعه‌ی زیرساختی یکی از مهم‌ترین عواملی است که بر ارزیابی املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارد. وجود جاده‌ها، فرودگاه‌ها، مراکز خرید و پایانه‌های اتوبوسرانی و … در مجاورت ملک، به بالا رفتن قیمت کمک می‌کند. در واقع «راه ارتباطی» یکی از مهم‌ترین ملزومات برای سرمایه‌گذارانی است که به‌دنبال خرید زمین یا ملک هستند. این امر بالا بودن قیمت ملکی را که به‌راحتی به مراکز تفریحی، امکانات درمانی، مؤسسات آموزشی، بازارها، مراکز تجاری و سایر امکانات موردنیاز دسترسی دارد، توضیح می‌دهد.( کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک ) املاک تجاری توسعه‌ی مراکز خرید، دفاتر فناوری اطلاعات و مراکز ویژه‌ی تجاری در نزدیکی مناطق مسکونی، به صرفه‌جویی در وقت و انرژی‌ای که در رفت‌وآمد به محل کار هدر می‌رود، کمک می‌کند و قیمت ملک در منطقه را افزایش می‌دهد. درآمد قابل تصرف املاکی که در مناطق کشاورزی یا مناطقِ تحت تصرف واحدهای تولیدی قرار دارند، نسبت به آنهایی که در نزدیکی مراکز فناوری اطلاعات هستند، قیمت کمتری دارند. نحوه‌ی قیمت گذاری ملک رابطه‌ی مستقیمی با مقدار درآمد قابل تصرف خریدار یا درآمد اکثریت جمعیت آن منطقه دارد. در دسترس بودن زمین جدول قیمت گذاری ملک در مناطقی که زمین کافی برای اهداف مسکونی یا توسعه‌ی املاک و مستغلات در دسترس است، افزایش کمتری دارد. عرضه و تقاضا تقاضای ملک در یک منطقه‌ی خاص، رابطه‌ی معکوسی با عرضه‌ی آن دارد. همین‌طور که عرضه یا میزانِ دردسترس بودن املاک کاهش می‌یابد، قیمت ملک افزایش پیدا می‌کند. تغییرات جمعیتی محرک‌های مهمی برای تقاضا هستند. هنگامی که تعداد افراد ساکن در منطقه‌ای خاص افزایش می‌یابد، محبوبیت آن منطقه از منظر کسانی که می‌خواهند عضوی از آن محل شوند نیز بیشتر می‌شود و درنتیجه‌ی تمام اینها، قیمت ملک در آنجا بالا می‌رود. هزینه‌‌ی نگهداری هزینه‌ی نگهداری به هزینه‌ای گفته می‌شود که صاحب ملک در فرایند بهره‌برداری و نگهداری از ملک متحمل می‌شود. از نظر کلی هزینه‌ی نگهداری شاخصی است که رابطه‌‌ی بین نرخ بهره، قیمت ملک و هزینه‌ها را ایجاد می‌نماید. ساختار قیمت گذاری ملک به ویژگی‌های متریال ومصالح استفاده‌شده، نقشه، طراحی، نوع سازه و دوام و سن آن ساختمان بستگی دارد. کیفیت و هزینه‌ی مصالح استفاده‌شده، اندازه، میزان دستمزد کارگر، نمای بیرونی ساختمان و سایر ویژگی‌های فیزیکی همچون پوشش بام، ارتفاع ساختمان، نوع پی ریزی، ضدآب‌بودن و پایه‌ی ستون هم بر قیمت ملک اثر می‌گذارند.
درخواست کارشناسی ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری

درخواست کارشناسی ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری

درخواست کارشناسی ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری در حال حاضر یکی از آسان‌ترین و به صرفه‌ترین و شاید کوتاه‌ترین راه‌ها برای دریافت وام و تسهیلات و اعتبار استفاده از املاک جهت ترهین و یا وثیقه در بانک‌ها و موسسات مالی است. برای انجام این کار ابتدا بانک‌ها با توجه به شرایطی که برای پذیرش ملک به عنوان وثیقه در نظر گرفته‌اند اقدام به کارشناسی ملک می‌کنند. کارشناسی ملک از آن جهت صورت می‌گیرد که اولا ملک بر اساس شرایط بانک باشد. شرایطی مانند سن و قدمت بنا و از سوی دیگر با برآورد ارزش ملک در خصوص میزان اعتبار نیز تصمیم گیری می‌نمایند. با توجه به این که در بسیاری از موارد انجام امور کارشناسی از سوی بانک‌ها با تاخیر صورت گرفته و یا نیاز به تسریع در روند دریافت تسهیلات وجود دارد معمولا متقاضیان به طور مستقیم به کارشناسان رسمی دادگستری مراجعه و اقدام به تعیین وضعیت ملک خود می‌نمایند و گزارش رسمی قابل ارائه از ایشان دریافت می‌کنند که قابل ارائه در ادارات و موسسات و بانک‌های مختلف است. کارشناسان ما در شهر تهران و سایر شهرستان‌های کشور اقدام به مشاوره و راهنمایی و همچنین ارزیابی ملک جهت دریافت تسهیلات در حوزه‌های مختلف اعم از صادرات و واردات، تجارت و بازرگانی و یا امور ساخت و سرمایه‌گذاری می‌نمایند. در ادامه کارشناسان ما نحوه ارزیابی املاک را تشریح خواهند کرد. وام‌های مختلف که توسط بانک‌ها و موسسات مالی پرداخت می‌شود نیاز به تضمین مالی از سوی متقاضی وام دارند. این تضمین‌ها به صورت‌های مختلفی انجام می‌شود که همانطور که اشاره کردیم رهن و وثیقه املاک یکی از مهم‌ترین و مناسب‌ترین روش‌هاست. از این رو در بانک‌های مختلف ما ( ملی، ملت، صادرات، سینا، مسکن، پارسیان) و همچنین موسسات مالی و اعتباری از کارشناسان ما در زمینه ارزیابی ملک استفاده می‌شود. ارزیابی ملک جهت دریافت وام به طریق ذیل صورت خواهد گرفت. در اولین مرحله از ارزیابی ملک اسناد و مدارک مربوط به ملک مورد بررسی قرار می‌گیرد. سند ملک، نقشه ملک و همچنین وضعیت ملک با آن چه گزارش شده است تطبیق پیدا می‌کند. در صورت عدم تطبیق ملک با شرایط سند موضوع دریافت اعتبار از دستور خارج شده و متقاضی باید از طریق کارشناسان امور ثبتی اقدام به تعیین تکلیف وضعیت ملک خود نماید. که در صورت نیاز می‌توانید به سایت کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی مراجعه نمائید. اما در صورت صحت اطلاعات ملک کارشناس اقدام به تعیین دقیق موقعیت ملک و ادامه ارزیابی خواهد نمود. در ادامه کارشناسان ما پس از بررسی موارد ثبتی اقدام به تعیین قدمت ساختمان خواهد کرد. سن بنا و قدمت ساختمان نقش اساسی در تعیین قیمت و همچنین تطبیق شرایط بانک دارد. در ادامه کارشناسان عمر مفید بنا که عبارت است از تعیین میزان زمانی که می‌توان در از آن مکان استفاده نمود را مشخص خواهند کرد. تعیین این دو شاخص بر اساس نظارت و همچنین الگوریتم‌های مهندسی صورت می‌گیرد. در ادامه متخصصان ما اقدام به بررسی وضعیت بنا اعم از معماری داخلی، تاسیسات ساختمانی و غیره خواهند کرد. برآورد کارشناس از ارزش نهائی ملک و همچنین تهیه گزارش وی مبنای بانک برای اعطای تسهیلات خواهد بود. معمولا نهایتا تا حدود 80 درصد آن چه کارشناس ارزیابی خواهد کرد را به عنوان وام به متقاضی می سپارند. موارد بسیار زیادی در این خصوص دارد برای مثال در صورتی که ملک مشاع باشد مسئله تعیین عرصه و اعیان هم اهمیت پیدا خواهد کرد و یا در موارد مشارکت و ساخت و ساز نیز به همین اساس خواهد بود. ارزیابی ملک برای دریافت اعتبار همه املاک شامل، ساختمان، آپارتمان، ویلا، زمین، کارخانجات و غیره را شامل خواهد شد. هزینه کارشناسی ملک هم با توجه به تعرفه‌های رسمی و مورد ارزیابی تعیین خواهد شد و در سایت اصلی ما می توانید کارمزد ارزیابی ملک را به طور دقیق محاسبه نمائید. و در صورت نیاز به کارشناس با شماره تلفن‌های موجود تماس حاصل نمائید.
ارزیابی ملک چیست و چگونه انجام می‌شود...

ارزیابی ملک چیست و چگونه انجام می‌شود؟

ارزیابی ملک چیست و چگونه انجام می‌شود ارزیابی ملک به چه معنا است؟ ارزیابی ملک روشی است که ارزش یا قیمت واقعی ملک بر اساس عوامل و شرایط مختلف در یک منطقه را مشخص می‌کند. عوامل متعددی در ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک تاثیر دارد. موقعیت مکانی، متراژ، نوع ملک، نوع مصالح، سن بنا، نوع سند مالکیت، نقشه ملک و … از موارد موثر در در ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک هستند. بازار روز کشور و عرضه و تقاضا در بازار ملک، از جمله عوامل محیطی است که تاثیر بسیار مهمی در قیمت گذاری املاک دارد. موقعیت مکانی، اندازهٔ زمین، نقشه طبقات، عرض معبر، سن بنا و امکانات رفاهی از ویژگی های منحصر به فرد یک ملک هستند. کلیه‌ٔ این پارامترها برای ارزیابی ملک باید بررسی شود. به همین دلیل ارزیابی املاک و مستغلات کاری دشوار و پیچیده به نظر می‌آید. روش ارزیابی املاک هر ملک از دو بخش عرصه (زمین) و اعیان (بنای احداثی) تشکیل شده است. برای ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک باید دو بخش عرصه (زمین) و اعیان (بنای احداثی) به صورتی جداگانه مورد ارزیابی و قیمت‌گذاری قرار بگیرند. عرصهٔ ملک چیست؟ عرصه همان زمینِ ملک است. عرصه (زمین) مهمترین عامل در ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک محسوب می‌شود. مهمترین و موثرترین عوامل ارزیابی عرصه یا زمین به شرح زیر هستند: متراژ عرصه یا زمین و اندازه بر ملک (ضلعی که به گذر اصلی متصل است) دسترسی محلی (اتوبان‌ها، گذرها، معابر، امکانات رفاهی) عرض معبر (عرض کوچه یا خیابانی که ملک در آن قرار دارد) جهت ملک (ضلع شمالی، جنوبی و……) پهنا یا موقعیت شهرسازی (ملک در بافت فرسوده یا نوساز است) تغییر کاربری زمین (به طور مثال زمین مسکونی که بر خیابان اصلی قرار دارد به کاربری اداری، آموزشی، تجاری و… تغییر کند) ارزیابی مسیر طرح‌های عمرانی (باعث حذف یا عقب‌نشینی زمین می‌شود) بعد از بررسی پارامترهای فوق و استعلام محلی برای در نظر گرفتن عرف قیمت منطقه، عرصه (زمین) ارزیابی و قیمت‌گذاری می‌شود. اعیان (بنای احداثی) ملک چیست؟ اعیان، همان بنای ملک است. عامل مهم دیگر در ارزیابی ملک، ارزش اعیانی (بنای احداثی) ملک خواهد بود. عوامل و پارامترهای مختلفی در ارزش اعیانی موثر هستند. عوامل موثر در ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک در این بخش، به شرح زیر هستند: هزینه‌های شهرداری هزینه‌های شهرداری شامل این موارد می‌شوند: هزینه‌های جواز ساخت (صدور پروانه) نقشه‌برداری (عوارض شهرداری) طراحی نظارت و اجرا هزینهٔ عوارض حذف پارکینگ هزینهٔ تجهیزات مصالح و ماشین‌آلات ساختمانی حقوق و دستمزد پیمانکاران و کارگران هزینه‌های دارایی و مالیاتی هزینهٔ پیش‌آمدگی (بالکن) ثبت اسناد و املاک هزینهٔ تنظیم تقسیم‌نامه یا سند تفکیکی هزینه‌های احداث بنا هزینه‌های احداث بنا شامل این موارد می‌شوند: هزینه‌های نظارت بر اجرا مدیریت اجرا هزینهٔ تهیهٔ مصالح ساختمانی و تجهیزات لازم بیمهٔ کارگران هزینهٔ طراحی و تهیهٔ نقشه‌های پروژه هزینهٔ زمین‌شناسی (برای تعیین مشخصات زمین محل احداث) هزینهٔ دستمزد هزینهٔ ثبت هزینهٔ صدور سند تفکیکی با بررسی تمام پارامترهای بالا، ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک در اعیان انجام می‌شود. توجه کنید که کیفیت بنای احداث شده در ارزیابی ملک بسیار حائز اهمیت است. بررسی کیفیت بنای احداث شده شامل این موارد می‌شود: مشخصات معمار سازنده برند بودن ساختمان تاسیسات و تجهیزات ساختمان نوع و کیفیت سازه و معماری به کار رفته انشعابات (آب، برق، گاز، تلفن و..) امکانات رفاهی و ورزشی تعبیه شده نماسازی ساختمان متریال برند (سنگ، شیرآلات، لوازم برقی آشپزخانه) توجه کنید که به غیر از پارامترهای توضیح داده شده، موارد دیگری نیز در ارزیابی کلی ملک و قیمت گذاری املاک مؤثر است. این عوامل عبارتند از: عرصه (زمین) مرغوب به لحاظ موقعیت و قرارگیری موقعیت انباری و پارکینگ ارتفاع سقف بنا دید و ویوی ملک نورگیر بودن سال ساخت ساخت مشاعات تعداد طبقات و واحدها قدرالسهم از عرصه یا زمین کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و..) سند آماده تحویل جهت وثیقه (برای اخذ وام، تسهیلات، امکانات)  نقش سند ملک در ارزیابی املاک چیست؟ از فاکتورهای مهم در ارزیابی املاک و تعیین قیمت ملک، نوع سند ملک است. توجه به سنددار یا قولنامه‌ای بودن ملک، امری بسیار ضروری و قابل تاًمل محسوب می‌شود. قیمت املاک قولنامه‌ای به مراتب کمتر از ملک‌های دارای سند محسابه می‌شود. املاک سنددار هم بسته به نوع سند در ارزیابی املاک و تعیین قیمت ملک متفاوت هستند. در ادامه به چند مورد سند ملک اشاره می‌کنیم. سند تک برگ: معتبرترین سندی که به صورت کامپیوتری در سیستم یکپارچه ثبت اسناد کشور ثبت شده و قابل پیگیری بوده، سند تک برگ است. سند منگوله‌دار: سندی دفترچه‌ای که با یک نخ و یک تکه سرب پلمپ شده توسط ثبت اسناد تهیه شده و قابل اطمینان است، سند منگوله‌دار نامیده می‌شود. سند ملکی شش دانگ: سند ملکی شش دانگ به سندی اطلاق می‌شود که مالک یک نفر بوده و کل ملک را در اختیار دارد. سند قولنامه‌ای: نوشته یا توافق نامه‌ای که بین طرفین برای مالکیت یک ملک در مشاور املاک نوشته و توسط شاهدین امضا می‌شود، سند قولنامه‌ای نام دارد. سند شورایی: سند شورایی همان سند قولنامه‌ای است که به امضای شورای محل (اغلب در روستاها) رسیده و از اعتبار بالاتری برخوردار است. سند ملکی بنچاق: به علت نبود سیستم ثبت اسناد یکپارچه و الکترونیک در قدیم، توافق‌نامه‌ٔ خرید و فروش، برای اعتبار بیشتر به امضای افراد سرشناس و علما در می‌آمد. این سند بنچاق امروزه رواج نداشته و اعتبار زیادی ندارد. سند ملکی مشاع: سندی که در آن یک ملک دارای چندین مالک و شریک است. املاک دارای سند مشاع، برای خرید و فروش و مسائل حقوقی مانند ارزیابی ملک یا قیمت گذاری املاک کمی پیچیده هستند. سند اوقافی: سندی که ملک آن وقف امور خیریه شده و به نام اداره اوقاف ثبت شده، سند اوقافی نامیده می‌شود. سند ملکی عرصه و اعیان: این نوع سند برای متقاضیان خرید آپارتمان در شهرهای بزرگ نامی آشنا است. سند عرصه، سند زمینی بوده که ملک در آن ساخته شده است. سند اعیان هم واحدهایی را شامل می‌شود که روی آن زمین ساخته شده‌اند.  ارزیابی حقوقی و نحوهٔ کارشناسی ملک ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک گاهی توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود. نمونهٔ مواردی که برای ارزیابی ملک نیاز به نظر کارشناس رسمی دادگستری وجود دارد، در زیر آمده است: ارزیابی قیمت ملک جهت حل‌وفصل مشکلات و اختلافات ملکی تعیین قیمت ملک طبق مصوبهٔ نرخ روز جهت تقسیم بین شرکا تعیین تکلیف و صلح بین وراث و جلوگیری از اختلافات در املاک ورثه‌ای تسویه حساب امور مالیاتی و دارایی تمکن مالی به منظور اخذ ویزا (در زمان مهاجرت و اقامت، ارزیابی ملک تاًیید می‌شود) در این موارد فرایند ارزیابی ملک، توسط کارشناس دادگستری به شرح زیر است: مراجعه به یکی از کارشناسان رسمی دادگستری ارائهٔ اسناد ملک به کارشناس دادگستری و بررسی ملک توسط کارشناس ارزیابی کاربری ملک و بررسی وضعیت ثبتی ملک بررسی منافع در ملک و تصرفات در ملک بررسی عیوب پنهانی ملک  بررسی مسائل حقوقی ملک و بررسی پلاک ثبتی سند بررسی پایان کار ملک بررسی عقب‌نشینی و تملک پهنه‌ٔ ملک کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی موارد فوق و بر اساس شرایط اقتصادی و قیمت منطقه، ملک را ارزیابی کرده و قیمت و ارزش واقعی ملک را اعلام می‌کند. کارشناس رسمی دادگستری کیست؟ در برخی موارد ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک به نظر محاکم قضایی نیاز دارد. در این موارد کارشناس رسمی دادگستری باید ملک را ارزیابی کرده و نظر تخصصی خود را به محاکم قضایی ارائه کند. نظر کارشناس رسمی دادگستری مورد پذیرش محاکم قضایی است. کارشناس رسمی دادگستری، باید دارای «پروانهٔ کارشناس رسمی» باشد. برای دریافت پروانهٔ کارشناس رسمی باید در آزمون کارشناس رسمی دادگستری قبول شد. این آزمون توسط کانون کارشناسان رسمی دادگستری یا مرکز وکلا و کارشناسان رسمی قوهٔ قضاییه و با توجه به نیاز محاکم قضایی، در رشته های مختلف برگزار می‌شود. مراحل اخذ پروانهٔ کارشناس رسمی  ۱. قبولی در آزمون تخصصی و عمومی کتبی اولیه ۲. شرکت در جلسهٔ مصاحبهٔ حضوری که توسط کمیته تعیین صلاحیت علمی و فنی برگزار می‌شود. ۳. موفقیت در مراحل گزینش صلاحیت‌های عمومی و پزشکی ۴. گذراندن دورهٔ کارآموزی (به مدت یک سال) زیر نظر کارشناس دادگستری واجد شرایط ۵. شرکت در مراسم ادای سوگند  ۶. دریافت پروانهٔ کارشناسی گروه‌های تخصصی کارشناس رسمی منابع آب و معادن ارزیابی اموال منقول امور پزشکی و غذایی امور مالی امور وسائط نقلیه راه و ساختمان و نقشه برداری صنعت و فن فنون هنری کشاورزی و منابع طبیعی خدمات اداری و عمومی ایمنی و حوادث سخن آخر با توجه به وسعت و پراکندگی املاک در سراسر کشور، قیمت گذاری املاک و ارزیابی املاک ابعاد وسیعی دارد. ارزیابی املاک باید به فراخور مشخصات و مختصات هر ملک مورد توجه و اظهارنظر قرار گیرد. در قیمت گذاری املاک مسکونی موارد مهمی مانند متراژ و نقشهٔ ملک مسکونی، وجود امکانات (آسانسور، پارکینگ، انباری)، محلهٔ آرام و دنج (کم رفت‌وآمد)، روشنایی و نور مستقیم ملک مسکونی، چند بر بودن ملک، عمر بنا، مرغوبیت و رعایت اصول ایمنی و زیباسازی نما موثر است.
ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری

ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری

ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری جهت حضور و بازدید از ملک مورد نظر و انجام کارشناسی، با شماره تماس ارایه شده هماهنگی و اقدام فرمایید . هزینه ارزیابی با توجه به قیمت ملک و تعرفه قانونی مصوب قوه قضاییه و زمان ارزیابی ملک در این دفتر حدودا" ظرف مدت دو روز کاری میباشد .خدمات کارشناسی رسمی دادگستری این دفتر تخصصی و صرفا در زمینه گروه راه و ساختمان و اموال منقول و گروه ماشین آلات می باشد . ارزیابی و تعیین قیمت املاک مسکونی ، تجاری و سرقفلی ، اداری ، صنعتی ، … بابت خدمات کارشناسی ما، هیچگونه هزینه ای مازاد بر تعرفه ، تحت عناوین مختلف از متقاضی کارشناسی دریافت نخواهد گردید.  ———————————————————— شرح خدمات قابل ارایه توسط کارشناس رسمی دادگستری : ۱- ارزیابی و تجدید ارزیابی املاک متعلق به سازمان ها ، نهاد ها ، شرکت های دولتی و خصوصی ، سازمانها ، بانکها و شرکت های زیر مجموعه ، جهت سندیت رسمی برای قراردادهای واگذاری ، خرید ، فروش ، اثبات ارزش املاک ، سندیت جهت ثبت در دفاتر مالی و حسابداری ، امور مالی ، دارایی و مالیاتی ، تجدید ارزیابی دارایی ها جهت ثبت افزایش سرمایه شرکت ها ، محاسبه ارزش دفتری و هزینه استهلاک ، ارزیابی املاک و اموال جهت تبدیل شرکت با مسئولیت محدود به شرکت سهامی خاص  ، … توسط کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت مربوطه ۲- کارشناسی و ارزش گذاری قیمت روز املاک متقاضی و خانواده جهت مهاجرت ، اقامت دائم ، ادامه تحصیل ، پذیرش دانشگاه … برای اثبات توانایی مالی جهت ارائه به سفارت یا اداره مهاجرت کشورهای عضو اتحادیه اروپا نظیر آلمان ، انگلیس ، فرانسه ، اسپانیا … و سایر کشورها نظیرکشور کانادا ، کشور استرالیا و ایالات متحده آمریکا … (ارائه ترجمه گزارش به زبان انگلیسی ) گواهی اعتبار سنجی و تمکن مالی جهت مهاجرت از طریق سرمایه گذاری و یا سایر روشهای قانونی موجود … همراه با کلیه تاییدیه ها ، توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان —————————————————————– ۳- تعیین قیمت عادلانه روز املاک به منظور دریافت وام ، تضمین وثیقه نزد دادسرا ، شرکت های دولتی و خصوصی ، تقسیم مابین ورثه، شرکا ، انجام معامله ،اخذ تسهیلات و اعتبار ، … ۴- کارشناسی و بررسی قراردادهای پیمانکاری ، اجرای ساختمان ، نوسازی یا بازسازی انواع ساختمان و امور تزئینات داخلی ؛ ارزش گذاری میزان کار انجام شده و برآورد ارزش و میزان تعهدات باقیمانده طبق قرارداد. ———————————————————– ۵- کارشناس رسمی ماشین آلات جهت ارزیابی کارخانه ها ، خطوط تولید ، ماشین آلات ، تجهیزات …. ارزیابی و تجدید ارزیابی املاک و ماشین آلات  برای افزایش سرمایه ، نقل و انتقال سهام ،  انجام امور دارایی و حسابداری و مالیاتی ، محاسبه هزینه استهلاک … ۶- کارشناسی رسمی جهت دریافت اعتبارات ، قابل ارایه به کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی ( بانکها ، وزارت خانه ها ،شرکت های دولتی و خصوصی ، نهادها …) ۷-  نقشه برداری و تعیین مختصات ثبتی UTM ، تعیین دقیق ابعاد و حدود ثبتی جهت ارایه به شهرداری ، اداره ثبت ، صدور پروانه ساخت و یا پایان کار ساختمانی ، صدور اسناد مالکیت ،رفع اختلافات با املاک همجوار ، نقشه برداری وضعیت موجود  ، نقشه برداری توپوگرافی توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی و یا نقشه برداری. ۸-  ارزش گذاری روز املاک واقع در طرح شهرداری و سایر ارگانهای دولتی توسط کارشناس رسمی دادگستری مورد وثوق به منظور تعیین خسارت قانونی و یا معادل نقدی بهای ملک ، تهاتر و تعیین ارزش سرقفلی ۹-  تعیین ارزش خالص سرقفلی ، میزان ارزش روز ملکیت هر واحد سرقفلی در یک مجموعه ساختمانی ، تعیین ارزش روز سرقفلی ، تعیین نسبت ارزش ملکیت به سرقفلی برای هر واحد تجاری به صورت عادلانه هر کدام به تفکیک و با توجه به فاکتورهای موثر در کارشناسی و ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان ۱۰- تعیین اجاره بها واحدهای با کاربری مسکونی ، تجاری و سرقفلی ، اداری ، فرهنگی ، آموزشی ، ورزشی … تعیین اجاره بها و خسارات تاخیر در پرداخت اجاره بها ، تعدیل اجاره بها تجاری و سرقفلی ، تعیین اجاره بها ماهیانه و سالیانه و تعیین اجاره بها سنوات گذشته توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان ۱۱-  تامین دلیل و ارایه گزارش در خصوص مشاهدات عینی و صورت برداری وضع موجود ۱۲- برآورد هزینه های کارشناسی تعمیرات و بازسازی و امور پیمانکاری  …. توسط کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت مربوطه ۱۳- اعلام نظر کارشناسی و  بررسی در خصوص وضعیت استحکام بنا و سازه آسانسور ، قدمت بنا  و دعاوی کمیسیون ماده ۱۰۰ صد شهرداری ها ۱۴- حکمیت و داوری در قراردادهای ملکی ، ساختمانی ، اختلاف در زمینه سرقفلی و اختلافات در قراردادهای مشارکت در ساخت ————————————————————- نحوه کارشناسی املاک با توجه به پارامترهای تاثیر گذار و متعدد از قبیل ارزش روز املاک منطقه ، شرایط و کاربری فعلی ملک و امکان تغییر کاربری در آینده جهت ارزش افزوده ، مساحت اعلام شده در سند مالکیت ، هندسه و ابعاد ، عرض گذر و معابر دسترسی میباشد. به علاوه میزان نورگیری و جهت دریافت نور ، طبقه استقرار ملک ، امکانات و تجهیزات ساختمان ، نوعیت ملک ، بررسی ریشه و سوابق ملک مندرج در اسناد مالکیت از قبیل عدم سوابق بنیادی ، مصادره ، انتقال اجرایی،… بسیار مهم و تاثیر گذار است. از دیگر پارامترهای مهم موقعیت محلی و دسترسی ملک ، نوع مصالح استفاده شده ، عمر بنا، تعداد واحدهای مجموعه ، قدرالسهم واحد از عرصه و مشاعات طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن ، کیفیت مشاعات ، مقطع زمانی بازار املاک است. نحوه پرداخت ثمن معامله و معاملات صورت گرفته قطعی املاک مجاور در بازه زمانی تاریخ کارشناسی ، از دیگر جهات موثر در ارزیابی قیمت ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری میباشد. ————————————————————— ** اطلاعات مربوط به آزمون کارشناسان رسمی دادگستری ، تاریخ آزمون ، ظرفیت پذیرش ،لیست اسامی ، شرایط شرکت در آزمون ، نمونه سوالات دوره های قبل و منابع آزمون را در سایت شورای عالی کارشناسان و یا مرکز کارشناسان رسمی دادگستری پیگیری فرمایید. خدمات کارشناسی رسمی دادگستری شامل یازده گروه تخصصی میباشند که خدمات کارشناسی ما تخصصی و صرفا در زمینه گروه راه و ساختمان و نقشه برداری و گروه ماشین آلات میباشد. طبق قانون ارایه نظریه های کارشناسی هر بخش به تفکیک توسط کارشناس رسمی دادگستری صاحب صلاحیت عضو کانون و یا مرکز کارشناسان رسمی دادگستری و طبق ضوابط میبایست صورت پذیرد. برخی از رشته ها و گروه های زیر مجموعه کانون و مرکز کارشناسان رسمی دادگستری عبارتند از :  کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان و نقشه برداری کارشناس رسمی دادگستری رشته و صلاحیت امور ثبتی و نقشه برداری کارشناس رسمی دادگستری رشته برق ، ماشین آلات و تاسیسات کارخانجات کارشناس رسمی دادگستری رشته  امور و سایط نقلیه و خودرو کارشناس رسمی دادگستری امور نرم افزار ، جرایم سایبری ، فن آوری اطلاعات و IT کارشناس رسمی دادگستری رشته کشاورزی ، اراضی باغ و مزروعی ، منابع طبیعی کارشناس رسمی دادگستری رشته حسابداری و حسابرسی مطالب مفید : روشهای تشخيص قدمت بنا الف – سوابق ادارت برق ، آب ، گاز : معمولا به هنگام دادن انشعاب مختصري از عرصه و اعيان و نوع فعاليت آنها در پرونده متقاضي پس از مميزي درج مي شود . البته چنين سوابقي در اداره آب و اداره گاز هم موجود است ليكن حسن كار اداره برق اين است كه در هر فيش صادره تاريخ نصب كنتور قيد مي شود. ب- سوابق اداره ثبت : در اداره ثبت هم معمولا عرصه و اعيان منعكس مي شود مخصوصا در زمان صدور سند از طريق ماده ١٤٧ و ١٤٨ اصلاحي و يا ماده ١٣٣ برنامه چهارم نقشه و كروكي و مساحت عرصه و اعيان قيد شده است. البته اگر سند زمين بوده باشد و مالك پس احداث بناعمليات ثبتي خاصي انجام نداده باشد اعيان منعكس نمي گردد در هر صورت مراجعه به پرونده اداره ثبت خالي از لطف نيست . ج- پرونده هاي امور مالياتي و بيمه : معمولا واحدهاي اداري و تجاري در امور مالياتي و بيمه داراي سوابق مي باشند . از اين سوابق هم مي توان بهره جست . يا ازمتقاضي مدارك مربوط به بيمه و ماليات را درخواست نمود . سوابق پرونده ملكي در شهرداري و از آن مهم تر سوابق پرونده نوسازي و پرونده واحد أصناف شهرداري ( البته در بعضي شهرداريها همه پرونده ها وا ادغام كرده اند : ——————————————- طبق قانون هر چند سال يكبار البته املاك داخل محدوده مميزي شده ميزان عرصه ، اعيان ، نوع استفاده وضع موجود آن در پرونده هاي نوسازي منعكس مي شود. د- پرونده اتحاديه هاي صنفي : در خصوص املاك تجاري و بعضي واحدهاي اداري حتي اگر جواز هم نگرفته باشند معمولا در اتحاديه سوابق يا حداقل ليست موجود است . ه- عكس و نقشه هاي هوايي و عكس ماهواره اي : از سال ٣٥ تاكنون در چندين مقطع از كل كشور عكس هوايي تهيه شده و در محدوده شهرها يا مسير راهها و پروژه ها هم كار فتوگرامتري انجام و نقشه هاي هوايي تهيه شده است مراجعه به آرشيو سازمان نقشه برداري ، سازمان جغرافيايي نيروهاي مسلح و شهرداريها در اين خصوص راهگشاست .البته از سال ٢٠٠٠ ميلادي به بعد آرشيو گوگل ارث هم بسيار مفيد است . و- بافت بنا ونوع اعياني : معمولا همكاران رشته راه و ساختمان و معماري با نوع معماري و نوع مصالح بكار رفته در هر منطق و هردوره آشنايي دارند .مثلا ميدانند در فلان مكان از چه سالي به قبل سقف هاي تير چوبي مرسوم بوده است . ——————————————- ز- تحقيقات محلي : شايد يكي از راهها هم تحقيقات و استشهاد محلي باشد كه البته به دلايلي به عنوان آخرين راه توصيه مي شود . ح- همكاران رشته راه و ساختمان: همكاران رشته راه و ساختمان از طريق سونداژ بنا و كمك گرفتن از آزمايشگاه هم شايد بتوانند قدمت تعيين كنند كه البته خود دوستان راه و ساختمان بهتر است اين مطلب را بشكافند. ط – ساير طرق : در يك مورد كه بناتخريب شده بود متقاضي فيلمي از از مراسم مذهبي مربوط به سي سال پيش را ارائه نمود كه در آن بناي مورد نظر مشهود بود . لذا آرشيوهاي اتفاقي و عكس هاي يادگاري هم ممكن است كمك كند. ي – روش علمي : البته روشهاي علمي پرهزينه اي هم در تشخيص قدمت آثار باستاني به كار مي برند كه در ساختمانهاي متعارف مقرون به صرفه نيست. به نقل از همکار پیشکسوت و گرامی جناب مهندس محمدتقي عبداللهي / کارشناس رسمی دادگستری نکات ارزیابی ملک توسط : برخی مواردی که در کارشناسی و ارزیابی املاک باید مورد توجه قرار گیرند : ا- امكان داردسندمالكيت ارائه شده  بموجب حكم دادگاه ابطال شده وفاقداعتبارباشد ٢- دراثرانجام عمليات اجرائى توسط دواير اجرا و يا اجراى احكام ملك منتهى به انتقال به غير وصدور سندمالكيت جديد بنام برنده مزايده صادرشده است . ( در واقع سند مالكيت موجود نزد مالك قبلى ابطال وازحيز انتفاع نیز ساقط شده باشد ) ٣- سند مالكيت ارائه شده بعلت صدورسندمالكيت المثنى ازحيزانتفاع واعتبارساقط شده باشد . ٤- سندمالكيت سابقه تعارض درثبت داشته باشد . درارزيابى تفاوت فاحش ازلحاظ مقدم الصدوروموخرالصدور اين نوع املاك خواهندداشت . ٥- سندمالكيت ارائه شده سابقه جابجايى وتجاوز وتداخل و… دراداره ثبت داشته باشد . ٦- سندمالكيت كه دراجراى ماده۱۴۷ قانون ثبت صادرشده طبق همان قانون حسب شكايت مالك اولي ملك قابل رسيدگى وابطال درمحاكم فضايى خواهد بود. ٧- سند مالكيت ابراز شده سابقه مصادره و… داشته امكان برگشت ملك براساس احكام محاكم قضايى ميسور خواهدبود . ٨- سندمالكیت ارائه شده داراى سابقه صدورراى كميسيون ماده ۱۳درپرونده ثبتى باشدحتى امكان صدورحكم تخريب بناهم باشد
نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری

نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری

نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری یکی از مواردی که کارشناسان بخش اعتباری با آن مواجه هستند ، موضوع ارزیابی و تعیین قیمت املاک اعم از ویلائی ، مسکونی ، تجاری ، صنعتی وغیره جهت اجرای طرحهای عمرانی و یا ترهین وثائق بوده ولازم است در تعیین قیمت و بالطبع شناخت و تفکیک عوامل و پارامترهای تعیین کننده ، مرغوبیت و قیمت ملک از قبیل عرصه واعیان وامتیازات وهزینه های متفرقه آن دقت لازم بعمل آید چراکه به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری وارزیابی وتفکیک اطلاعات و داده های کمی، عوامل دخیل در موضوع کارشناسی است. الف) از جمله عوامل مهم در تعیین قیمت ملک ، ارزش عرصه (زمین) آن می باشد چراکه زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید می آورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می کند بنابراین ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها بشرح ذیل بوده وپس از تحقیق وترجیحاً با استعلام از منابع معتبرمحلی ، قیمت گذاری می شود. اندازه ابعاد ملک وبخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک) کاربری ملک، چراکه برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است. عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک(چند بر بودن ملک) موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیونهای مربوطه موقعیت استقرار و منطقه ای ملک وبطورکلی آیا اینکه ملک داخل محدوده شهرها است که براساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب 1362 و محدوده شهرک‌ها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی انجام می شود و یا ملک خارج از محدوده می‌باشدو اولین قدم ، احراز مالکیت واطمینان ازمطابقت مشخصات ثبتی ملک با مشخصات محل معرفی شده توسط متقاضی است واهمیت مورد مذکور بیشتر در املاک خارج از محدوده است چراکه معمولاً فاقد عوامل کنترل کننده نظیر پروانه یا پایان‌کار ویا حتی ملک همجواردارای سند مالکیت رسمی، جهت مطابقت پلاک ثبتی املاک مجاور می باشند.نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک بررسی قرار گیری احتمالی ملک در مسیر طرحهای عمرانی(میزان عقب نشینی واصلاحی احتمالی). ب)عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک ، ارزش اعیانی(بنای) ملک می باشد که خود شامل عوامل ذیل است: هزینه های شهرداری شامل عوارض صدورپروانه ، عوارض پذیره در املاک تجاری ، عوارض مازاد تراکم ، عوارض پیش آمدگی(بالکن) ، عوارض حذف پارکینگ(در صورت عدم تأمین مقدار لازم) ، عوارض کمیسیونهای مختلف، عوارض آتش نشانی وفضای سبز و غیره. حق کسب وپیشه ویا حق سرقفلی در املاک تجاری که در ادامه در خصوص ماهیت وتفاوت آنها مختصراً توضیحاتی داده خواهد شد هزینه های احداث بنا شامل طراحی وتهیه نقشه های اجرائی ،هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجراء، تهیه مصالح وتجهیزات لازم، تأمین ماشین آلات، در پروژه های خاص هزینه ژئوتکنیک(زمین شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا، دستمزد و سایرهزینه های متفرقه.   بنابراین با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی وتعیین هزینه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه(نوع اسکلت وسیستم سقف) ومشخصات نما و نوع نازک کاری متعارف ومعمول و چگونگی ساخت، گروه بندی نموده وبرای هر گروه، هزینه هر متر مربع احداث بنا را برآورد واعلام می نمایند وهزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات وانشعابات آب وبرق وگاز وتلفن ،آسانسور، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر وفن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر وسونا وجکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف ومعمول مانند شیرآلات و لوازم برقی وتجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون ونماسازی های خاص، سیستم های امنیتی وغیره را به آن اضافه می نمایند.   در برآوردقیمت پارکینگ وانباری ها وهمچنین مرغوبیت مکانی آنها ونیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف و استاندارد (ارتفاع عرف ومفید واحد مسکونی 2.90 متر-حداکثر ارتفاع پارکینگ 2.20 متر-حداکثر ارتفاع مفید پیلوت 2.40 متر-حداکثر ارتفاع زیرزمین 2.20 متر- ارتفاع عرف و مفید واحد تجاری 4.50 متر) ، شرایط نورگیری، چشم انداز و معماری داخلی ملک، ودر مجتمع های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی وغیره، واقع شدن بنا در زیرزمین با توجه به شرایط نورگیری و آلودگی هوا وآلودگی صوتی ناشی از موتورخانه وسایر موارد، می بایست در نظر گرفته شود. پس از برآورد قیمت ارزش بنا، باید مبلغ ریالی مذکور را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعیت ظاهری ملک وتجربه وقضاوت مهندسی ارزیاب می باشد. البته نشریه کارشناس(ویژه کارشناسان رسمی دادگستری) جدولی بشرح بالا ارائه نموده که براساس آن می توان ضریب کاهش ارزش بنا نسبت به عمر بنا را استخراج نمود. نکته بسیار مهم اینکه جدول مذکور جهت املاکی است که استاندارهای ساخت وساز در حد عرف وحداقل در آن رعایت شده باشد بطوریکه در بعضی از مناطق که ساخت وساز در آنها طبق ضوابط واصول فنی صحیح اجراء نشده است، ساختمانهایی با حدود 25 سال قدمت، غیر قابل استفاده بوده وعملاً وجود بنا در آنها بدون در نظر گرفتن مصالح قابل استفاده به جای مانده از عملیات تخریب ،معمولاً به دلیل تأثیر دستمزد و هزینه های تخریب، منجر به کاهش قیمت ملک خواهد شد. از موارد مهم دیگری که در ارزیابی املاک تجاری می بایست تعیین واعلام گردد، بررسی حق کسب وپیشه وتجارت ویا حق سرقفلی وتعیین مبلغ ریالی آن می باشد ولازمه این کار درک و شناخت درست این دو عامل وتفاوتهای بین آنها است. سرقفلی حقی است مالی وقابل معامله که برای متصرف قانونی آن،توسط قانون به رسمیت شناخته شده است وعمری به درازای عقد اجاره دارد اما حق کسب وپیشه عمری کوتاه وحدوداً 60 ساله دارد. حق سرقفلی مختص مستأجر نیست و مالک قبل از اینکه ملک را به دیگری واگذار کند، این حق را دارد که آن را به اولین مستأجر واگذار نماید واین عمل الزامی به ادامه رابطه استیجاری نیست.به عبارتی سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند. حق کسب وپیشه به مالک اختصاص ندارد واین حق، ایجاد شده از رابطه استیجاری است ودر واقع نتیجه فعالیت مستأجر می باشد به طوری که مستأجر در نتیجه فعالیت اقتصادی، مشتریانی را جذب کرده وموجب معرفی محل ورونق تجاری ملک می شود وقابلیت انتقال به غیر را همزمان با منافع عین مستأجره دارد (نقل از نشریه کانون سردفتران). بنابراین بعد از اینکه مستاجردر محل مورد نظر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند. نکته بسیار مهم اینکه در سال 1376 قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال 1376 به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد. بر این اساس ماده 6 قانون سال 76 می گوید، هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و مستاجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی در یافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد. تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را ازمالک ندارد. تبصره ب : در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد. با توجه به نیاز روز افزون به محیط آرام و بی دغدغه بعلت پیامد های تمدن و زندگی شهریٰ و توصیه قریب باتفاق پزشکان برای بهبود بیماریهای روحی روانی و همچنین راهی برای سرمایه گذاری مطمئن با ارزش افزوده بالا سوالات متعددی در خصوص خرید و فروش ویلا شده است که با ارائه مطالب ذیل امیدوارم شما را همراهی کرده باشم. ارزش عرصه (زمین) موضوع بسیار مهمی است که مرغوبیت آن می تواند اعیان قابل قبولی داشته و باعث ارزش افزوده در سرمایه صرف شده بنماید. ارزش عرصه مرغوب در پارامترهایی چون: اندازه ابعاد ملک وبخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک) موقعیت شهرسازی و قرار گیری در بافت نوساز عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک (چند بر بودن ملک). موقعیت ملک نسبت به آب و فضای سبز و کوههای پوشیده از برف و معابر اربعه. دور بودن از پلاکهای دولتی و دنج بودن آن موقعیت استقرار و منطقه ای ملک وبطورکلی آیا اینکه ملک در نقشه اصلی مورد تائید مراجع ذیصلاح است بسیار حائز اهمیت است. در مناطق اصلی چون دهکده زاینده رود احراز مالکیت واطمینان ازمطابقت مشخصات ثبتی ملک توسط سازمان زاینده رود بوده و قطعی است اما چون مناطق خارج از محدوده معمولاً فاقد عوامل کنترل کننده نظیر پروانه یا پایان‌کار است این مسئله مشکل بوده و نسبت به خرید اینگونه املاک پیشنهاد نمی شود بررسی قرار گیری احتمالی ملک در مسیر طرحهای عمرانی (میزان عقب نشینی واصلاحی احتمالی. این مسئله نیز با استعلام قابل حل است.   عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی (بنای) ملک می باشد که خود شامل عوامل ذیل است: هزینه های شهرداری شامل عوارض صدورپروانه، عوارض پیش آمدگی(بالکن) ، عوارض حذف پارکینگ (در صورت عدم تأمین مقدار لازم) ، عوارض کمیسیونهای مختلف، عوارض آتش نشانی وفضای سبز و غیره. هزینه احداث بنا از جهت نوع سازه و مشخصات نما و نوع نازک کاری امکانات داخلی ویلا امکانات کامل شهری رعایت استاندارد های مقاوم سازی و … بنابراین در خرید ویلا با در نظر گرفتن موارد یاد شده در خصوص عرصه (زمین) جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی وتعیین هزینه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه (نوع اسکلت وسیستم سقف) ومشخصات نما ونوع نازک کاری متعارف ومعمول و چگونگی ساخت، گروه بندی نموده وبرای هر گروه، هزینه هر متر مربع احداث بنا را برآورد واعلام می نمایند وهزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات وانشعابات آب وبرق وگاز وتلفن،وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر وفن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر وسونا وجکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف ومعمول مانند شیرآلات و لوازم برقی وتجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون ونماسازی های خاص، سیستم های امنیتی وغیره را به آن اضافه می نمایند. نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک در بنگاه عمر بنا، میزان امکانات، موقعیت قرارگیری ملک، وضعیت بازار خرید و فروش و غیره از عوامل اصلی تعیین قیمت پیشنهادی فروش ملک هستند اما … قیمت‌هایی که در بازار خرید و فروش مسکن تعیین و به خریداران اعلام می‌شود، نرخ‌های پیشنهادی فروشندگان یا در برخی مواقع قیمت کارشناسی شده مشاوران املاک است اما در ذهن هر خریداری در بازار مسکن این پرسش مطرح می‌شود که چطور ممکن است فروشنده‌ها قیمت محاسبه شده از سوی دلالان بازار مسکن را بپذیرند و واحدشان را براساس گفته‌های آنها ارزش گذاری کنند؟ بررسی‌ها در بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد بیش از 90 درصد فروشنده‌ها قیمت نهایی را تعیین می‌کنند و تنها در موارد خاص یعنی زمانی که بنگاهدار آشنا است یا ارتباط فامیلی با فروشنده دارد، مشاور املاک به سود فروشنده قدم بردارد یا زمانی‌که فروشنده به بازار خرید و فروش املاک، آشنا نباشد یا تجربه نداشته باشد، به پیشنهادهای بنگاهداران برای ارزش گذاری واحدشان اعتماد می‌کنند در غیر این صورت محال است که فروشنده‌ها مجاب شوند، قیمت کارشناسی شده مشاوران املاک را برای نرخ فروش واحدشان بپذیرند و به بازار فروش معرفی کنند. نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک   تاثیر بنگاهدار آشنا یا فامیل بر قیمت پیشنهادی فروش عمر بنا، میزان امکانات، موقعیت قرارگیری ملک، وضعیت بازار خرید و فروش و غیره از عوامل اصلی تعیین قیمت پیشنهادی فروش ملک هستند اما اگر فروشنده‌ای واحدش را نزد بنگاهی که آشنا یا فامیل است، بسپارد پیشنهاد آن مشاور املاک را می‌پذیرد؛ البته این موضوع دلیلی بر این نمی‌شود که قیمت تعیین شده نرخ ارزنده باشد بلکه ممکن است نرخی که مشاور املاک محاسبه می‌کند کاذب هم باشد. کسری درباره میزان موفقیت تعیین نرخ نهایی فروش توسط فروشنده یا بنگاهدار گفت: اکنون 90 درصد از مالکان قیمت فروش واحدشان را خودشان تعیین می‌کنند و عملا اجازه دخالت به مشاوران املاک را نمی‌دهند. وی همچنین اظهار کرد: به ندرت در بازار مسکن شاهد فروشنده‌هایی هستیم که از وضعیت قیمت گذاری یا از میزان ارزش منطقه اطلاع کافی ندارند به همین خاطر بلافاصله با قیمت پیشنهادی بنگاهداران موافقت می‌کنند. کارشناسان، املاک را قیمت‌گذاری می‌کنند یکی از دلالان بازار مسکن در منطقه 10 تصریح کرد: به دلیل اجرای طرح تفصیلی جدید، منحنی قیمت املاک مسکونی در این منطقه به سمت کاهش متمایل شده به همین خاطر اغلب فروشنده‌ها از مشاوران املاک انتظار دارند تا ملک شان را آنها قیمت‌گذاری کنند و اکنون در محدوده جیحون و کمیل قیمت فروش واحدها بیشتر بر اساس محاسبات کارشناسان تعیین می‌شود. بنگاهداران حق قیمت گذاری ندارند از سوی دیگر به گفته بنگاهداری در یکی از محله‌های مرکز تهران، مشاوران املاک حق قیمت‌گذاری را ندارند؛ یعنی آنها نمی‌توانند نرخ نهایی ملک را تعیین کنند زیرا مشاوران تنها می‌توانند متقاضیان را راهنمایی و مشاوره کنند نه بیشتر. وی تاکید کرد: فروشنده‌ها در زمان فروش واحدشان از خریداران می‌توانند نظرسنجی کنند نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک
مساحت سایبانی (کنسول) که سه طرف آن باز است چگونه و چه مقدار در محاسبه سطح منظور می‌شود؟

مساحت سایبانی (کنسول) که سه طرف آن باز است چگونه و چه مقدار در محاسبه سطح منظور می‌شود؟

مساحت سایبانی (کنسول) که سه طرف آن باز است چگونه و چه مقدار در محاسبه سطح منظور می‌شود؟ سوال آزمون کارشناس رسمی راه و ساختمان سال ۱۳۶۸/۱۲/۱۹ ✔مساحت سایبانی (کنسول) که سه طرف آن باز است چگونه و چه مقدار در محاسبه سطح منظور می‌شود❔ 🏴الف) پیش آمدگی آخرین سقف ساختمان به عنوان باران‌گیر، جزء زیر بنا محسوب نمی‌شود. ب)بالکن و تراس‌ها مسقف تا عمق سه متر، چنانچه سه طرف آن باز باشد 1/2 مساحت آن جزء زیربنا محسوب می‌شود، بدیهی است مازاد بر سه متر تماما زیر بنامحسوب می‌شود. ج)درصورتی که پیش آمدگی سه طرف بسته باشد 2/3 آن جزء زیربنا محسوب می‌شود.
نحوه استعلام کاربری ملک

نحوه استعلام کاربری ملک

نحوه استعلام کاربری ملک اسناد مالکیت کتابچه‌ای، فاقد آدرس هستند و لذا برگ نوسازی در دسترس‌تر است تا برای انطباق پلاک ثبتی با محل ملک، و نیز از طریق کد شناسایی ملک (پلاک ثبتی) مندرج در این برگ‌ها و با مراجعه به آدرس سایت شهرداری تهران (Tehran.ir) می‌توان، اطلاعات مفید بیشتری کسب کرد و همچنین اطلاعات را با هم انطباق (استعلام) داد. در زیر پلاک آبی منازل یک عدد 8 رقمی است، با ورود به سایت شهرداری و بخش پرداخت عوارض، پراخت الکترونیک، وارد کردن عدد از صفر (عرصه) به بالا (طبقات) شماره طبقه، واحد و مالک آن طبقه ارائه می‌شود و با کلیک به اطلاعات جغرافیایی، استعلام طرح تفصیلی، شناسایی املاک، و قید شماره 5 رقم اول پلاک ( شماره بلوک) و سه رقم بعد (شماره ملک) و کد امنیتی، اطلاعات گذر اصلاحی، مساحت، پهنه و نقشه G.I.S و وقوع در بافت فرسوده ارائه می‌شود. در ضمن اسناد شهرداری مانند برگ عوارض نوسازی ویا برگ خدمات پسماند کامپیوتری، (علاوه بر دستور نقشه، پروانه و پایانکار)، که بصورت سالانه برای املاک شهری صادر می‌شود و حاوی اطلاعات مفیدی نظیر پلاک ثبتی، آدرس ملک، کد شناسایی، کدپستی، قدمت ساختمان، مساحت زمین و مساحت ساختمان است، چون برای کلیه املاک شهری صادر می‌شود (حتی اگر فاقد پایانکار، پروانه ساخت، دستور نقشه و مفاصا حساب نوسازی باشند) از این رو پس از سند مالکیت رسمی بنا، جزء اسناد رسمی قابل اعتنا و مهم‌اند و مساحت زمین و حتی ساختمان (هرچند قابل اطمینان صد درصدی نیست) در این برگه‌ها قید می‌شود.