تلفن: ۰۹۱۹۹۷۷۴۲۰۲

آدرس : تهران – مجیدیه – کرمان شمالی

کانون کارشناسان رسمی دادگستری

مشاهده‌ی دسته : مشاوره حقوقی

خانهدسته بندی مشاوره حقوقی
اعتراض به نظریه کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک

اعتراض به نظریه کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک

اعتراض به ارزیابی ملک اعتراض به نظریه کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک ارزیابی ملک توسط کارشناس یکی از مواردی که طرفین پرونده در پی رسیدگی دادگاه یا اجرای ثبت با آن مواجه هستند ارزیابی ملک توسط کارشناسان دادگستری جهت توقیف ملک برای پرداخت طلب بستانکاران است. از جمله عوامل مهم در تعیین قیمت ملک ارزش عرصه (زمین) آن است چرا که زمین مرغوب اعیان قابل قبولی را پدید می آورد و به دنبال اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می گردد. بنابراین ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها به شرح ذیل است و پس از تحقیق و ترجیحآٌ با استعلام از منابع معتبر محلی، قیمت گذاری می شود. اندازه ملک و بخصوص طول ضلع متصل به معبر (بر ملک) کاربری ملک چرا که برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک (چند بر بودن ملک) موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیون های مربوطه موقعیت استقرار و منطقه ای ملک و به طور کلی آیا اینکه ملک داخل محدوده شهرها هست که براساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب 1362 و محدوده شهرک بر مبنای مصوبه مراجع قانونی انجام می شود و یا ملک خارج از محدوده می باشد و اولین قدم، احراز مالکیت و اطمینان از مطابقت مشخصات ثبتی ملک یا مشخصات محل معرفی شده توسط متقاضی است و اهمیت مورد مذکور بیشتر در املاک خارج از محدوده است چرا که معمولاً فاقد عوامل کنترل کننده نظیر پروانه یا پایان کار و یا حتی ملک همجوار داری سند مالکیت رسمی، جهت مطابقت پلاک ثبتی املاک مجاور می باشند. بررسی قرارگیری احتمالی ملک در مسیرهای طرحهای عمرانی (میزان عقب نشینی و اصلاحی احتمالی) ارزیابی ملک با توجه به قانون اجرای احکام مواد 73 الی 76 و 110 الی 112 از قانون اجرای احکام مدنی به ارزیابی اموال توقیف شده اختصاص یافته است که در ذیل به برخی از آنها اشاره می گردد: ماده 73 قانون اجرای احکام مدنی ارزیابی اموال منقول حین توقیف به عمل می آید و در صورت اموال درج می شود. قیمت اموال را محکوم له و محکوم علیه به تراضی تعیین می نمایند و هر گاه طرفین حین توقیف حاضر نباشند یا حاضر بوده و در تعیین قیمت تراضی ننمایند ارزیاب معین می شود. مطابق ماده 74 قانون فوق نیز ارزیاب به تراضی طرفین معین می شود. در صورت عدم تراضی یا عدم حضور محکوم علیه دادورز (مأمور اجرا) از بین کارشناسان رسمی و در صورت نبودن کارشناس رسمی از بین اشخاص معتمد و خبره ارزیاب معین می کند و هر گاه در حین توقیف به ارزیاب دسترسی نباشد قیمتی که محکوم له تعیین کرده برای توقیف مال ملاک عمل خواهد بود. در این صورت دادورز (مأمور اجرا) به قید فوریت نسبت به تعیین ارزیاب و تقویم مال اقدام خواهد کرد. ارزیابی اموال غیرمنقول نیز مطابق ماده 110 به ترتیب مقرر در مواد 73 الی 76 قانون اجرای احکام مدنی به عمل خواهد آمد. اعتراض به ارزیابی مطابق ماده 75 قانون اجرای احکام مدنی قسمت اجرا ارزیابی ملک را بلافاصله به طرفین ابلاغ می کند و هر یک از طرفین می تواند ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ ارزیابی به نظریه ارزیاب اعتراض نماید. این اعتراض در دادگاهی که حکم به وسیله آن اجرا می شود مورد رسیدگی قرار می گیرد و در صورت ضرورت با تجدید ارزیابی قیمت مال معین می شود. تشخیص دادگاه در این مورد قطعی است.
ویژگی های انتخاب داور برای قراردادهای مشارکت در ساخت

ویژگی های انتخاب داور برای قراردادهای مشارکت در ساخت

ویژگی های انتخاب داور برای قراردادهای مشارکت در ساخت داوری قرارداد مشارکت در ساخت یکی از اساسی ترین مباحث قرارداد می باشد که باید در زمان عقد قرارداد، این موضوع مشخص شود لذا این مسیر کوتاه ترین و کم هزینه ترین راه برای بررسی و رسیدگی به اختلافات طرفین در مشارکت به شمار می رود. طرفین قرارداد پس از ایجاد اختلاف و مشکلاتی که در پروژه به وجود می آید می توانند برای رفع آن به مراجع قضایی مراجعه کنند که این روند زمان بسیاری می طلبد اما با استفاده از داوری درست و دقیق می توانند در این زمینه با صرفه زمان کم اختلاف به وجود آمده را حل و فصل کنند. در خصوص داور باید خاطر نشان کرد که او باید در زمان بررسی و داوری موضوعات به وجود آمده، تحت هیچ شرایطی نباید اصول کاری و حرفه ای خود را نادیده بگیرد و توافقی با هیچ کدام از طرفین علیه دیگری نداشته باشد و با اجرای مقررات رای و نظر خود را در پایان به طرفین اعلام کند. داور میتواند برای بررسی مباحث تخصصی در اعلام رای خود از نظر کارشناسان در آن زمینه استفاده کند لذا پیشنهاد میشود برای بستن قرارداد طرفین از یک گروه متخصص در زمینه فعالیت ساخت و ساز و داوری و با تجربه تخصصی در هر دو زمینه که با تجربه در امر مشارکت هستند انجام گیرد. نکته قابل ذکری که باید طرفین مدنظر داشته باشند این است که، درزمان عقد قرارداد که انتخاب داور به متن اضافه میشود طرفین پس از انتخاب داور خصوصی باید یک داور مشترک نیز تعین کنند و اگر هردونفر با انتخاب داور مشترک به توافق نرسند باید از دادگاه داور تعیین کنند. در کلام آخر این مبحث به موضوع تاثیرات حضور کارشناس رسمی دادگستری به عنوان داور در حل اختلافات قرارداد مشارکت در ساخت می پردازیم. در گذشته برای حل مشکلات همیشه بهترین گزینه رجوع به دادگستری و مراجع قضایی بود لذا برای کم کردن هزینه و زمان بخش داوری در کنار دادگاه برای امر رسیدگی به اختلافات موثر واقع شده است اما در بعضی موارد باید طرفین، داوری در قراردادهای مشارکت در ساخت توسط کارشناس رسمی دادگستری را بپذیرند. به عنوان داور در زمان بروز مشکلات مشارکت، با دید منطقی و قانونی به موضوع میپردازد . میتواند با استفاده از تجربه و تخصص در این زمینه برای رفع اختلافات کمک بگیرد. از مزیت های داوری توسط کارشناس رسمی دادگستری میتوان به صرف زمان کم رسیدگی و پیگیری که منجر به سرعت در داوری نسبت به مراجع قضایی میشود اشاره کرد. طرفین میتوانند برای رفع امور به داور (کارشناس رسمی دادگستری) که دسترسی بیشتری نسبت به قاضی پرونده داشته باشند و اینکه چون رسیدگی به اختلافات به عهده داور محول شده او موظف است در زمان مشخصی که برای بررسی و صدور رای تعیین نمونه اند نظر خود را ارائه دهد.
تامین دلیل یعنی چی؟ چرا تامین دلیل می‌کنیم؟

تامین دلیل یعنی چی؟ چرا تامین دلیل می‌کنیم؟

تامین دلیل یعنی چی؟ چرا تامین دلیل می‌کنیم؟ به موجب ماده 149 قانون مدنی در مواردی که افراد ذینفع تشخصی دهند که در آینده استفاده از دلایل مدارک دعاوی از قبیل تحقیق محلی کسب اطلاع از مطلعین و استعلام نظر کارشناسان می‌تواند در طرح دعوی موثر باشد و یا ممکن است اثرات موجود از بین برود، می‌تواند از دادگاه تقاضای تامین دلیل کند. گاهی به دلایل مختلف از جمله اطاله دادرسی‌ها دسترسی به دلایل غیرممکن می‌شود که مقصود از تامین دلیل در این موارد تنها ملاحظه و صورت برداری شکلی از دلایل به قدری که خواسته شده برای استفاده بعدی (مهاجرت شهود و عدم دسترسی به آن‌ها و...) است. برای ثبت شرایطی که ممکن است با گذشت زمان تغییر کند یا کلا از بین رود و تمام جزئیات با دقت کافی قید می‌شود. مانند ایجاد ترک یا ریزش ملک در گود و ساخت و ساز همسایه. نکات مهم درجه درج در گزارش تامین دلیل: 1) زمان بازدید از محل اهمیت زیادی دارد 2) مشخصات دقیق طرفین 3) نوع مصالح بکار رفته (برای هرجز به تفکیک)، نوع سازه، سقف، دیوار، نما، نازک کاری 4) موضوع تامین دلیل و نوع خسارت 5) محل و آدرس (کشیدن کروکی) و برداشت 6) ابعاد، هندسه و مقادیر خسارت 7) عکس و فیلم (مستندات) موارد درخواست تامین دلیل: -قبل از وقوع حادثه -بعد از وقوع حادثه منجر به خرابی که نیاز فوری به تعمیر و ترمیم دارد
فرق بین تضمین انجام تعهدات و تضمین حسن اجرای کار چیست؟ هر یک چند درصد مبلغ پیمان می‌باشد؟

فرق بین تضمین انجام تعهدات و تضمین حسن اجرای کار چیست؟ هر یک چند درصد مبلغ پیمان می‌باشد؟

فرق بین تضمین انجام تعهدات و تضمین حسن اجرای کار چیست؟ هر یک چند درصد مبلغ پیمان می‌باشد؟ سوال آزمون کارشناس رسمی راه و ساختمان سال ۱۳۶۸/۱۲/۱۹ ✔فرق بین تضمین انجام تعهدات و تضمین حسن اجرای کار چیست؟ هر یک چند درصد مبلغ پیمان می‌باشد❔ 🏴موقع امضاء پیمان برای تعیین انجام تعهدات ناشی از آن پیمانکار باید ضمانت‌نامه‌ای معادل 5 درصد مبلغ اولیه پیمان، صادر شده از طرف بانک مورد قبول کارفرما و طبق نمونه‌ای که ضمیمه اسناد مناقصه بوده است تسلیم کارفرما نماید. ضمانت‌نامه یاد شده تا یک ماه پس از تاریخ تحویل موقت موضوع پیمان باید معتبر باشد. تا هنگامی که تحویل موقت انجام نشده است پیمانکار مکلف است برای تمدید ضمانت‌نامه یاد شده اقدام کند و اگر تا 15 روز پیش از انقضای مدت اعتبار ضمانت‌نامه پیمانکار موجبات تمدید آن را فراهم نکرده و ضمانت‌نامه تمدید نشود. کارفرما حق دارد که مبلغ ضمانت‌نامه را از بانک ضامن دریافت کند و وجه آن را به جای ضمانت‌نامه به رسم وثیقه نزد خود نگه دارد. کارفرما تضمین انجام تعهدات را پس از تصویب صورتجلسه تحویل موقت آزاد می‌کند. از مبلغ هر پرداخت به پیمانکار معادل 10 درصد به عنوان تضمین حسن انجام کار کسر و در حساب سپرده نزد کارفرما نگهداری می‌شود. نصف این مبلغ پس از تصویب صورت وضعیت قطعی و نصف دیگر آن پس از تحویل قطعی مسترد می‌گردد.
کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری‌ها

کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری‌ها

کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری‌ها برخی از عوارض مانند عوارض نوسازی، عوارض انواع بنزین و حمل و نقل  مسافر در داخل کشور با وسایط زمینی به استناد قانون و عوارض مشاغل، قطع درخت، صدور پروانه و غیره بر اساس مصوبه شورای شهر وضع و دریافت می‌شوند که عوارض محلی نامیده می‌شوند. رفع هرگونه اختلاف بین موءدی و شهرداری در خصوص عوارض در محدوده قانونی شهر به کمیسیون ماده 77 مرکب از نمایندگان وزارت کشور، دادگستری و شورای شهر (انجمن شهر) ارجاع می‌شود و تصمیم کمیسیون مزبور قطعی است. این عوارض و بدهی اسناد لازم الاجرا خواهد بود که توسط اداه ثبت قابل وصول است. اجرای ثبت مکلف به صدور اجراییه و وصول طلب شهرداری است. اگر موءدی قادر به پرداخت تمام بدهی یکجا نباشد به تشخیص شهرداری (و این کمیسیون) تقسیط حداکثر تا سه سال (36 ماهه) عملی است. صدور مفاصا حساب موکول به تادیه کل بدهی موءدی است. آرای کمیسیون براساس اصل 173 قانون اساسی و ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری، در آن دیوان قابل اعتراض است.
کمیسیون موضوع ماده 7

کمیسیون موضوع ماده ۷

کمیسیون موضوع ماده 7 آئین نامه (قانون اصلاح حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها) 1388 مجمع تشخیص مصلحت نظام تشخیص باغ از غیر باغ در عرصه‌های بالای 500 مترمربع و بررسی وضعیت درختان در کلیه املاک، غیر باغ و باغ (با حفظ حداکثری فضای سبز و درختان و مجوز قطع و نحوه جابجایی، سربرداری درختان و الزام به کاشت درخت چند برابری و جریمه مطابق تعرفه مصوب و تعقیب قضایی) در محدوده حریم شهر، بر عهده این کمیسیون است. و اعضای آن شامل: -نماینده شورای شهر -مدیرعامل سازمان پارک‌ها و فضای سبز شهرداری -نماینده شهردار ( مدیر منطقه شهردار و معاون شهرسازی منطقه یا معاون خدمات شهری) می باشد. آرای آن توسط مالکان ذینفع از زمان صدور تا 15 قابل اعتراض است که توسط شورای شهر رسیدگی می‌شود.
آرای کمیسیون ماده صد و نظریه‌های مشورتی

آرای کمیسیون ماده صد و نظریه‌های مشورتی

رای کمیسیون ماده صد مبنی بر: 1-عدم احراز تخلف 2-رد نظر شهرداری 3-حکم قلع و قمع بنا تا حد خلاف 4-و نیز شاید جریمه باشد رای کمیسیون در دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است. موارد خلاف ناشی از بازدید شهرداری، گزارش مهندس ناظر و نیز هنگام اخذ عدم خلاف یا پایانکار ساختمان، یا گزارش مردمی مشخص می‌شود. نظریه‌های مشورتی جریمه‌های موضوع ماده صد قانون شهرداری‌ها جزای نقدی و مجازات محسوب نمی‌شود و پرداخت آن با رای کمیسیون بعهده ذینفع بوده و مبنای جریمه ارزش معاملاتی (قیمت منطقه‌ای) ملک است و در شهرهای فاقد مصوبه نقشه جامع شهر، کمیسیون تشکیل نمی‌شود تبصره‌های ماده صد در محدوده‌های شهری و حریم قابل اجراست. ماده صد قانون شهرداری و تبصره‌های آن در حدودی که با ماده واحده قانون تعیین تکلیف عرصه و اعیان و اراضی و ساختمان‌هایی که کلا یا بعضا به طور غیر قانونی تصرف و احداث شده‌اند و تعارض دارد، نباید اجرا شود. جریمه‌ها و تخلفات ساختمانی مشمول تخفیف و تعلیق مجازات نیست و تقسیط جریمه‌های موضوع آرای کمیسیون ماده صد از اختیارات شهرداری است قلع آثار تخلف ساختمانی از سوی مالک اخذ جریمه منتفی می‌کند. شهرداری بدون رای کمیسیون ماده صد حق تخریب بنای احداثی را ندارد و برای ورود به ملک محصور باید مجوز قضایی داشته باشد. شهرداری می‌تواند پس از صدور رای بدوی با مالک توافق کند و دعوت ذینفع برای حضور در جلسه ماده ضروری نیست و اجرای احکام صادره از کمیسیون ماده صد بر عهده شهرداری است. صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از تخریب موضوع رای کمیسیون ماده صد به معنای اجازه ادامه تختلف ساختمانی نیست. برای تبدیل بنای مسکونی به تجاری تبصره ذیل بند 24 ماده قانون شهرداری شامل می‌شود و استفاده تجاری از ملک مسکونی تخلف ساختمانی و قابل طرح در کمیسیون ماده صد است. تغییر کاربری انباری یا پارکینگ به تجاری مشمول تبصره بند 24 ناده 55 قانون شهرداری و قابل طرح در کمیسیون ماده صد است. در تخلف تغییر کاربری مسکونی به تجاری و مغادیر با طرح مصوب شهری، به استناد رای کمیسیون ماده صد جریمه اخذ می‌شود و پایانکار شهرداری نیز شاید ارائه شود و معنای آن این است که نوع استفاده فعلی مجاز است تا زمانی که ملک تخریب نشده باشد ویا رای کمیسیون برای ساختمان موجود است اما اگر ملک تخریب شود شهرداری متناسب با طرح تفصیلی مصوب، کاربری را در پروانه جدید مشخص می‌کند و جریمه پرداختی ناشی از رای کمیسیون ماده صد با تخریب ساختمان منتفی می‌گردد و آن حق مکتسب نمی‌شود و دلیلی بر کاربری تجاری ملک نیز لحاظ نمی‌شود. اخذ مصوبه از ماده 5 و پرداخت عوارض آن، برای ملک امتیاز دائمی محسوب می‌شود.
اعضای کمیسیون ماده 100

اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰

این کمیسیون بر اساس ماده صد قانون شهرداری‌ها مصوب 1344/4/11 با اعضا زیر در شهرداری با شخصیت حقوقی مستقل و مجزا از شهرداری تشکیل می‌شود. -نماینده وزارت کشور (منتخب استانداران) -قاضی شورای شهر (منتخب رییس قوه قضاییه/رئیس کل دادگستری) -نماینده شورای شهر (انجمن شهر) -نماینده شهرداری (بدون حق رای و برای توضیح) و از هیئت‌های فعال شبه قضایی کیفری است که در مورد ساختمانهای بدون پروانه و یا برخلاف مشخصات مندرج در پروانه احداث شده‌اند تشکیل می‌شود این تخلف از مشخصات می‌تواند در اصول فنی و استحکام بنا (حریق و مقاومت، پایداری)، یا مقررات شهرسازی (کاربری، تراکم، خلاف پارکینگ، شبکه ارتباطی، حجم و مساحت و ارتفاع بنا)، ویا بهداشتی (تهویه، نور، نم و رطوبت، بو و فاضلاب) و نیز ضوابط و مقررات نما باشد و این موضوع باید از طرف شهرداری در کمیسیون مطرح شود و رای آن قابل تجدید نظر در کمیسیون هم ارز ماده صد با اعضای جدید است برای حسن انجام وظیفه از نظرات اهل خبره استفاده می‌شود. در صورتی که درجریان رسیدگی کمیسیون به واسطه تقصیر یا اشتباه اعضا، خسارتی به اشخصا وارد شود قابل جبران است (اصل 171 قانون اساسی)
کمیسیون ماده 100 شهرداری

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

مطابق ماده 100 و 101 قانون شهرداری‌ها، شهرداری مکلف به خدماتی مانند صدور پروانه ساختمانی و تفکیک اراضی واقع در محدوده قانونی و حریم شهری است. ماده 100-مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هرگونه اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان، از شهرداری پروانه دریافت کند. شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه بوسیله مامورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیری کند. ماده 101-ادارات ثبت و حسب مورد دادگاه‌ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلا به تایید شهرداری مربوطه رسیده باشد (در نقشه مالک باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین انجام شود و شهریداری سه ماهه تایید کند وگرنه دادگاه از کمیسیون ماده 5 کمک گرفته یا مطابق طرح جامع و تفصیلی رسیدگی و رای می‌دهد) وغیره. تبصره3: در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند شش دانگ است شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف 25 درصد و برای تامین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهری در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی باتوجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا 25 درصد از باقی مانده اراضی را دریافت می‌کند. شهرداری مجار است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت کند. تبصره4: کلیه اراضی حاصل از تبصره 3 و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که براثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می‌شود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچوجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهد کرد در مواردی که امکان تامین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت کند.