تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر، (وهر یک شماره جدید فرعی برای اخذ سند می‌گیرند.)
تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا (از نظر ارزش، نه بعد و مساحت یا بصورت توافقی)
۱
حدود و حقوق ارتفاقی جدید تعریف و با آخرین قطعه انتقالی سند اولیه باطل می‌شود.
بعد از افراز سهم خواهان جدا می‌شود و بقیه ملک مشاع باقی می‌ماند
۲
هم در مورد ملک مشاع (چندنفر) با رضایت صورت می‌گیرد و هم در ملک غیرمشاع(مالک یک نفر)، پس در تفکیک وجودحالت اشاعه ضروری نیست و ملک با مالک واحد تفکیک می‌شود، مطابق ضوابط تفکیک و شهرداری
فقط در مورد املاک مشاع(چندنفر) که رضایت و تفاهم همه برقرار نیست، پس در افراز، وجود حالت اشاعه ضروری است
۳
بصورت مسامحه مرجع تعیین تکلیف نهایی اداره ثبت است
تعیین تکلیف نهایی بعد از پذیرش افراز با رای دادگاه و اجبار است با مهلت مقرر برای اعتراض به رای
۴
مشاع بین دو یا چند نفر یا شش دانگ متعلق به یک نفر
فقط مشاع بین دو یا چندنفر
۵
در تفکیک، سهم همه جدا و ملک کلا از حالت مشاع خارج می‌شود
از بین رفتن حالت اشاعه مابین دونفر پس از افراز
۶
طبق خواسته
طبق سوابق ثبتی، تصرفات و رعایت حقوق مالکان
۷
مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت محل وقوع ملک است
مرجع درخواست افراز، هم می‌تواند اداره ثبت و هم دادگاه مربوط محل ملک باشد
۸
تفکیک و تنظیم تقسیم نامه با رضایت و در حالت تفاهم مالکان مشاع امکان پذیر است
لازمه افراز، عدم تفاهم و وجود اختلاف نسبت به حصه شرکا یا مالکان (یکدیگر) یا در تنظیم تقسیم نامه است
۹
در تفکیک لزومی به توجه مقدار سهم مالکان در کل شش دانگ نیست و بعد از تنطیم تقسیم نامه (که ضروریست) رعایت حقوق و سهم هر یک از مالک یا مالکان مشاع مطرح می‌گردد
تقسیم ملک توام با رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری است
۱۰
در صورت اعتراض به تفکیک در حین عملیات از طرف هریک از شرکا عملیات متوقف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقدام را شروع کرد و با صدور صورتجلسه تفکیکی، تفکیک پایان می‌یابد
افراز پس از عملیات، قابل اعتراض است و در صورت اعتراض، دادگاه رسیدگی می‌کند
۱۱
در تفکیک، مالک یا مالکان می‌توانند از اداره ثبت سند مالکیت دریافت کنند
اعتراض در حین عملیات افراز از شرکا دیگر پذیرفته نیست، پس از افراز می‌تواند در وجه قانونی اعتراض کنند
۱۲
سن و وضع مالک یا مالکان اثر ندارد
اگر در میان مالکان محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه است
۱۳
بعد پایان تفکیک قابل اعتراض نیست
بعد از افراز قابل اعتراض است
۱۴
مالک(مالکان) با صورتمجلس تفکیکی، راسا از اداره ثبت، سند مالکیت می‌گیرند.
صورت مجلس افراز باید به دفتر اسناد رسمی ارسال شود تا مطابق آن تقسیم نامه تنظیم شود
۱۵
جدول تفاوت افراز و تفکیک املاک
*نکته: افراز یا به تراضی یا به اجبار می‌باشد. شرایط عدم امکان افراز:
مغایرت با قانون یا با ضوابط شهرسازی یا حداقل مساحت، عدم راه عبور، کثرت جعمیت، نقص به ملک و کثرت جمعیت.
