ارزیابی املاک تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری
مهمترین عامل در کارشناسی قیمت ملک تجاری چیست؟
حیاتی‌ترین عامل در کارشناسی قیمت ملک تجاری، میزان سودآوری آن برای فردی است که قصد بهره‌برداری از ملک را دارد. فرد بهره‌بردار می‌تواند مالک، خریدار ملک یا فردی باشد که قصد اجاره آن را دارد.
به عبارت دیگر، اصلی‌ترین مسئله‌ای که روی تعیین قیمت ملک تجاری اثر گذار است، این موضوع است که راه انداختن کسب و کار در آن ملک، چقدر می‌تواند سودآورد باشد؟ هر چه موقعیت و شرایط ملک بیش‌تر به سودآوری کمک کند، قیمت آن ملک نیز افزایش می‌یابد.
برای اینکه تفاوت موضوع کارشناسی قیمت ملک تجاری با ملک مسکونی را به خوبی درک کنید، به این نکته مثال توجه کنید.
فرض کنید خانه‌ای را در یکی از محله‌های خوب شهر می‌سازید. اگر با انجام هزینه‌ی بیش‌تر، خانه را لاکچری بسازید، در فروش می‌توانید سود بیش‌تری بدست آورید. اما اگر در همان محله، برای ساخت یک مغازه بیش‌ترین هزینه ممکن را بکنید، به هیچ وجه سود بیش‌تر شما را تضمین نمی‌کند.
زیرا همان طور که پیش‌تر گفتیم، قیمت گذاری ملک تجاری تابع فاکتورهای متفاوتی است. در ادامه این فاکتورها را توضیح می‌دهیم.
فاکتورهای عرفی در نحوه قیمت گذاری ملک تجاری
فاکتورهای عرفی را می‌توان به ۴ دسته زیر تقسیم کرد:
- میزان پاخور مغازه
- واقع بودن در بورس عرضه کالا یا خدماتی خاص
- برند شدن محل کسب
- میزان تقاضا برای ملک
توجه داشته باشید که موارد مختلفی می‌تواند روی هر یک از این فاکتورها اثر گذار باشد که در ادامه به بعضی از آن‌ها نیز اشاره می‌کنیم.
۱- بَر ملک تجاری (عرض ملک تجاری)
بَر ملک هم برای املاک مسکونی اهمیت دارد هم برای املاک تجاری. اما این اهمیت از جهات متفاوتی است. وقتی بر ملک بیش‌تر باشد، یعنی مغازه می‌تواند ویترین بیش‌تری داشته باشد.
ویترین مغازه نیز در حکم یک تابلوی تبلیغاتی و حتی بالاتر از آن است. مشاهده ویترین مغازه هست که خیلی از مشتری را برای ورود به مغازه متقاعد می‌کند. در نتیجه می‌توان گفت ویترین مغازه اثر مستقیمی در افزایش پاخور مغازه دارد.
البته بر ملک از جهت دیگری نیز روی کارشناسی قیمت ملک تجاری و قیمت گذاری روی آن موثر است. جنبه دیگر اثر گذاری بر ملک، تعیین متراژ مغازه است.
۲- بر ملک و متراژ مغازه
فرض کنید ۲ ملک تجاری داریم که متراژ هر دو ۲۰۰ متر مربع است. طول زمین اول ۱۰ متر و بر آن ۲۰ متر است. طول زمین دوم ۲۰ متر و بر آن ۱۰ متر است. یا توجه به اینکه متراژ هر دو ملک ۲۰۰ متر مربع است، آیا در این حالت ارزش هر دو ملک یکسان است؟ قطعا خیر!
چرا؟ زیرا وقتی بر ملک شما ۱۰ متر است، نهایتا می‌توانید دو دهنه مغازه در آن داشته باشید. اما وقتی بر ملک ۲۰ متر است، می‌توانید ۴ دهنه مغازه با بر ۵ متر داشته باشید.
در این خصوص توجه به یک نکته نیز اهمیت زیادی دارد. ارزش هر متر مربع از مغازه‌ای با متراژ ۵۰ متر مربع بیش‌تر از ارزش هر متر مربع از مغازه‌ای با ۲۰۰ متر مربع است. این ادعا دو دلیل دارد.
اول اینکه وقتی متراژ مغازه کوچک‌تر است، برای کسب و کارهای بیش‌تری مناسب است. دوم اینکه همین موضوع باعث افزایش تقاضا برای آن مغازه شده، در نتیجه هر متر مربع از آن ارزش بیش‌تری می‌یابد.
بنابراین میزان بر ملک تجاری می‌تواند به طور مستقیم در افزایش پاخور و افزایش میزان تقاضا برای آن ملک موثر باشد.
۳- ارتفاع سقف
در گذشته ارتفاع سقف بسیاری از مغازه‌ها در حد املاک مسکونی بود. یعنی حدودا ۳ متر. اما امروز اکثر املاک تجاری ارتفاع سقف بیش‌تری دارند. چیزی در حدود ۵ متر.
بیش‌تر بودن ارتفاع سقف برای یک ملک تجاری و برای اغلب کسب و کارها یک مزیت به حساب می‌آید. در نتیجه این مزیت می‌تواند باعث افزایش تقاضا برای آن ملک شود.
هر زمان که با افزایش تقاضا روبرو باشیم، افزایش قیمت نیز در پی خواهد بود. در نتیجه ارتفاع سقف نیز عاملی است که می‌تواند در قیمت گذاری ملک تجاری اثر گذار باشد.
۴- دو نبش بودن یا یک بَر بودن
قطعا مغازه دو نبش بهتر از مغازه یک بر است. اما چرا؟ باز هم مسئله ویترین و بیش‌تر دیده شدن. یکی از محاسن مغازه‌های بر خیابان نسبت به مغازه‌های داخل مجتمع‌های تجاری، همین ویترین داشت است.
همیشه ویترین بیش‌تر مساوی بیش‌تر دیده شدن است. بنابراین وقتی یک مغازه دو بر است، فرصت بیش‌تری برای دیده شدن دارد. بیش‌تر دیده شدن نیز مساوی ورود مشتری بیش‌تر به مغازه است. این نیز به معنای داشتن پاخور بیش‌تر است.
۵- ویترین مغازه و موقعیت مکانی آن نسبت به خیابان
فرض کنید در دو طرف کوچه‌ای مشرف به خیابان، ۲ مغازه قرار داد. هر دو مغازه نیز دو بر هستند. با متراژ و طول بر یکسان. فکر می‌کنید قیمت این دو مغازه یکسان است؟ خیر!
مغازه که در جهت عبور ماشین‌ها دید بیش‌تری دارد ارزش بیش‌تری نیز دارد. به تصویر بالا و جهت عبور ماشین‌ها دقت کنید. در این تصویر مغازه شماره ۱ نسبت به مغازه شماره ۲ و مغازه شماره ۳ نسبت به مغازه شماره ۴ با ارزش‌تر هستند.
دلیل این مطلب نیز فرصت بیش‌تر دیده شدن آن‌ها است. به عبارت دیگر، مغازه شماره ۱ و ۳ به علت فرصت بیش‌تری که برای دیده شدن دارند، امکان داشتن پاخور بیش‌تری دارند. در نتیجه ارزشمندتر هستند.
۶- واقع شدن در بورس عرضه کالا یا خدمات
بعضی از خیابان‌ها به مرور تبدیل به بورس عرضه کالا یا خدماتی خاص می‌شوند. مثلا خیابان لاله زار تهران بورس عرضه لوستر در تهران است. واقع شدن مغازه یا ملک تجاری در چنین جاهایی نیز روی قیمت‌گذاری آن اثر گذار است.
فرض کنید دو خیابان به موازات هم وجود دارد که میزان تردد (یا همان پاخور) یکسانی دارند. اگر یکی از خیابان‌ها بورس کالایی خاص باشد و خیابان دیگر بورس عرضه هیچ کالا یا خدماتی نباشد، ارزش املاک تجاری خیابانی که بورس هست بیش‌تر است.
یعنی بورس بودن یک خیابان، به خودی خود باعث افزایش پاخور و سودآوری بیش‌تر املاک تجاری آن خیابان می‌شود.
موضوع بورس بودن را از زاویه‌ی دیگری هم می‌توان بررسی کرد. خیلی‌ها تصور می‌کنند به طور کل و تحت هر شرایطی، مغازه بر خیابان بهتر از واحدهای تجاری داخل مجتمع‌های تجاری است.
در صورتی که اگر یک مجتمع تجاری، پاخور خوبی داشته باشد و بورس هم باشد (مثل پاساژ علاءالدین) می‌تواند از بعضی از مغازه‌های بر خیابان بهتر باشد.
۷- برند بودن مغازه
برند بودن و شناخته شده بودن یک مغازه می‌تواند روی ارزشمندتر شدن آن اثر گذار باشد. مغازه‌ای را فرض کنید که بر خیابان نیست، داخل یک کوچه واقع شده و حتی ویترین قابل توجهی ندارد، اما کاملا خوشنام بوده و مشتریان خاص خود را دارد.
قطعا ارزش این مغازه از سایر مغازه‌های آن محدوده بیش‌تر است. بنابراین برند بودن یک مغازه فاکتوری عرفی است که نمی‌توان آن را نادیده گرفت.
همانطور که در ابتدای مقاله گفتیم، مهمترین عامل اثر گذار در قیمت یک مغازه، میزان سودآوری آن است. بنابراین وقتی یک مغازه مشتریان ثابت زیادی دارد و کاملا شناخته شده است، دارای ارزش بالای خواهد بود.
مواردی که به آن‌ها اشاره کردیم، بخشی از فاکتورهای عرفی و غیرعرفی بود که در کارشناسی قیمت ملک تجاری تاثیر غیر قابل انکاری دارند. قطعا به این لیست می‌توان موارد دیگری را نیز اضافه کرد.
مثلا ارزش معامله‌ای که در آن مالکیت و سرقفلی با هم به فروش برسد بیش‌تر از معامله‌ای است که صرفا سرقفلی واگذار شود.
قطعا در کارشناسی قیمت ملک تجاری، بسته به خود ملک، ویژگی‌های آن، منطقه‌ای که ملک در آن واقع است و… عوامل ریز و درشت بسیار زیادی اثر گذار هستند. بنابراین سوالی که ایجاد می‌شود این است که برای کارشناسی قیمت ملک تجاری باید از چه روشی استفاده کرد؟
نحوه کارشناسی قیمت ملک تجاری
اگر توضیحات بالا را به دقت خوانده باشید، به خوبی متوجه شده‌اید که فاکتورهای اثر گذار در قیمت ملک تجاری به گونه‌ای است که در کارشناسی قیمت ملک تجاری نمی‌توان به فرمول خاصی رسید.
مثلا قطعا نمی‌توان گفت اگر ملکی در بورس بود، فلان درصد ارزش بیش‌تری دارد. یا به هیچ وجه نمی‌توان گفت اگر یک مغازه در هر جای کشور برند باشد، چقدر ارزش آن نسبت به مغازه‌های مجاور بیش‌تر است. دلیل این موضوع نیز در عرفی بودن این معیارها نهفته است.
بنابراین برای کارشناسی قیمت ملک تجاری باید عرفی عمل کرد. یعنی باید عرف قیمت‌ها را بررسی کرد و به این ترتیب به جمع‌بندی رسید.
در نتیجه بهترین روش برای کارشناسی قیمت ملک تجاری این است که ابتدا به مشاورین املاک منطقه مراجعه کرده و قیمت املاک تجاری را استخراج کنیم.
سپس ویژگی‌های ملک مورد (که در این مقاله به آن‌ها پرداختیم) را با سایر املاک مقایسه کرده و به یک عدد نسبی و منطقی برای قیمت ملک مورد نظر برسیم.
در آخر باید به این نکته توجه داشته باشید که قیمت نهایی ملک پس از عرضه آن به بازار مشخص می‌شود. چرا که در بازار املاک این، عرضه و تقاضا حرف آخر را می‌زند. به عبارت دیگر هر چقدر هم که قیمت کارشناسی شده شما منطقی باشد، این کشش بازار و میزان تقاضا هست که عدد دقیق را مشخص می‌کند.
در این مقاله تلاش کردیم فاکتورهای حیاتی برای کارشناسی قیمت ملک تجاری را به شما معرفی کرده و روش قیمت گذاری روی املاک تجاری را توضیح دهیم. اگر سوالی در خصوص کارشناسی قیمت ملک تجاری دارید، سوال خود را در بخش نظرات در انتهای همین مقاله مطرح کنید. در اسرع وقت به سوال شما پاسخ می‌دهیم.
