کارشناسی ملک برای مزایده
می توان گفت مناقصه که یک فرآیند رقابتی است که باید طبـق قانون تمامی شرکت ها و مراکز دولتی یا شرکت های خصوصی بزرگ نیاز خود را به صورت فراخوان اطلاع رسانی می نمایند و این نیـــاز ممکن است خرید کالا و مواد اولیه یا تجهیــزات باشد و یا ایـــن که نیاز به یـــک پیمانکار و خرید خدمات یک شرکت را داشته باشند. که به طـور خلاصه تعریف مناقصه ؟ به هر نوع فراخوان عمومی که برای خریـــد بــــاشد مناقصه یا مناقصات می گویند. که در این روش خریــد خدمــــات یا تجهیزات با پیشنهادهای رسیده از سوی شـرکت کننده ( مناقصه پذیر) که بدست مناقصه گزار می رسد ، پس از بررسی کمیت و کیفیت خدمات یا کالاها با در نظر گرفتن پایین ترین قیمت برنده مناقصه انتخــاب می گردد.
مزایده املاک چیست؟
معنای لغوی مزایده املاک به فروش گذاشتن یک ملک به گونه ای می باشد که هر کس قیمت بالاتری برای آن پیشنهاد کند کالا به او فروخته می شود. بر اساس اصطلاحات حقوقی نیز مزایده املاک به معامله ای گفته می شود که بر اساس آن اموال منقول و غیر منقول که از طریق اجرای احکام به فردی تعلق دارد با توجه به شرایط قانونی تعیین شده به فروش گذاشته شود. قبل از اینکه مزایده املاک اجرایی شود، کارشناس رسمی انتخاب شده از طریق دادگستری ملک مورد نظر را ارزیابی می کند و بهای پایه فروش بر اساس نظر وی تعیین خواهد شد.در مورد مزایده املاک درست خلاف مناقصه قانون خاصی وجود ندارد، برای مزایده املاک از شرایط مربوط به مناقصه استفاده می شود؛ اما قانون مدنی برای مزایده املاک مواد خاصی را در نظر گرفته است. از مواد اختصاص یافته به شرایط انجام مزایده مواد ۱۱۳ تا ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی هستند. مزایده املاک در رابطه با املاک شرطی و رهنی نیز بر اساس ماده ۳۴ قانون ثبت کاربرد دارد. اگر بدهکار جهت پرداخت بدهی خود ملکی را به صورت رهن واگذار کرده باشد و در طول مدت تعیین شده قادر به پرداخت بدهی خود نباشد، طلبکار قادر به اجرای مزایده جهت فروش ملک به رهن گذاشته جهت دریافت طلب خود خواهد بود. نحوه فروش و شرایط اجرای مزایده املاک بر اساس آیین نامه اجرای مفاد رسمی تعیین شده است.
آیا در مزایده ملک امکان درخواست تغییر نظر کارشناس وجود دارد ؟
- کارشناسی یکی از مهمترین و پرکاربردترین ادله اثبات دعوا است که در دعاوی واجد جنبه های فنی و تخصصی مورد استفاده و استناد قرار می گیرد.
- دادگاه برای حـل و فصـل دعـوا در مواردی که تشخیص امری به دلیل فنی و تخصصی بودن، احتیاج به جلب نظر اهـل فـن و خبره دارد، به درخواست یکی از طرفین دعوا یا به تشخیص خـود، موضـوع را بـرای اعلام نظر به کارشناس ارجاع میدهد.
- نظریه کارشناس نوعی اظهار نظر فنی و تخصصی در زمینه امـور موضـوعی مـؤثر در حل و فصل دعواست که بنا بر ارجاع از سوی دادگاه و پس از بررسی موضوع توسط کارشناس واجد شرایط، ابراز می گردد.
- رأی کارشناس برای برخورداری از اعتبار بایـد واجـد شرایطی باشد که مهمترین آن ها مستدل، صریح و روشن بـودن نظریـه کارشناسی و عدم مغایرت آن با اوضاع و احـوال محقـق و معلـوم مـورد کارشناسـی است. در این صورت است که دادگاه از نظر کارشناس متابعت نمـوده و مبـادرت بـه صدور رأی بر اساس آن خواهد کرد.
- نظـر کارشناس در امور ارجاع شده به او در اصل و میـزان حقـوق اصـحاب دعـوا تـأثیر به سزایی دارد و به همین جهت، ایشان در صورتی که نظر کارشناس را مغایر حقوق خود در دعوا بیابند، نسبت به آن اعتراض می نمایند.
- ماده ۲۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی در این باره مقرر می دارد پس از صدور قرار کارشناسی و انتخاب کارشناس و ایداع هزینه کارشناسی ، دادگاه به کارشناس اخطار می کند که ظرف مهلت تعیین شده در قرار کارشناسی، نظر خود را تقدیم نماید.
- وصول نظر کارشناس به طرفین ابلاغ خواهد شد، طرفین می توانند ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه کنند و با ملاحظه نظر کارشناس چنانچه مطلبی دارند نفیا یا اثباتا به طور کتبی اظهار نمایند. پس از انقضای مدت یادشده، دادگاه پرونده را ملاحظه و در صورت اماده بودن، مبادرت به انشای رای می نماید.
- لازم به ذکر است در مواردی که اظهارنظر کارشناسی به موجب قانون بر عهده یـک شـخص حقـوقی قرار می گیرد، مانند ارجاع مسائل پزشکی به سازمان پزشکی قانونی یا ارجاع دقت در سند، تطبیق خـط، امضـاء، اثـر انگشت یا مهر سند به اداره تشخیص هویت و پلیس بین الملل، در نهایت این اشخاص حقوقی مسئله را جهت اظهار نظر به یک یـا بعضـی از کارشناسـان خود ارجاع میدهند که به تصریح ماده ۲۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی، باید هویت و مشخصات این فرد کـه در اظهار نظر دخالت مستقیم داشته است، معرفی نمایند و شـخص یـاد شـده از جهـت مسئولیت، موارد رد و امکان طرح اعتراض نسبت به نظر ابراز شده در حکم کارشناس رسمی است.
- به موجب تبصره ماده ۳۳۱ بند دو ماده ۳۶۹ قانون آیین دادرسی مدنی اصحاب دعوا می توانند با تراضی اقدام به انتخاب کارشناس در موضوع متنازع فیه نمایند و با انتخاب این شیوه، نظـر کارشـناس را قـاطع دعوا قرار داده و حق اعتراض خویش نسبت به نظریـه کارشـناس را بـا توافـق اسـقاط می نمایند. نظر کارشناس در این صورت منجر به صدور حکم قطعی و نهایی میگردد و امکان درخواست تجدیدنظر و فرجام در این حالت وجود نخواهد داشت.
- در خصوص اعتراض به نظر کارشناس باید گفت دادرس در صورتی میتواند نسبت به اعتراض اصحاب دعوا توجه نموده و اقدام مقتضی را در این خصوص انجام دهد که اعتراض را وارد تشخیص دهد و این امر جز با ذکـر علـت و جهت طرح اعتراض امکان پذیر نمی باشد.
- از مهم ترین جهاتی که می تواند موجب اعتراض به نظر کارشناسی باشد عبارت است از عدم صراحت در نظریه کارشناسی، عدم وجود یک نتیجه ی قطعی و روشن، موجه و مستدل نبودن نظر کارشناس، عـدم مطابقـت محـدوده نظریـه بـا قـرار کارشناسی و عدم توجه و اظهار نظر کارشناس نسبت به تمامی مـوارد منـدرج در قـرار و مخالفت نظر کارشناس با اوضاع و احوال محقق و معلوم مـورد کارشناسـی.
پاسخ به پرسش مطرح شده
در رابطه با پرسشی که طرح نمودید و در خصوص مدت اعتبار قیمت کارشناسی در مزایده املاک باید گفت به موجب تبصره ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری در مواردی که انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا شش ماه از‌تاریخ صدور معتبر خواهد بود.
بنابراین مدت اعتبار نظر کارشناس ۶ ماه است پس اگر بیش از آن مدت گذشته درخواست کارشناسی مجدد بدهید.البته گاهی اوقات اجرای احکام خود رأسا عملیات مزایده را متوقف نموده و به محکوم له جهت انجام تشریفات کارشناسی مجدد اخطار میدهد.
لازم به ذکر است که در مزایده دادگستری برخلاف مزایده های که ارگانها و سازمانها برای فروش اموال خود انجام میدهند قیمت پایه محرمانه نیست و همه از آن مطلع میشوند.
مستندات قانونی در خصوص اعتبار قیمت کارشناسی در مزایده ملک
مواد قانون آیین دادرسی مدنی
ماده ۲۲۶
دادگاه موظف است در صورت ضرورت، دقت در سند، تطبیق خط، امضا، اثرانگشت یا مهر سند را به کارشناس رسمی یا اداره تشخیص هویت و پلیس بین الملل که مورد وثوق دادگاه باشند ارجاع نماید. اداره تشخیص هویت و پلیس بین الملل، هنگام اعلام نظر به دادگاه ارجاع کننده، باید هویت و مشخصات کسی را که در اعلام نظر دخالت مستقیم داشته است معرفی نماید. شخص یادشده از جهت مسئولیت و نیز موارد رد، درحکم کارشناس رسمی می باشد.
ماده ۲۵۷
دادگاه می تواند راسا یا به درخواست هریک از اصحاب دعوا قرار ارجاع امر به کارشناس را صادر نماید. در قرار دادگاه، موضوعی که نظر کارشناس نسبت به آن لازم است و نیزمدتی که کارشناس باید اظهار عقیده کند، تعیین می گردد.
ماده ۲۵۸
دادگاه باید کارشناس مورد وثوق را از بین کسانی که دارای صلاحیت در رشته مربوط به موضوع است انتخاب نماید و در صورت تعدد انها، به قید قرعه انتخاب می شود. در صورت لزوم تعدد کارشناسان، عده منتخبین باید فرد باشد تا در صورت اختلاف نظر، نظراکثریت ملاک عمل قرار گیرد.
تبصره - تبار نظر اکثریت در صورتی است کارشناسان از نظر تخصص با هم مساوی باشند.
ماده ۲۵۹
ایداع دستمزد کارشناس به عهده متقاضی است و هرگاه ظرف مدت یک هفته از تاریخ ابلاغ آن را پرداخت نکند، کارشناسی از عداد دلایل وی خارج می شود.
هرگاه قرار کارشناسی به نظر دادگاه باشد و دادگاه نیز نتواند بدون انجام کارشناسی انشای رای نماید، پرداخت دستمزد کارشناسی مرحله بدوی به عهده خواهان و در مرحله تجدیدنظر به عهده تجدیدنظرخواه است، در صورتی که در مرحله بدوی دادگاه نتواند بدون نظر کارشناس حتی باسوگند نیز حکم صادر نماید دادخواست ابطال می گردد و اگر در مرحله تجدیدنظر باشد تجدیدنظرخواهی متوقف ولی مانع اجرای حکم بدوی نخواهد بود.
ماده ۲۶۰
پس از صدور قرار کارشناسی و انتخاب کارشناس و ایداع دستمزد، دادگاه به کارشناس اخطار می کند که ظرف مهلت تعیین شده در قرار کارشناسی، نظر خود را تقدیم نماید. وصول نظر کارشناس به طرفین ابلاغ خواهد شد، طرفین می توانند ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه کنند و با ملاحظه نظر کارشناس چنانچه مطلبی دارند نفیا یا اثباتا به طور کتبی اظهار نمایند. پس از انقضای مدت یادشده، دادگاه پرونده را ملاحظه و در صورت اماده بودن، مبادرت به انشای رای می نماید.
ماده ۲۶۱
کارشناس مکلف به قبول امر کارشناسی که از دادگاه به او ارجاع شده می باشد، مگراین که دارای عذری باشد که به تشخیص دادگاه موجه شناخته شود، در این صورت باید قبل از مباشرت به کارشناسی مراتب را به طور کتبی به دادگاه اعلام دارد. موارد معذور بودن کارشناس همان موارد معذور بودن دادرس است.
ماده ۲۶۲
کارشناس باید درمدت مقرر نظر خود را کتبا تقدیم دارد، مگراینکه موضوع از اموری باشد که اظهار نظر در آن مدت میسر نباشد. دراین صورت به تقاضای کارشناس دادگاه مهلت مناسب دیگری تعیین وبه کارشناس و طرفین اعلام می کند. درهرحال اظهارنظر کارشناس باید صریح وموجه باشد.
هرگاه کارشناس ظرف مدت معین نظر خود را کتبا تقدیم دادگاه ننماید، کارشناس دیگری تعیین می شود. چنانچه قبل ازانتخاب یا اخطار به کارشناس دیگر نظر کارشناس به دادگاه واصل شود، دادگاه به آن ترتیب اثر می دهد و تخلف کارشناس را به مرجع صلاحیت دار اعلام می دارد.
ماده ۲۶۳
در صورت لزوم تکمیل تحقیقات یا اخذ توضیح از کارشناس، دادگاه موارد تکمیل و توضیح را در صورت مجلس منعکس و به کارشناس اعلام و کارشناس را برای ادای توضیح دعوت می نماید. در صورت عدم حضور، کارشناس جلب خواهد شد.
هرگاه پس از اخذ توضیحات، دادگاه کارشناسی را ناقص تشخیص دهد، قرار تکمیل آن را صادر و به همان کارشناس یا کارشناس دیگر محول می نماید.
ماده ۲۶۴
دادگاه حق الزحمه کارشناس را با رعایت کمیت و کیفیت و ارزش کار تعیین می کند. هرگاه بعد از اظهار نظر کارشناس معلوم گردد که حق الزحمه تعیین شده متناسب نبوده است، مقدار آن را به طور قطعی تعیین و دستور وصول آن را می دهد.
ماده ۲۶۵
در صورتی که نظر کارشناس با اوضاع و احوال محقق و معلوم مورد کارشناسی مطابقت نداشته باشد، دادگاه به آن ترتیب اثر نخواهد داد.
ماده ۲۶۶
اگر یکی از کارشناسان در موقع رسیدگی و مشاوره حاضر بوده ولی بدون عذرموجه از اظهار نظر یا حضور در جلسه یا امضا امتناع نماید، نظر اکثریت کارشناسانی که از حیث تخصص با هم مساوی باشند ملاک عمل خواهد بود. عدم حضور کارشناس یا امتناعش از اظهارنظر یا امضای رای، باید از طرف کارشناسان دیگر تصدیق و به امضا برسد.
ماده ۲۶۷
هر گاه یکی از اصحاب دعوا که از تخلف کارشناس متضرر شده باشد، در صورتی که تخلف کارشناس سبب اصلی در ایجاد خسارات به متضرر باشد می توانداز کارشناس مطالبه ضرر نماید. ضرر و زیان ناشی از عدم النفع قابل مطالبه نیست.
ماده ۲۶۸
طرفین دعوا در هر مورد که قرار رجوع به کارشناس صادر می شود، می توانند قبل از اقدام کارشناس یا کارشناسان منتخب، کارشناس یا کارشناسان دیگری را با تراضی انتخاب و به دادگاه معرفی نمایند. دراین صورت کارشناس مرضی الطرفین به جای کارشناس منتخب دادگاه برای اجرای قرار کارشناسی اقدام خواهد کرد. کارشناسی که به تراضی انتخاب می شود ممکن است غیر از کارشناس رسمی باشد.
ماده ۲۶۹
اگر لازم باشد که تحقیقات کارشناسی درخارج از مقر دادگاه رسیدگی کننده اجراشود و طرفین کارشناس را با تراضی تعیین نکرده باشند، دادگاه می تواند انتخاب کارشناس رابه طریق قرعه به دادگاهی که تحقیقات در مقر آن دادگاه اجراء می شود واگذار نماید.
ماده ۳۳۱
احکام زیر قابل درخواست تجدیدنظر می باشد :
الف- دردعاوی مالی که خواسته یا ارزش آن ازسه میلیون (۳/۰۰۰/۰۰۰) ریال متجاوز باشد.
ب- کلیه احکام صادره در دعاوی غیرمالی.
ج- حکم راجع به متفرعات دعوا در صورتی که حکم راجع به اصل دعوا قابل تجدیدنظر باشد.
تبصره - احکام مستند به اقرار در دادگاه یا مستند به رای یک یا چند نفر کارشناس که طرفین کتبا رای آنان را قاطع دعوا قرار داده باشند قابل درخواست تجدیدنظر نیست مگر در خصوص صلاحیت دادگاه یا قاضی صادر کننده رای.
ماده ۳۶۹
احکام زیر اگرچه از مصادیق بندهای ( الف ) در دو ماده قبل باشد حسب مورد قابل رسیدگی فرجامی نخواهد بود :
۱- احکام مستند به اقرار قاطع دعوا در دادگاه.
۲- احکام مستند به نظریه یک یا چند نفر کارشناس که طرفین به طور کتبی رای انها را قاطع دعوا قرار داده باشند.
۳- احکام مستند به سوگند که قاطع دعوا باشد.
۴- احکامی که طرفین حق فرجام خواهی خود را نسبت به آن ساقط کرده باشند.
۵- احکامی که ضمن یا بعد از رسیدگی به دعاوی اصلی راجع به متفرعات آن صادر می شود، در صورتی که حکم راجع به اصل دعوا قابل رسیدگی فرجامی نباشد.
۶- احکامی که به موجب قوانین خاص غیرقابل فرجام خواهی است.
مواد قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری
ماده ۱۹
اظهارنظر کارشناسی باید مستدل و صریح باشد و کارشناسان رسمی مکلفند نکات و توضیحاتی که برای تبیین نظریه ضروری است و یا‌توسط شورای عالی کارشناسان مشخص میگردد به طور کامل در آن منعکس نمایند. کارشناس رسمی موظف است در حدود صلاحیت خود نظر‌کارشناسی را به طور کتبی و در مهلت مقرر به مراجع ذی‌ربط تسلیم و نسخه‌ای از آن را تا مدت حداقل پنج سال بعد از تاریخ تسلیم نگهداری نماید.
تبصره - در مواردی که انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا شش ماه از‌تاریخ صدور معتبر خواهد بود.
قیمت گذاری ملک مزایده‌ای توسط چه کسی انجام می‌شود؟
کارشناسی و قیمت‌گذاری ملک مزایده‌ای توسط کارشناس قیمت‌گذاری رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان انجام می‌شود.
انواع مزایده:
مزایده عمومی
در مزایده عمومی، از همان ابتدا خریدار و قیمت پیشنهادی آن کاملاً مشخص است و این گونه مزایده مختص موضوع و افراد خاص نیست و اکثراً مردم عادی در آن شرکت می‌کنند.
مزایده خصوصی
در مزایده‌ی خصوصی یک طرف به صورت محرمانه قیمت پیشنهادی خود را بیان می‌کند و خریداران دیگر که رقیب محسوب میشوند از قیمتی که پیشنهاد شده است، اطلاعی ندارند.
فروش مزایده‌ای ملک مشاع
اگر ملک مشارکتی و دارای چند مالک باشد یعنی در واقع سند مشاع داشته باشد، حال چه به دلیل وراثتی بودن ملک یا هر دلیل دیگری می‌توانند با تقسیم ملک بین شرکا به توافق برسند؛ اما در زمانی که نتوانند به توافق برسند مبحث مزایده مطرح می‌شود.
سهم هر یک از شرکا توسط اداره ثبت مشخص و به شخص داده می‌شود که به آن افراز یا جدا نمودن سهم شرکا گفته می‌شود.
اما اگر ملک قابلیت افراز نداشته باشد در اینجا دادگاه با درخواستی که شرکا میدهند دستور فروش ملک میدهد و پول را بین طرفین تقسیم می‌کند.
برای جدا نمودن ملک، اگر ملک سند رسمی داشته باشد یا فرآیند ثبتی آن تمام شده باشد باید به اداره ثبت محلی که ملک در آن قرار دارد مراجعه شود.
اما اگر فرآیند ثبتی ملک به پایان نرسیده باشد باید درخواست جداسازی ملک را به دادگاه ارائه کرد. هر یک از شرکا میتواند درخواست قیمت‌گذاری ملک را به دادگاه بدهد
طریقه مزایده ملک مشاع
دادگاه بلافاصله پس از دستور فروش دادنامه را به بخش اجرای حکم میدهد. مامور اجرای حکم پس از تشکیل پرونده، کارشناسی را برای تشخیص و قیمت گذاری ملک مزایده‌ای مشخص می‌کند.
پس از کارشناسی ملک توسط کارشناس مشخص شده از سمت دادگاه، هر یک از شرکا می‌توانند اعتراض کنند. اما اگر طرفین اعتراضی نداشته باشند بخش اجرا حکم آگهی مزایده را انتشار میدهد. همچنین روز و ساعت مشخصی برای مزایده اعلام می‌کند. پس از به فروش رسیدن ملک مامور اجرا با کسر کردن هزینه‌ها، سهم هر یک از شرکا را از مبلغ ملک میدهد.
شرایط مزایده ملک مشاع
- ملک غیر قابل جدا شدن باشد.
- تمامی شرکا طرف دعوا باشند.
- ملک توقیفی نباشد.
نحوه قیمت گذاری ملک مشاع توسط کارشناس
قیمت گذاری یک ملک عملا یک کار تخصصی و حرفه‌ای است و این در مورد قیمت گذاری انواع کاربری‌های املاک مانند آپارتمان مسکونی، زمین تجاری، واحد اداری، کارخانه تولیدی و کارگاه صنعتی نیز صدق می‌کند.
شهرداری یا اداره ثبت اسناد و املاک و یا شعبه‌های حقوقی دادگاه‌ها در این مورد بر اساس نظر کارشناسی عمل می‌کند.
لازم است برای قیمت گذاری ملک مزایده‌ای و همچنین شناخت و تفکیک عوامل و پارامترهای مشخص کننده در مورد مرغوبیت و قیمت ملک، از نظر عرصه و اعیان و هزینه‌ها دقت شود زیرا به تعبیر کارشناسی، مراحل گردآوری و ارزیابی و تفکیک اطلاعات در کارشناسی دخیل هستند.
۲ عامل اصلی مشخص کننده کارشناسی قیمت گذاری ملک مزایده‌ای
۱. از عوامل مهم در مشخص کردن قیمت گذاری ملک مزایده‌ای، ارزش عرصه یا زمین ملک است؛ زیرا زمین مرغوب اعیان یا ساخت قابل قبولی نیز به وجود می‌آورد و به دنبال آن ساخت مناسب ارزش افزوده برای زمین ایجاد می‌کند. پس ارزش زمین پارامتر و عاملی است که تاثیر به سزایی در قیمت‌گذاری ملک مزایده‌ای دارد و پس از استعلام از منبع‌های معتبر محلی قیمت گذاری انجام می‌شود. از جمله :
الف – مساحت ملک خصوصاً بَر ملک
ب – کاربری ملک؛ زیرا براساس کاربری، قیمت گذاری ملک مزایده‌ای متفاوت و در کارشناسی نیز موثر است.
ج – چند بَر بودن ملک
د – موقعیت مکانی ملک
ه – امکان تغییر کاربری
۲. عامل اساسی دیگر در قیمت گذاری ملک مزایده‌ای، ارزش اعیان یا همان بنای ملک است که شامل موارد زیر است:
الف – هزینه‌های شهرداری از عوارض‌هایی چون؛ صدور پروانه، پذیره در نوع کاربری تجاری، افزایش تراکم، پیش روی مانند بالکن، کمیسیون‌های مختلف، آتش نشانی و…
ب – حق سر قفلی در ملک تجاری
ج – هزینه‌های احداث بنا که شامل طراحی و تهیه نقشه‌های اجرایی، هزینه نظارت، مدیریت اجرا، آماده سازی مصالح و تجهیزات، در برخی پروژه‌ها هزینه زمین شناسی، تهیه ماشین آلات و …
جمع بندی:
-در حالت کلی مزایده به فرآیندی که جهت فروش یا انتقال کالا یا خدمات است، گفته می‌شود.
– قیمت گذاری ملک مزایده ای توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان انجام می‌شود.
– برای قرار دادن ملک برای مزایده، باید ملک غیر قابل جدا شدن باشد و تمامی شرکا طرف دعوا قرار گیرند و همچنین ملک نباید توقیفی باشد.
– عرصه و اعیان دو عامل اصلی قیمت گذاری ملک مزایده‌ای است.
