معامله صحیح است ولی نافذ نیست!

تعریف معامله
معامله یا بستن قرارداد که در اصطلاح حقوقی به آن عقد گفته می‎شود روابطی است که به موجب آن یک یا چند شخص در مقابل اشخاص دیگر نسبت به ایجاد ماهیتی حقوقی اقدام می کنند. یکی از شایع ترین عقود معمول در جامعه عقد بیع است و بعد از توافق فروشنده و خریدار در ثمن (قیمت) و مبیع (مالی که قصد فروش آن را دارند)، به محض اینکه فروشنده بگوید فروختم و خریدار بگوید خریدم، عقد ایجاد می‌شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است، ایجاد می‌کند. بنابراین اگر بعد از عقد قیمت مال کم یا زیاد شود، این تغییر قیمت در مال انتقال گیرنده (خریدار) ایجاد می‌شود.
با این توصیف عقد عمل حقوقی است که برای ایجاد آن اراده دوطرف لازم است و دو یا چند نفر باید توافق کنند تا از توافق اراده آن‌ها عقد به وجود بیاید، به طوری که در عقد بیع توافق دو اراده خریدار و فروشنده و در عقد ازدواج رضایت زن و مرد لازم است.

شرایط صحت معاملات
در هر قراردادی که بین دو طرف بسته می شود، باید شروطی در نظر گرفته شود. یعنی هنگام انجام هر معامله ای طرفین آن باید دارای قصد و رضا و اهلیت باشد و از دو شرط معین بودن مورد معامله و مشروعیت برخوردار باشند.
طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی، قصد طرفین و رضای آن‌ها، اهلیت طرفین، وجود موضوع معین برای معامله و مشروعیت جهت معامله از شرایط اساسی و لازم در عقد است که بدون آن‌ها عقد اساساً باطل است.
هرگاه یکی از این چهار شرط در عقد وجود نداشته باشد، عقد وجود خارجی پیدا نمی‌کند و یا ممکن است مانند فرض کراهت غیر نافذ باشد که در این حالت هم باطل است، لیکن با تأیید (تنفیذ) بعدی اصلاح پذیر است.

قصد و رضا
یکی از شرایط اساسی صحت هر معامله ای، قصد و رضای طرفین است. البته شایان توجه است که دو واژه قصد و رضا از نظر حقوقی با یکدیگر فرق دارند. قصد عبارت از اراده قلبی و تصمیم قطعی بر انجام معامله است. فقدان قصد که عامل بطلان معامله است، مانند اینکه کسی در حال مستی یا بیهوشی یا در خواب معامله کند که آن معامله به واسطه‌ فقدان قصد باطل است.
منظور از رضا همان رضایت و تمایل داشتن به انجام معامله است، مرحله ای است که شخص به لحاظ وجود شرایطی خاصی متمایل به انجام معامله می شود و اگر هر یک از طرفین بنا به عللی رضایتش مخدوش باشد مانند اینکه شخصی برای نجات جان فرزندش که ربوده شده است، ملک خود را به ربایندگان بفروشد در این صورت، معامله غیر نافذ محسوب می‎گردد و پس از فراهم شدن شرایط با اعلام رضایت، عقد صحیح والاّ باطل خواهد بود.
نکته ای که در اینجا باید مورد توجه قرار گیرد اینکه اولاً: اکراه باید در حدی باشد که آزادی تصمیم و اراده را از شخص باشعوری سلب کند. بنابراین ترس از کسی بدون آن که تهدیدی در میان باشد اکراه محسوب نمی‎شود. اگر اکراه کننده شخصی را تهدید به آبروریزی کند و شخص تهدید شده بداند که اکراه کننده نمی تواند تهدیدش را اجرایی کند یا خودش بدون مشقت قادر به دفع اکراه باشد و معامله را انجام ندهد، مکره محسوب نمی شود.
ثانیاً: اضطرار در معامله خدشه‌ای به اعتبارآن وارد نمی‌سازد، مانند اینکه فردی بلحاظ تأمین هزینه های درمان همسرش ناچار به فروش خودروی خود می‎گردد. بر خلاف اکراه که فشاری بیرونی است، اضطرار فشاری است که از درون به طرف معامله تحمیل شده و منشاء بیرونی ندارد.
ثالثاً: در مورد معامله نباید اشتباهی صورت پذیرد والا رابطۀ حقوقی بین طرفین معامله ایجاد نمی‎شود. مثلا هرگاه کسی به مغازه ای می‎رود، و قیمت پیراهنی را بپرسد و آن را بخرد بعد در موقع بسته بندی معلوم گردد که فروشنده قیمت زیر پیراهنی را گفته و آن را فروخته است، این معامله نسبت به هیچ‌یک از پیراهن و زیر پیراهنی واقع نمی‎شود.

اهلیت طرفین
یکی دیگر از شروط صحت قرارداد، داشتن اهلیت در متعاملین است. یعنی اینکه دو طرف معامله باید رشید، بالغ و عاقل باشند. بنابراین افرادی که سن آنها زیر ۱۸ سال است و یا دارای جنون دائمی و یا ادواری هستند، اهلیت نداشته و تنظیم قرارداد با آنها باطل است.
منظور از اهلیت، شایستگی است که انسان برای دارا شدن حق و اعمال آن پیدا می‌کند که به اهلیت استیفا و تمّتع تقسیم می‎شود. به شایستگی انسان برای اعمال حقوقی، اهلیت استیفا گفته می‌شود.
شایستگی انسان برای دارا شدن حقوق مدنی و بهره‌مندی از آن، به صورتی که دارای حق و تکلیف شود را اهلیت تمتع گویند. هر انسانی به محض زنده متولد شدن تا هنگام مرگ دارای اهلیت تمتّع است. بر خلاف اهلیت تمتّع، بعضی از افراد مانند افراد صغیر و مجنون دارای اهلیت استیفا نیستند.
در خصوص جنون به بیان ساده تر دیوانگی، طبق ماده ۲۱۳ قانون مدنی: مجنون دائمی مطلقاً و مجنون ادواری در حال جنون نمی تواند هیچ تصرفی در اموال و حقوق مالی خود کند؛ هر چند ولّی یا قیم بتواند نقض او را رفع کند. البته هیج معامله ای را نمی توان به خاطر جنون معامله کننده، باطل اعلام شود، مگر آنکه ثابت شود این معامله در زمان جنون فرد انجام شده است.
در قوانین، ما به کسی که در همه اوقات دچار اختلال اعصاب و نقص عقل می شود، مجنون دائمی و به کسی که گاهی عقل وی زوال می یابد، مجنون ادواری گفته می شود.

مشروعیت جهت معامله
منظور از جهت معامله، عبارت از غرض و هدف اصلی از انجام معامله است و یک امر شخصی و متغیر است که در ذهن هریک از طرفین عقد است. بر خلاف علت که در اکثر معاملات یکسان بوده و شامل هدف مستقیمی است که شخصی از تشکیل معامله انتظار دارد. برای مثال شخصی خانه‌ای را برای مشارکت در ساخت معامله می‎کند، دیگری برای تبدیل آن به دفتر تجاری، سومی برای تهیه پول درمان و... در همه این موارد علت از معامله یکی بوده که همان انگیزه مادی یعنی تحصیل مال است. اما جهت دارای عنصری تصوری و معنوی می باشد مانند بدست آوردن ثمن معامله در فروش خانه، که در هر معامله ای حسب مورد متفاوت است.
مطابق مقررات قانون مدنی ایران، تا وقتیکه جهت معامله جنبه شخصی دارد و در قرارداد نیامده است، نامشروع بودن آن سبب بطلان قرارداد نمی‎شود، زیرا ممکن است طرف مقابل اساساً از آن مطلع نباشد و لذا حکم به بطلان موجب ضرر وی شود. اما اگر در معامله ذکر شود، به علت اینکه دیگر وصف شخصی و خصوصی ‎ندارد، قانونگذار به منظور صیانت از منافع جامعه وارد می‎شود و به اقتضای حفظ نظم عمومی آن را باطل اعلام می‎کند.
با این توصیف، جهت نامشروع در صورتی موجب بطلان معامله می‌شود که در قرارداد ذکر شده باشد مانند اینکه هنگام اجاره محلی در اجاره نامه قید شود که جهت تأسیس قمارخانه و یا عرضه مشروبات الکلی به اجاره داده شده است. البته معامله بر روی مالی که نسبت به برخی ممنوع و نسبت به بعضی دیگر مجاز باشد، اشکالی ندارد مانند تهیه مواد منفجره که تحت نظر مقامات مربوطه انجام می شود و به قصد فروش به ارتش و نیروهای مسلح صورت می پذیرد.

معین بودن موضوع معامله
مال یا عملی که موضوع انتقال یا تعهد ناشی از معامله قرار گیرد، مورد معامله نامیده که ممکن است مال باشد که متعهد، تسلیم آن را تعهد می‌کند، مانند خرید و فروش نسیه که فروشنده موضوع معامله را هنگام تنظیم قرارداد تحویل می‎دهد لیکه بهای آنرا بصورت اقساط یا یکجا متعاقباً دریافت می‎کند. در پاره ای اوقات مورد معامله، انجام عمل خاصی است، مثل گارانتی‌های سرویس خودرو در شرکت‌های خودروسازی. همچنین مورد معامله می‌تواند ترک عمل خاصی باشد، مانند عدم افشای اسرار شغلی شرکتی صاحب برند به غیر.
از جهتی دیگر نیز، هر یک از طرفین معامله باید قصد انشاء معامله‌ای را کند که طرف دیگر قصد انشاء آن را دارد. مثلاً چنانچه کسی پولی را به‎ قصد قرض به‎ شخصی بدهد، وی باید آن را به قصد قرض قبول نماید و هرگاه آن را به قصد بخشش قبول کند، هیچ یک از دو عقد قرض و هبه منعقد نمی‎شود.

عقد غیر نافذ
عقد غیر نافذ عقدی است که عدم رعایت شرایط انعقاد آن به حدی نیست که موجب بطلان گردد، اما به لحاظ وجود نقص ترتیب آثار بر آن نیاز به تنفیذ و تکمیل دارد. نقص احتمال دارد مربوط به فقدان یکی از شرایط قانونی صحت عقد و یا انجام آن بوسیله شخصی که حق انعقاد نداشته، باشد. در واقع این عقد ارکان لازم برای صحت را دارا می‎باشد ولی به علت پاره‎ای از نواقص، مقنّن آن را متزلزل تلقی کرده است. یکی از موارد آن عقد فضولی است که به معنای عامیانه، یعنی سرک کشیدن در اموال و دارایی دیگران، نزدیک است.
بدین صورت که فردی بدون اجازه مالک در اموال وی بصورت مثلاً فروش یا اجاره و رهن، دخالت و تصرف ‌کند. چنین قراردادهایی که معامله‌ فضولی لقب دارد به دلیل اینکه فرد معامله‎کننده بر خلاف مورد وکالت، از طرف صاحب مال اذن و اجازه انجام معامله را ندارد، غیر نافذ است.
به عبارت دیگر، از نظر حقوقی این معاملات نه باطل هستند و نه صحیح، بلکه غیرنافذ هستند و تعیین تکلیف آن‌ها بستگی به اجازه صاحب مال دارد که چنانچه مورد تأیید مالک قرار گرفت صحیح و الاّ باطل است.
وجه دیگر معامله فضولی این است که چنانچه همراه با سوء نیت باشد جرم تلقی و مرتکب تحت عنوان جرم فروش مال غیر و به اتهام کلاهبرداری مورد تعقیب قرار می‎گیرد.
همچنین عقد اکراهی و عقد صغیر در زمره عقود غیر نافذ هستند و اجازه بعدی مالک یا ولّی می‎تواند عقد را کامل و منشاء اثر سازد. مثلاً پسر ۱۴ ساله ای که غیر رشید تلقی می‎شود، دوچرخه ای خریداری می‎کند که چنانچه ولّی او تأیید و باصطلاح حقوقی تنفیذ کند، معامله صحیح و الاّ باطل است.

عقد قابل فسخ
عقد قابل فسخ به عقد صحیحی اطلاق می‎شود که یکی از طرفین یا هر دو آنها بتواند آنرا بر هم زند. این عقد به دو دسته تقسیم می‎شود الف) عقد جائز و آن عقدیست که طبیعتاً قابل انحلال می‎باشد مانند عقد وکالت که طرفین هر وقت که بخواهند می‎توانند آنرا برهم زنند. ب) عقد لازم قابل فسخ که طبیعتاً قابل فسخ نمی باشد لیکن به جهاتی حق فسخ در آن موجود است.
در فرق بین عقد غیر نافذ و عقد قابل فسخ باید گفت؛ عقد غیر نافذ قراردادی ناقص است که با تنفیذ و اجازه بعدی کامل و با رد "کان لم یکن" می شود. لیکن عقد قابل فسخ قراردادی کامل است که از تاریخ تحقق فسخ، اثر خود را از دست می دهد.

آثار معاملات
قانون مدنی آثار بیع را در مادۀ ۳۶۲، چنین بیان می‌کند: از آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد اینکه؛ به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود. چنانکه این حکم را ناظر به صورتی بدانیم که مبیع مال معین مانند آپارتمان یا ملک مشخصی است، هرگاه معامله ای انجام ‎شود، یکی از الزاماتی که بر عهده فروشنده قرار می‌گیرد، از یکطرف به نام کردن رسمی مبیع چنانچه ملک و مستغلات یا خودرو باشد، و از طرفی دیگر تسلیم و تحویل آن، چنانچه موضوع معامله کالا مانند مواد خوراکی باشد.
با این توصیف از آنجاییکه به محض وقوع بیع، مالکیت خریدار محقق می‎شود، لذا از فاصله عقد تا تسلیم کالا مسئولیت تلف آن به وی منتقل می‌شود، در حالی که اگر کالا قبل از تسلیم تلف شود به اصطلاح عامیانه از کیسه فروشنده رفته، و لذا وی حقی نسبت به بهای پرداختی ندارد.
از طرفی دیگر در صورتی که مثلاً خودرو خاص و معینی موضوع معامله قرار گرفته، باید در حین عقد موجود باشد.
بدیهی است در این مثال، چنانچه خودروی مورد معامله قبل از تحویل آتش بگیرد، با توجه باینکه در حکم تلف است و به جهت اینکه قدرت بر تسلیم آن وجود ندارد، از موارد بطلان تلقی نمی‎شود بلکه بنا به ماده ۳۸۷ قانون مدنی از مصادیق تلف قبل از قبض است که حکم آن انفساخ معامله می‎باشد. در مثال اخیر چنانکه به تفصیل خواهیم گفت، از جمله تفاوتهای بین انفساخ و بطلان این است که، در صورت انفساخ معامله از ابتدا صحیح بوده ولی به دلیل آتش سوزی تحویل خودرو غیر ممکن می‎گردد لذا چون خریدار، مالک خودرو از زمان عقد تا حین برهم خوردن معامله بوده، ترقی و تنزل قیمت نیز متعلق به اوست. لذا فروشنده ضمن تکلیف به باز پس دادن بهای معامله، باید در صورت افزایش قیمت ما به‎التفاوت آنرا نیز به خریدار بدهد. اما در مورد ابطال نظر باینکه معامله از ابتدا باطل بوده و مانند این است که اصلاً معامله ای صورت نگرفته، فروشنده تکلیف به استرداد بهای معامله و خریدار موظف به اعاده خودرو به فروشنده دارد. در واقع وقتی عمل حقوقی باطل است و از روز نخست به صورت قانونی و صحیح شکل نگرفته، هیچ اثری بر آن مترتب نمی باشد.
از طرفی دیگر، مقتضای معاوضی بودن عقد بیع این است که در قبال الزام مالک به تسلیم کالا، مشتری نیز به پرداخت بهای آن ملزم شود، بنابراین فروشنده می‌تواند اجرای این تعهد را از دادگاه بخواهد. پرداخت نکردن ثمن، بجز در مواردی که در شماره های آتی بحث خواهد شد، به هیچ وجه به بایع حق فسخ بیع را نمی‌دهد اما حق حبس و عدم ارائه کالا (یعنی نوعی گرو‎کشی) همچنان برای وی محفوظ است. منظور از حق حبس، اختیاری برای هر یک از طرفین قرارداد است که بر اساس آن حق دارند اجرای تعهد خود را موکول به اجرای تعهد دیگری کنند. برای مثال در عقد بیع خریدار می‌تواند پرداخت پول را به دریافت  کالا منوط کرده و فروشنده نیز تحویل کالا را به تسلیم پول موکول کند. بنابراین به موجب عقد بیع، بایع ملزم به تسلیم مبیع و مشتری ملزم به تأدیه (پرداخت) ثمن خواهد بود.
در خصوص تعهدات مشتری نیز باید گفت؛ تعهد اولیه وی، پرداخت بهای معامله است و این پرداخت بر مبنای تراضی و توافقی است که بین فروشنده و خریدار وجود دارد زیرا این دو بر حسب قرارداد توافق کرده‌اند که دو تعهد در مقابل یکدیگر داشته باشند و نظر به همین ریشه قراردادی داشتن این التزامات است که تا زمانی که هر یک از طرفین، تعهد خود را انجام نداده است، دیگری می‌تواند از حق حبس استفاده کند. همچنین بایع می‌تواند در صورت دریافت نکردن ثمن، بر طبق اختیاری که قانون به او اعطا کرده و معروف به خیار تاخیر ثمن است، بیع را فسخ کند.
به عبارت دیگر طرفین به صورت ضمنی دریافت و پرداخت عوضین را پذیرفته و قرارداد را بر مبنای آن تنظیم کرده اند. به همین دلیل است که در تعریف عقد بیع گفته شده "تملیک عین به عوض معلوم" که بدیهی است که این دو طرف معامله باید تحویل و پرداخت شود. همانطوریکه در ماده ۳۶۲ قانون مدنی تصریح شده عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع و مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می‌کند. بنابراین تا زمانی که جزء اخیر این تعریف یعنی پرداخت محقق نشود، جزء نخست که انتقال مالکیت است، نیز به طور کامل بوجود نمی آید. زیرا چنانکه متعاقباً بحث خواهد شد، هر یک از طرفین می‌توانند با توجه به اختیارات ناشی از قانون، عقد را فسخ کنند.

نکات کلیدی در مبایعه نامه های معاملات املاک
- مشخصات فروشنده یا فروشندگان و همچنین خریدار یا خریداران را به طور کامل در قرارداد بیاورید. برای این کار حتماً مشخصات طرفین را با آنچه در مدارک شناسایی هست تطبیق دهید و به اعلام شفاهی اکتفا نکنید.
- مشخصات و امکانات مورد معامله از جمله مشخصات کامل سندی ملک و هرگونه امکاناتی که در زمان معامله ویا در زمان تحویل ملک به خریدار در تعهد فروشنده میباشد را در قرارداد بیاورید.
- بهای (ثمن) مورد معامله را به دقت و به طور شفاف در قرارداد بیان کنید.
- زمانبندی و چگونگی پرداخت بهای ملک مورد معامله را به صورت کاملا دقیق مشخص کنید. هرگونه توافق در این مورد را مکتوب کنید و چیزی را نانوشته نگذارید.
- در خصوص پرداخت مابقی قیمت می توانید این نکته ذکر کنید که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می تواند فسخ معامله را اعلام نماید و معامله را برهم زند.
- در مورد زمانبندی پرداخت ها یا تحویل ملک، چنانچه خواستید تغییری ایجاد کنید، حتما به صورت کتبی و با امضای دو طرف قرارداد این کار را بکنید.