ارزش سرقفلی مغازه چند درصد ملک است و چطور تعیین می‌شود؟
همه ما کم و بیش با سرقفلی آشنا هستیم. حتی اگر خودمان هم سر و کاری با سرقفلی نداشته باشیم پیش آمده که از نزدیکان شنیده باشیم و احتمالا برایمان سوال پیش آمده باشد که دقیقا سرقفلی به چه معناست؟ اجاره بها و حق مالکانه آن چه می‌شود؟ تکلیف مستاجر و مالک چه می‌شود؟ ارزش سرقفلی مغازه چند درصد ملک است ؟
سرقفلی یعنی چی؟
در اصل سرقفلی به حقی می‌گویند که مالک مغازه با داشتن حق سرقفلی بدون اینکه ملک خود را بفروشد و واگذار کند، سرقفلی ملک را به مدت نامحدود با اجاره ماهانه با شرایط خاص واگذار می‌کند. پس سرقفلی ملک یعنی حق کسب و کار در یک ملک.
براساس قراردادی که میان دو طرف منعقد می‌شود مالکِ سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب‌وکار در آنجا را به دست می‌آورد و می‌تواند این حق را بر اساس شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند.
با این مثال، تعریف سرقفلی برایتان شفاف‌تر می‌شود. فرض کنید شما مالک یک مغازه هستید و این بین یک مشتری برای ملک‌تان پیدا می‌شود، اما در حال حاضر شما واقعا قصد فروش مغازه خود را ندارید و به او پیشنهاد می‌دهید که سرقفلی مغازه را به جای سند شش دانگ واگذار کنید. در نتیجه او مالک ملک شما نخواهد بود، اما می‌تواند به میل خود آن مغازه را به فرد دیگری اجاره دهد و از حق خود استفاده کند.
قبل از اینکه ببینیم ارزش سرقفلی مغازه چند درصد ملک است باید ببینیم قانون درمورد سرقفلی چه می‌گوید.
سرقفلی در قانون
قانونی تحت عنوان حق کسب و پیشه در سال ۱۳۵۶ تصویب شد که طبق آن مالک حق تصاحب سرقفلی و تخلیه مغازه را تنها در صورتی داشت که مستأجر تخلفی انجام می‌داد یا مالک قصد فروش واحد تجاری خود را داشت و مالک بعدی می‌بایست طبق قرارداد بسته شده با مالک قبلی، به تعهدات پایند باشد. در سال ۱۳۷۶ این قانون تغییر پیدا کرد و شرایطی که در آن برای مستأجران در نظر گرفته شده بود از آنها سلب شد.
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه
سرقفلی که در قانون قدیم روابط موجر و مستاجر با نام حق کسب و پیشه یا تجارت شناخته می‌شد، حقی است که قانون‌گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آنها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد.
اینجا باید با تفاوت مستأجر اماکن تجاری و مستأجر اماکن مسکونی آشنا شوید تا منظور قانون‌گذار را از حمایت ویژه‌ای که از مستاجران اماکن تجاری به عمل آورده متوجه شوید.
اشخاصی که ملکی را برای کسب‌وکار و تجارت خود اجاره می‌کنند به مرور زمان با کسب شهرت و افزودن بر شمار مشتریان خود، بر ارزش ملکی که اجاره کرده‌اند و در آن فعالیت می‌کنند نیز می‌افزایند. بنابراین این موضوع در خصوص اماکن مسکونی مطرح نیست. به همین دلیل اگر با پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، مستأجر مغازه و املاک تجاری را مانند مستأجر اماکن مسکونی، مجبور به تخلیه بدون قید و شرط آن ملک تجاری کنیم، ارزش فعالیت و تلاش آنها را در جلب مشتریان دائم و کسب حسن شهرت آن ملک را نادیده گرفته‌ایم و اینگونه به‌نظر می‌رسد که ارزش آن ملک را رایگان به مالک واگذار کرده‌ایم.
انواع سرقفلی کدام است؟
طبق قوانین، سرقفلی و حقوق مرتبط با آن به دو نوع تقسیم می‌شود: یکی سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه و دیگری سرقفلی واقعی.
سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه
این نوع سرقفلی در واقع همان حق کسب و پیشه‌ای است که در قانون سال ۱۳۵۶ به تبیین روابط بین موجر و مستأجر می‌پردازد و در بین مردم به سرقفلی شناخته می‌شود. در مثال بالا این حق به اولین مستأجر یا اولین ساکن واحد تجاری که با سعی و تلاش برای خود اعتبار دست و پا کرده است، تعلق دارد و در قراردادهای پیش از سال ۱۳۵۶ قابل اجرا است
سرقفلی واقعی
این سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه نیست و مستأجر در بدو ورود با پرداخت مبلغی به مالک آن را خریداری می‌کند. در مثال بالا مالک با اجاره مغازه و واحد تجاری خود به عنوان سرقفلی مبلغی از مستأجر دریافت می‌کند و مستأجر می‌تواند پس از تخلیه واحد، مبلغ سرقفلی را از مالک طلب کند. حال این سرقفلی با توجه به تغییر قانون در دو مقوله قابل بحث است. اگر مستأجری در بدو ورود به ملک، مبلغی بابت سرقفلی مغازه به مالک پرداخت کرده باشد، حق کسب‌وپیشه و حق سرقفلی را نیز دارا است.
انواع سند ملکی با سرقفلی
الف- سرقفلی با سند عادی: در میان بازاریان و کسبه یکی از راه‌های انتقال سر قفلی با سند عادی است. اشخاصی که ملکی را با سند عادی اجاره کرده‌اند یا اجاره‌نامه‌ای میان آنها تنظیم نشده نبوده و به طور شفاهی اقدام به اجاره ملک کرده‌اند با تمایل به واگذاری حقوق خود با سند عادی اقدام به واگذاری حقوق خود می‌کنند یا برخی مالکان از ابتدا سرقفلی ملک خود را با سند عادی انتقال می‌دهند.
ب- سند رسمی: اشخاصی که سند اجاره آنها رسمی است (یعنی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده‌اند) حقوق حاصل از اجاره‌نامه (حق کسب و پیشه) خود را در قالب سند صلح و یا سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال می‌دهند.
ارزش سرقفلی مغازه چند درصد ملک است؟
برای اینکه بدانید ارزش سرقفلی مغازه چند درصد ملک است ، مبلغ و ارزش سر قفلی بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر، توسط مرجع صلاحیت‌دار و با توجه به شرایطی تعیین می‌شود که در زیر آمده است:
- موقعیت محل کسب و تجارت که ملک در آن واقع شده است. ( میزان حسن شهرت و اعتبار محل کسب)
- کیفیت و شرایط اجاره بها از نظر مزایایی برای مالک یا مستاجر دارد.
- مدت اشتغال مستاجر به آن تجارت و کسب و کار و حسن شهرت وی که در حسن شهرت آن مکان اثر داشته است.
- نوع تجارت و پیشه مستاجر
- مخارجی که مستأجر برای آماده‌سازی و تزئینات متحمل شده است
- وضعیت محل اجاره بر أساس بنا، سن، استحکامات و سایر شرایط ظاهری
حق مالکانه چیست و درصد آن چگونه مشخص می‌شود؟
به مبلغی که مستاجر هنگام انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه عین مستاجره برای اخذ رضایت مالک به وی پرداخت می‌کند حق مالکانه می‌گویند. از آنجایی که میزان و نحوه پرداخت این مبلغ در قانون پیش‌بینی نشده است، پرداخت آن صرفاً مبنای عرفی دارد. به همین دلیل حق مالکانه از مغازه‌ای به مغازه دیگر و از شهری به شهر دیگر متفاوت است و درصد آن هم به‌صورت قطعی مشخص و معین نیست ولی در انتها این خود موجر و مستاجر هستند که باید در خصوص درصد حق مالکانه به توافق برسند.
هنگام مشخص کردن درصد حق مالکانه در انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه به غیر دو حالت پیش می‌آید:
حالت اول
انتقال سرقفلی به معنی رفع ید مالک محل‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه و وضع ید غیر بر آن محل به‌طور همیشگی باشد مانند : بیع صلح، هبه، وقف و هر نوع قراردادی که شخص ثالث دیگری را مالک دائمی محل سرقفلی و حق کسب و پیشه خواهد کرد.
در این صورت در صد حق مالکانه سرقفلی به این میزان است:
- تا ۵۰۰ میلیون تومان : ۱۰ درصد
- مازاد بر ۵۰۰ تا یک میلیارد تومان : ۸ درصد
- مازاد بر یک میلیارد تا دو میلیارد تومان : ۶ درصد
- مازاد بر دو میلیارد تا چهار میلیارد تومان : ۴ درصد
- مازاد بر چهار میلیارد تومان : ۲ درصد
حالت دوم
انتقال سرقفلی به معنای رفع ید مالک ملک سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و وضع ید غیر بر آن محل که به صورت دائمی نیستند ولی موقتی است مانند : اجاره، مشارکت، عاریه، مضاربه.
در این صورت درصد حق مالکانه سرقفلی به این میزان تعیین می‌شود:
- تا ۵۰ میلیون تومان : ۲ درصد
- مازاد بر ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان : ۱ درصد
- مازاد بر ۱۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان : ۰/۷۵ درصد
- مازاد بر ۵۰۰ میلیون تومان : ۰/۵ درصد
مالک در چه صورتی می‌تواند از صاحب سرقفلی بخواهد که مغازه را تخلیه کند؟
مالک در سه مورد می‌تواند صاحب سرقفلی مغازه را با پرداخت تمام سرقفلی تخلیه کند:
۱- تخلیه به جهت تخریب و نوسازی
صاحب ملک می‌تواند با اخذ جواز از شهرداری یا گواهی مبنی بر ساخت تقاضای تخلیه مغازه سرقفلی را کند. در این صورت دادگاه با بررسی مستندات مالک بعد از احراز صحت جواز ساخت یا گواهی شهرداری با ارجاع امر به کارشناس و تعیین این که ارزش سرقفلی مغازه چند درصد ملک است و حکم تخلیه مغاره سرقفلی را مشروط بر پرداخت ارزش ریالی سرقفلی صادر خواهد کرد.
۲- تخلیه به جهت نیاز شخصی به کسب‌وکار
مالک در صورتی که کسب و کاری نداشته باشد و برای امرار معاش نیاز به استفاده از مغازه خود داشته باشد بعد از اثبات نیاز شخصی در دادگاه می‌تواند با پرداخت کامل سرقفلی مستاجر برابر نظر کارشناس رسمی دادگستری مغازه را تخلیه و در اختیار بگیرد.
۳- تخلیه به جهت نیاز به سکونت
در صورتی که محل سرقفلی قابلیت سکونت داشته باشد مالک می‌تواند برای سکونت خود فرزندان همسر و پدر و مادر خود تقاضای تخلیه محل سرقفلی را کند در این صورت نیز مالک مکلف به پرداخت کامل ارزش ریالی سرقفلی مغازه است.
