امروزه با رشد سرمایه‌گذاری در بازار املاک، ارزیابی و قیمت گذاری املاک از اهمیت بالایی برخوردار است. ارزیابی ملک، به مشخص کردن ارزش و قیمت واقعی ملک گفته می‌شود. قیمت گذاری املاک و کارشناسی آن، با توجه به پارامترهای متعددی انجام می‌شود. ارزش منطقه‌‌ٔ ملک، شرایط و کاربری ملک، مساحت، ابعاد، عرض گذر، سند و امکانات ملک و … از جمله پارامترهای ارزیابی املاک هستند. در کشور ما روش و الگوی خاصی برای ارزیابی املاک وجود ندارد. معمولا عوامل محیطی و اقتصادی در کنار شرایط ملک در ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک موثر هستند.
- ارزیابی ملک به چه معنا است؟
- روش ارزیابی املاک
- عرصهٔ ملک چیست؟
- اعیان (بنای احداثی) ملک چیست؟
- هزینه‌های شهرداری
- هزینه‌های احداث بنا
- نقش سند ملک در ارزیابی املاک چیست؟
- ارزیابی حقوقی و نحوهٔ کارشناسی ملک
- کارشناس رسمی دادگستری کیست؟
- مراحل اخذ پروانهٔ کارشناس رسمی
- گروه‌های تخصصی کارشناس رسمی
- سخن آخر
ارزیابی ملک به چه معنا است؟
ارزیابی ملک روشی است که ارزش یا قیمت واقعی ملک بر اساس عوامل و شرایط مختلف در یک منطقه را مشخص می‌کند. عوامل متعددی در ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک تاثیر دارد. موقعیت مکانی، متراژ، نوع ملک، نوع مصالح، سن بنا، نوع سند مالکیت، نقشه ملک و … از موارد موثر در در ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک هستند.
بازار روز کشور و عرضه و تقاضا در بازار ملک، از جمله عوامل محیطی است که تاثیر بسیار مهمی در قیمت گذاری املاک دارد. موقعیت مکانی، اندازهٔ زمین، نقشه طبقات، عرض معبر، سن بنا و امکانات رفاهی از ویژگی های منحصر به فرد یک ملک هستند. کلیه‌ٔ این پارامترها برای ارزیابی ملک باید بررسی شود. به همین دلیل ارزیابی املاک و مستغلات کاری دشوار و پیچیده به نظر می‌آید.
روش ارزیابی املاک
هر ملک از دو بخش عرصه (زمین) و اعیان (بنای احداثی) تشکیل شده است. برای ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک باید دو بخش عرصه (زمین) و اعیان (بنای احداثی) به صورتی جداگانه مورد ارزیابی و قیمت‌گذاری قرار بگیرند.
عرصهٔ ملک چیست؟
عرصه همان زمینِ ملک است. عرصه (زمین) مهمترین عامل در ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک محسوب می‌شود. مهمترین و موثرترین عوامل ارزیابی عرصه یا زمین به شرح زیر هستند:
- متراژ عرصه یا زمین و اندازه بر ملک (ضلعی که به گذر اصلی متصل است)
- دسترسی محلی (اتوبان‌ها، گذرها، معابر، امکانات رفاهی)
- عرض معبر (عرض کوچه یا خیابانی که ملک در آن قرار دارد)
- جهت ملک (ضلع شمالی، جنوبی و……)
- پهنا یا موقعیت شهرسازی (ملک در بافت فرسوده یا نوساز است)
- تغییر کاربری زمین (به طور مثال زمین مسکونی که بر خیابان اصلی قرار دارد به کاربری اداری، آموزشی، تجاری و… تغییر کند)
- ارزیابی مسیر طرح‌های عمرانی (باعث حذف یا عقب‌نشینی زمین می‌شود)
بعد از بررسی پارامترهای فوق و استعلام محلی برای در نظر گرفتن عرف قیمت منطقه، عرصه (زمین) ارزیابی و قیمت‌گذاری می‌شود.
اعیان (بنای احداثی) ملک چیست؟
اعیان، همان بنای ملک است. عامل مهم دیگر در ارزیابی ملک، ارزش اعیانی (بنای احداثی) ملک خواهد بود. عوامل و پارامترهای مختلفی در ارزش اعیانی موثر هستند. عوامل موثر در ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک در این بخش، به شرح زیر هستند:
هزینه‌های شهرداری
هزینه‌های شهرداری شامل این موارد می‌شوند:
- هزینه‌های جواز ساخت (صدور پروانه)
- نقشه‌برداری (عوارض شهرداری)
- طراحی نظارت و اجرا
- هزینهٔ عوارض حذف پارکینگ
- هزینهٔ تجهیزات مصالح و ماشین‌آلات ساختمانی
- حقوق و دستمزد پیمانکاران و کارگران
- هزینه‌های دارایی و مالیاتی
- هزینهٔ پیش‌آمدگی (بالکن)
- ثبت اسناد و املاک
- هزینهٔ تنظیم تقسیم‌نامه یا سند تفکیکی
هزینه‌های احداث بنا
هزینه‌های احداث بنا شامل این موارد می‌شوند:
- هزینه‌های نظارت بر اجرا
- مدیریت اجرا
- هزینهٔ تهیهٔ مصالح ساختمانی و تجهیزات لازم
- بیمهٔ کارگران
- هزینهٔ طراحی و تهیهٔ نقشه‌های پروژه
- هزینهٔ زمین‌شناسی (برای تعیین مشخصات زمین محل احداث)
- هزینهٔ دستمزد
- هزینهٔ ثبت
- هزینهٔ صدور سند تفکیکی
با بررسی تمام پارامترهای بالا، ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک در اعیان انجام می‌شود. توجه کنید که کیفیت بنای احداث شده در ارزیابی ملک بسیار حائز اهمیت است.
بررسی کیفیت بنای احداث شده شامل این موارد می‌شود:
- مشخصات معمار سازنده
- برند بودن ساختمان
- تاسیسات و تجهیزات ساختمان
- نوع و کیفیت سازه و معماری به کار رفته
- انشعابات (آب، برق، گاز، تلفن و..)
- امکانات رفاهی و ورزشی تعبیه شده
- نماسازی ساختمان
- متریال برند (سنگ، شیرآلات، لوازم برقی آشپزخانه)
توجه کنید که به غیر از پارامترهای توضیح داده شده، موارد دیگری نیز در ارزیابی کلی ملک و قیمت گذاری املاک مؤثر است. این عوامل عبارتند از:
- عرصه (زمین) مرغوب به لحاظ موقعیت و قرارگیری
- موقعیت انباری و پارکینگ
- ارتفاع سقف بنا
- دید و ویوی ملک
- نورگیر بودن
- سال ساخت
- ساخت مشاعات
- تعداد طبقات و واحدها
- قدرالسهم از عرصه یا زمین
- کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و..)
- سند آماده تحویل جهت وثیقه (برای اخذ وام، تسهیلات، امکانات)
نقش سند ملک در ارزیابی املاک چیست؟
از فاکتورهای مهم در ارزیابی املاک و تعیین قیمت ملک، نوع سند ملک است. توجه به سنددار یا قولنامه‌ای بودن ملک، امری بسیار ضروری و قابل تاًمل محسوب می‌شود. قیمت املاک قولنامه‌ای به مراتب کمتر از ملک‌های دارای سند محسابه می‌شود. املاک سنددار هم بسته به نوع سند در ارزیابی املاک و تعیین قیمت ملک متفاوت هستند. در ادامه به چند مورد سند ملک اشاره می‌کنیم.
- سند تک برگ: معتبرترین سندی که به صورت کامپیوتری در سیستم یکپارچه ثبت اسناد کشور ثبت شده و قابل پیگیری بوده، سند تک برگ است.
- سند منگوله‌دار: سندی دفترچه‌ای که با یک نخ و یک تکه سرب پلمپ شده توسط ثبت اسناد تهیه شده و قابل اطمینان است، سند منگوله‌دار نامیده می‌شود.
- سند ملکی شش دانگ: سند ملکی شش دانگ به سندی اطلاق می‌شود که مالک یک نفر بوده و کل ملک را در اختیار دارد.
- سند قولنامه‌ای: نوشته یا توافق نامه‌ای که بین طرفین برای مالکیت یک ملک در مشاور املاک نوشته و توسط شاهدین امضا می‌شود، سند قولنامه‌ای نام دارد.
- سند شورایی: سند شورایی همان سند قولنامه‌ای است که به امضای شورای محل (اغلب در روستاها) رسیده و از اعتبار بالاتری برخوردار است.
- سند ملکی بنچاق: به علت نبود سیستم ثبت اسناد یکپارچه و الکترونیک در قدیم، توافق‌نامه‌ٔ خرید و فروش، برای اعتبار بیشتر به امضای افراد سرشناس و علما در می‌آمد. این سند بنچاق امروزه رواج نداشته و اعتبار زیادی ندارد.
- سند ملکی مشاع: سندی که در آن یک ملک دارای چندین مالک و شریک است. املاک دارای سند مشاع، برای خرید و فروش و مسائل حقوقی مانند ارزیابی ملک یا قیمت گذاری املاک کمی پیچیده هستند.
- سند اوقافی: سندی که ملک آن وقف امور خیریه شده و به نام اداره اوقاف ثبت شده، سند اوقافی نامیده می‌شود.
- سند ملکی عرصه و اعیان: این نوع سند برای متقاضیان خرید آپارتمان در شهرهای بزرگ نامی آشنا است. سند عرصه، سند زمینی بوده که ملک در آن ساخته شده است. سند اعیان هم واحدهایی را شامل می‌شود که روی آن زمین ساخته شده‌اند.
ارزیابی حقوقی و نحوهٔ کارشناسی ملک
ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک گاهی توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود.
نمونهٔ مواردی که برای ارزیابی ملک نیاز به نظر کارشناس رسمی دادگستری وجود دارد، در زیر آمده است:
- ارزیابی قیمت ملک جهت حل‌وفصل مشکلات و اختلافات ملکی
- تعیین قیمت ملک طبق مصوبهٔ نرخ روز جهت تقسیم بین شرکا
- تعیین تکلیف و صلح بین وراث و جلوگیری از اختلافات در املاک ورثه‌ای
- تسویه حساب امور مالیاتی و دارایی
- تمکن مالی به منظور اخذ ویزا (در زمان مهاجرت و اقامت، ارزیابی ملک تاًیید می‌شود)
در این موارد فرایند ارزیابی ملک، توسط کارشناس دادگستری به شرح زیر است:
- مراجعه به یکی از کارشناسان رسمی دادگستری
- ارائهٔ اسناد ملک به کارشناس دادگستری و بررسی ملک توسط کارشناس
- ارزیابی کاربری ملک و بررسی وضعیت ثبتی ملک
- بررسی منافع در ملک و تصرفات در ملک
- بررسی عیوب پنهانی ملک
- بررسی مسائل حقوقی ملک و بررسی پلاک ثبتی سند
- بررسی پایان کار ملک
- بررسی عقب‌نشینی و تملک پهنه‌ٔ ملک
کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی موارد فوق و بر اساس شرایط اقتصادی و قیمت منطقه، ملک را ارزیابی کرده و قیمت و ارزش واقعی ملک را اعلام می‌کند.
کارشناس رسمی دادگستری کیست؟
در برخی موارد ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک به نظر محاکم قضایی نیاز دارد. در این موارد کارشناس رسمی دادگستری باید ملک را ارزیابی کرده و نظر تخصصی خود را به محاکم قضایی ارائه کند. نظر کارشناس رسمی دادگستری مورد پذیرش محاکم قضایی است. کارشناس رسمی دادگستری، باید دارای «پروانهٔ کارشناس رسمی» باشد.
برای دریافت پروانهٔ کارشناس رسمی باید در آزمون کارشناس رسمی دادگستری قبول شد. این آزمون توسط کانون کارشناسان رسمی دادگستری یا مرکز وکلا و کارشناسان رسمی قوهٔ قضاییه و با توجه به نیاز محاکم قضایی، در رشته های مختلف برگزار می‌شود.
مراحل اخذ پروانهٔ کارشناس رسمی
۱. قبولی در آزمون تخصصی و عمومی کتبی اولیه
۲. شرکت در جلسهٔ مصاحبهٔ حضوری که توسط کمیته تعیین صلاحیت علمی و فنی برگزار می‌شود.
۳. موفقیت در مراحل گزینش صلاحیت‌های عمومی و پزشکی
۴. گذراندن دورهٔ کارآموزی (به مدت یک سال) زیر نظر کارشناس دادگستری واجد شرایط
۵. شرکت در مراسم ادای سوگند
۶. دریافت پروانهٔ کارشناسی
گروه‌های تخصصی کارشناس رسمی
- منابع آب و معادن
- ارزیابی اموال منقول
- امور پزشکی و غذایی
- امور مالی
- امور وسائط نقلیه
- راه و ساختمان و نقشه برداری
- صنعت و فن
- فنون هنری
- کشاورزی و منابع طبیعی
- خدمات اداری و عمومی
- ایمنی و حوادث
سخن آخر
با توجه به وسعت و پراکندگی املاک در سراسر کشور، قیمت گذاری املاک و ارزیابی املاک ابعاد وسیعی دارد. ارزیابی املاک باید به فراخور مشخصات و مختصات هر ملک مورد توجه و اظهارنظر قرار گیرد. در قیمت گذاری املاک مسکونی موارد مهمی مانند متراژ و نقشهٔ ملک مسکونی، وجود امکانات (آسانسور، پارکینگ، انباری)، محلهٔ آرام و دنج (کم رفت‌وآمد)، روشنایی و نور مستقیم ملک مسکونی، چند بر بودن ملک، عمر بنا، مرغوبیت و رعایت اصول ایمنی و زیباسازی نما موثر است.
