ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری که قبل از هر چیز لازم است تعریفی از ملک و املاک و انواع آن را داشته باشیم تا هنگام ارزیابی ملک و قیمت‌گذاری بر همین مبنا دچار اشتباه و خطا نشویم. آن
چه در گفتمان عمومی به ملک و املاک اطلاق می‌شود، منظور زمین و مستحدثات در آن است که به‌بیان‌دیگر به آن عرصه و اعیان هم گفته می‌شود.
آنچه در ارزشگذاری یک ملک مؤثر است این دو بخش هستند، در تعریف دیگری به‌سادگی می‌توان عرصه و اعیان را چنین معرفی کرد، هر آنچه از مستحدثات، امتیازات و قابلیت‌هایی که در یک ملک وجود دارد و می‌تواند جابجا شود را می‌توان اعیانی نامید، لذا با این بیان ساده به سهولت می‌توان بین این دو تمییز قائل شد. ذیلاً ضمن تعریف مصادیق مرتبط با عرصه و اعیان را نیاز بیان می‌نماییم:
الف) عرصه ملک:
مهم‌ترین عامل در تعیین قیمت ملک، ارزش عرصه (زمین) آن است، چراکه زمین مرغوب ازنظر موقعیت و قرارگیری موجب ارزش‌افزوده زیادی برای اعیان احداثی خواهد بود و بالطبع اعیان مناسب، ارزش‌افزوده برای عرصه ایجاد می‌کند، ازنظر کارشناسی ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آن‌ها به شرح ذیل آورده شده است:
- ابعاد و اندازه ملک، خصوصاً اندازه ضلع متصل به گذر (بر ملک).
- کاربری ملک، بسته به نوع کاربری شهری که ملک می‌توان داشته باشد، ارزش آن متغیر است.
- گذرهای مجاور ملک و راه‌های دسترسی (چند بر بودن ملک).
- عرض‌گذر ورودی اصلی ملک
- مناسب بودن جانمایی، موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.
- امکان تغییر کاربری ملک توسط مراجع ذیصلاح.
- وضعیت جانمایی عرصه نسبت به محدوده شهر
- احراز مالکیت
- نوع مالکیت
- مطابقت مشخصات ثبتی ملک ابعاد و مساحت با مشخصات محل معرفی‌شده
- بررسی در مسیر بودن یا نبودن طرح‌های عمرانی در سنوات آتی(میزان عقب‌نشینی و اصلاحی احتمالی)
ب) اعیانی ملک:
عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی (بنای) ملک است که خود شامل عوامل ذیل است:
- هزینه‌های شهرداری: شامل هزینه صدور پروانه، هزینه عوارض پذیره در املاک تجاری، هزینه عوارض مازاد تراکم، هزینه عوارض پیش‌آمدگی بنا (بالکن)، هزینه عوارض حذف پارکینگ (در صورت عدم تأمین مقدار لازم)، هزینه عوارض کمیسیون‌های مختلف، هزینه عوارض آتش‌نشانی و فضای سبز و غیره
هزینه‌های احداث بنا: شامل هزینه‌های طراحی و تهیه نقشه‌های اجرائی، هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجرا، هزینه تهیه مصالح و تجهیزات لازم، هزینه تأمین ماشین‌آلات، هزینه ژئوتکنیک (زمین‌شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا در پروژه‌های خاص، هزینه دستمزد، هزینه‌های حق الثبت صدور سند تفکیکی و سایر هزینه‌های متفرقه.
کیفیت بنای احداث: شامل نوع و کیفیت سازه و معماری بکار رفته، مشخصات معمار سازنده، برند بودن ساختمان در مجتمع‌های بزرگ مسکونی، اداری، تجاری و …
نحوه قیمت گذاری ملک
موضوع درخواست کارشناسی ملک و قیمت گذاری ملک به شرح فوق، ممکن است به‌منظور خرید، فروش و یا ترهین نزد بانک و یا هر مجموعه اقتصادی ذینفعی به‌عنوان وثیقه موردنیاز باشد شامل چند بخش مشخص است، ارزش ملک را می‌توان حاصل جمع ارزش عرصه، اعیان، امتیازات و کاربری‌ها و سایر عوامل تأثیرگذار دانست.
در تعیین قیمت، شناخت و تفکیک عوامل و پارامترهای تعیین‌کننده، مرغوبیت و قیمت ملک لازم است دقت کافی به عمل آید، چراکه به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری و تفکیک اطلاعات و داده‌های کمی و لحاظ عوامل دخیل در موضوع کارشناسی دارای اهمیت بسیاری است.
املاک با سایر کاربری‌های شهری:
- تجاری
- اراضی خارج از محدوده شهرها (اراضی زراعی)
- ملک ویلایی
- ساختمان متشکل از مجموعه آپارتمانی
- واحد آپارتمانی
ارزیابی املاک و قیمت گذاری ملک فارغ از گستره و پراکندگی جانمایی املاک در سراسر کشور را می‌توان در چند گروه مشخص تقسیم‌بندی نمود که نحوه ارزیابی و قیمت‌گذاری آن‌ها از الگوی مشخص ذیل الذکر تابعیت می‌کند.
علاوه بر مجموعه‌های فوق‌الذکر، امروزه بانک‌ها، مؤسسات مالی و اعتباری، شرکت‌های بیمه، شرکت‌ها و مجموعه‌های اقتصادی که به‌صورت گسترده و سراسری فعالیت دارند، به‌منظور تعیین قیمت و ارزشگذاری وثایق خود از خدمات ارزیابی کارشناس رسمی دادگستری بهره‌مند می‌شوند.
موضوع ارزیابی املاک و قیمت‌گذاری به‌روز املاک طی دهه‌های گذشته از موضوعات موردتوجه کلیه بخش‌های اقتصادی بوده است، امروزه کمتر مجموعه اقتصادی را سراغ داریم که با این مهم بیگانه باشد و یا مخاطب استفاده از خدمات کارشناسان در زمینه ارزیابی املاک نباشد. بحث را از اینجا می‌توان شروع کرد که هر مجموعه اقتصادی برای شروع فعالیت نیازمند دفتر کار و یا جایگاه فعالیت است.
دفتر کار شرکت و یا هر مجموعه اقتصادی چه ملکی و چه استیجاری باشد، جهت درج در اسناد و دفاتر نیازمند قیمت‌گذاری و یا تعیین میزان اجاره است. هرچند این موضوع بسیار ساده و مبتدی بیان شد ولی از همین گام نخست تا بیشترین دارایی‌های یک مجموعه اقتصادی نیازمند مستندسازی و تقویم دارایی و یا هزینه‌ها در دفاتر رسمی هستند.
در بیشتر مواقع خصوصاً به استناد قانون کارشناسان رسمی دادگستری در وزارتخانه‌ها، مؤسسات دولتی، شرکت‌های دولتی، نهادهای عمومی غیردولتی و سایر دستگاه‌های دولتی که شمول قانون بر آن‌ها مستلزم ذکر صریح نام است.
دستگاه‌های یادشده باید از وجود کارشناسان رسمی استفاده نمایند. ارزیابی و قیمت‌گذاری املاک با توجه به وسعت، گستره و پراکندگی املاک در سراسر کشور دارای ابعاد وسیعی است که لازم است به فراخور موضوع هرکدام با توجه به مشخصات و مختصات مربوطه موردتوجه و اظهارنظر قرار گیرد.
قیمت گذاری ملک و تسریع ارزیابی املاک
در روند قیمت گذاری ملک با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی املاک و تعیین هزینه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه (نوع اسکلت و سیستم سقف) و مشخصات نما و نوع نازک‌کاری متعارف و معمول در نظر می‌گیریم و برای هر گروه، هزینه هر مترمربع احداث بنا را برآورد و اعلام می‌نمایند.
هزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات و انشعابات آب و برق و گاز و تلفن، آسانسور، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر و فن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر و سونا و جکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف و معمول مانند شیرآلات و لوازم برقی و تجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون و نماسازی‌های خاص، سیستمهای امنیتی و غیره را به آن اضافه می‌نمایند.
در خصوص برآورد قیمت پارکینگ و انباری‌ها و همچنین مرغوبیت مکانی آن‌ها و نیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف و استاندارد، شرایط نورگیری، چشم‌انداز و معماری داخلی ملک و در مجتمع‌های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی و غیره، واقع‌شدن بنا در زیرزمین با توجه به شرایط نورگیری و آلودگی هوا و آلودگی صوتی ناشی از موتورخانه و سایر موارد، می‌بایست در نظر گرفته شود.
پس از برآورد قیمت ارزش بنا، باید مبلغ ریالی مذکور را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعیت ظاهری ملک و تجربه و قضاوت مهندسی ارزیابی املاک صورت می‌پذیرد.
تقسیم‌بندی املاک ازنظر کاربری‌های شهری
با توجه به اینکه عمده تقاضای ارزیابی املاک در محدوده‌های شهری و روستایی واقع می‌گردند، لذا موضوع ارزیابی اراضی و املاک کشاورزی را در مقاله‌ای مجزا موردبحث قرار می‌دهیم و در این متن به تشریح وضعیت املاک با کاربری‌های شهری می‌پردازیم.
نحوه ارزیابی املاک در انواع کاربری‌های شهری
تعیین‌کننده عناوین و سرفصل‌های کاربری در شهرها و روستا، طرح‌های جامع شهری و طرح‌های هادی شهری و طرح تفصیلی است، مطابق این طرح‌ها، اراضی موجود در سطح شهرها می‌تواند یکی از کاربری‌های ذیل باشند، که به‌صورت مختصر هرکدام را توضیح می‌دهیم:
- اراضی و املاک با کاربری مسکونی :
اراضی شهری با کاربری مسکونی دارای تراکم‌های مختلفی از کم، متوسط، زیاد و بسیار زیاد هستند و برای استفاده سکونت مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرند.
به‌طورکلی کاربری‌های مسکونی به شرح ذیل هستند:
- کاشانه های مسکونی: واحدهای مسکونی که در ساختمان‌هایی شامل تعدادی واحد مسکونی هستند که دارای ورودی، راه‌پله، آسانسور، و گاهاً پارکینگ و حیاط مشترک هستند واحدهای آپارتمانی میگوییم.
- ساختمان‌های ویلایی: ساختمان‌هایی که به‌صورت یک یا چندطبقه بناشده‌اند و ازنظر ورودی حیاط، تأسیسات و تجهیزات ساختمانی مستقل از هم هستند ساختمان ویلایی میگوییم.
- زمین با کاربری مسکونی: زمینی که در محدوده قانونی شهر و یا روستا واقع‌شده است و هنوز در آن ساخت و سازی صورت نگرفته، اما به‌موجب طرح‌های شهری امکان کسب مجوز ساخت واحد مسکونی از جانب شهرداری امکان‌پذیر است را زمین با کاربری مسکونی میگوییم.
نحوه قیمت‌گذاری و ارزیابی املاک در کاربری مسکونی با توجه به توضیحات بالا در بخش انتهایی این متن آورده شده است.
- اراضی و املاک با کاربری تجاری:اراضی و املاک با کاربری تجاری شامل انواع مغازه‌ها، غذاخوری‌ها و رستوران‌ها، فروشگاه‌های عمده‌فروشی و خرده‌فروشی، دفاتر ارائه‌دهنده خدمات مانند آژانس‌های مسافرتی و توریستی و نظایر آن را شامل می‌گردد. مبنای محاسبه کاربری تجاری داشتن سابقه تثبیت‌شده و یا مجوز و پایان کار تجاری است.
به‌طور متوسط در هنگام ارزیابی املاک و قیمت‌گذاری زمین، زمین با کاربری تجاری حدودِ سه برابر زمین مسکونی قیمت‌گذاری می‌گردد.
- اراضی شهری با کاربری کشاورزی:زمین‌های با این کاربری نیز بر دو نوع‌اند: زمین زراعی و باغ.
- اراضی شهری با کاربری زراعی:
در شهرهایی که قبلاً روستا بوده‌اند و بعداً بزرگ‌شده‌اند، در مواردی اراضی‌ای که در آن‌ها محصولات زودبازده نظیر گندم، جو و صیفی‌جات کشت می‌شوند در محدوده شهر قرار می‌گیرند، این‌گونه اراضی شهر با کاربری کشاورزی- زراعی هستند.
اراضی شهری با کاربری باغ:
در شهرهای با قدمت زیاد و گاهاً شهرهایی که در توسعه جدید افزایش سطح پیداد کرده‌اند، اراضی که دارای درختان میوه باشند را اصطلاحاً باغ می‌گویند، یا به تعریفی دیگر اراضی دارای درخت را زمین مشجّر یا باغ می‌گویند.
- کاربری اداری – دولتی :
بخش عمده فعالیت‌هایی که در شهر مستقر است، فعالیت‌های دولتی و بخش خصوصی با عنوان کاربری اداری است، این کاربری می‌تواند در دو بخش دولتی و خصوصی تقسیم‌بندی کرد. بخش دولتی شامل مؤسسات، ارتش، مقرهای استقرار نیروهای نظامی، انتظامی و امنیتی، وزارتخانه‌ها، نهادها، شهرداری‌ها و بخش اداری خصوصی شامل کلیه فعالیت‌هایی که با این عنوان و با مالکیت غیردولتی هستند. - کاربری صنعتی:
کاربری صنعتی شامل هر نوع زمین یا ساختمانی که دارای مجوز فعالیت صنعتی باشد، این فعالیت می‌تواند شامل تولید صنعتی، انبار صنعتی و یا بخش توزیع در بخش صنعت باشد، کارگاه‌ها، ارزیابی کارخانجات، تعمیرگاه‌ها در این زمره قرار می‌گیرند. .این نوع از املاک اکثراً در شهرک‌های صنعتی و یا مناطق خارج شهرها قرار دارند.حتی اگر براثر گسترش شهر، چنین عمده کاربری‌های صنعتی در شهرک‌های صنعتی متمرکز هستند. - کاربری خدماتی :
کاربری خدماتی در شهرها به دو صورت کاربری خدمات عمومی و کاربری خدمات شهری عنوان می‌گردد. کاربری‌های خدماتی بخش‌های هستند که به‌مانند کاربری‌های تجار از آن‌ها انتفاعی و درآمدی حاصل می‌گردد. تفاوت عمده این نوع کاربری فعالیت عام‌المنفعه بودن آن‌هاست. برای استفاده و بهره‌برداری از کاربری‌های خدماتی شهرداری‌ها از مردم هزینه دریافت نمی‌کنند این نوع کاربری‌های عبارت‌اند از کشتارگاه، گرمابه‌های عمومی، مراکز زباله، آتش‌نشانی، دفاتر پستی، کلانتری و اماکن انتظامی، نواحی شهرداری‌ها، سرای محله و …. - کاربری ورزشی :
کاربری ورزشی شامل امکان مورداستفاده ورزشی است، این امکان می‌توانند خصوصی و یا دولتی باشند، استادیوم‌های ورزشی ، زمین‌های بازی ، باشگاه‌های ورزشی از این جمله هستند. - کاربری پارکینگ :
کاربری پارکینگ در شهرها شامل پارکینگ‌های طبقاتی و پارکینگ‌های روباز در سطح شهر می‌باشد. - کاربری حمل‌ونقل :
کاربری حمل‌ونقل شامل ترمینال‌های مسافربری، پایانه‌های مترو ، پایانه‌ها مسافری، فرودگاه‌ها، راه‌آهن و ایستگاه‌های تاکسی و اتوبوس‌رانی می‌باشد . - کاربری آموزشی :
کاربری آموزشی می‌تواند به دو صورت دولتی غیردولتی باشد و شامل مهدهای کودک، کودکستان‌ها، دبستان‌ها، دبیرستان‌ها و دانشگاه‌ها می‌باشد. - کاربری فضای سبز :
کاربری فضای در سطح شهرها، به‌صورت پارک‌های شهری، پارک کودک، فضای سبز ، رفوژ سبز خیابان‌ها، میدان‌ها و کمربند سبز شهری می‌باشد. - کاربری فرهنگی – مذهبی :
کاربری فرهنگی-مذهبی در شهرها شامل کتابخانه، سالن‌های سینما، سالن‌های تئاتر ، مسجد و تکایا، حسینیه‌ها، کلیسا و گورستان است. - کاربری بهداشتی – درمانی :
کاربری بهداشتی-درمانی در شهرها به‌صورت بیمارستان‌ها، درمانگاه‌ها، کلینیک و ساختمان‌های پزشکی است. - کاربری تجهیزات شهری :
شبکه‌های آبرسانی و سیستمهای دفع فاضلاب، تصفیه خانه های آب و فاضلاب، پستهای برق، گاز ، تلفن و سایر تاسیسات زیربنایی شهری را شامل می شود. - کاربری انبار:
شامل انبارهای عمومی و خصوصی، سردخانه ، بار انداز را شامل می شود.
- کاربری ذخیره شهری:
اراضی که فاقد هرگونه کاربری هستند بعنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته می‌شوند که هنوز طبق برنامه طرح جامع و طرح تفصیلی فاقد کاربری هستند و برای توسعه آتی شهر در نظر گرفته می‌شوند.
نکات مهم در ارزیابی املاک
- یکی از اساسی ترین ارکان ارزشگذاری یک ملک، زمین یا اصطلاحاً عرصه ملک است، ابعاد و مساحت قطعه زمین بسیار تعیین کننده در ارزش ملک می‌باشد، ارزشگذاری براساس قطعات مبنائی که نصاب تفکیک هر منطقه است، باتوجه به متغییر بودن این موضوع، لازم است در اراضی بزرگ مقیاس این مهم رعایت گردد، موقعیت عرصه نسبت به خیابان و یا اصطلاحاً بر بودن خصوصاً در کاربری‌های تجاری و اداری بسیار حائز اهمیت است.
- در شرایط مساوی در شهرها، واحدهای ساخته شده در املاک جنوبی به‌صورت متوسط بین ۵% تا ۷% گرانتر از واحدهای شمالی ارزیابی می‌گردند.
- ازنظر توجه به میزان قدرالسهم اعیانی از عرصه، در شرایط مشابه ساختمان‌های با تعداد طبقات ۲ و ۳، در زمان ارزیابی به میزان ۵% تا ۱۰% بیشتر ارزشگذاری می‌شوند، این در حالی است که به‌صورت استثناء، در برجها و ساختمان‌های بلندمرتبه، باتوجه به اینکه امکانات رفاهی بیشتری وجود دارد، قیمت واحدهای آپارتمانی در این ساختمانها نسبت به واحدهای آپارتمانی معمولی، حدوداً ۱۵% تا ۲۰% بیشتر ارزشگذاری می گردند. (رعایت و برقراری تعادل به این‌گونه عوامل بستگی به تجربه، تخصص و تبحر کارشناس ارزیاب دارد)
- بمنظور درنظر گرفتن استهلاک در ارزیابی ساختمان‌های با قدمت بالا، به‌صورت رویه رایج، ساختمان‌های تا سه سال ساخت، معادل نوساز ارزیابی می گردند، بالاتر از سه سال قدمت ساخت، بازای هر سال ۱٫۵% کاهش ارزش، نسبت به ساختمان معادل نوساز کمتر ارزیابی می گردند.
- در واحدهای آپارتمانی، مساحت قیده شده در سند مالکیت بعنوان پارکینگ بین ۵۰% تا ۶۵ درصد ارزش هر مترمربع آپارتمان برآورد و ارزشگذاری می‌گردد. همچنین مساحت قید شده در سند مالکیت بعنوان انباری به‌صورت متوسط بین ۳۵% تا ۵۰% ارزش هر مترمربع آپارتمان ارزیابی می‌گردد.
- در واحدهای آپارتمانی دارای تراس و بالکن، ارزش هر مترمربع تراس مسقف معادل ۲۵ تا ۳۵ درصد ارزش هر مترمربع آپارتمان برآورد و ارزیابی می‌گردد، و ارزش هر مترمربع بالکنهای سه طرف باز برابر ۵۰% و بالکنهای دوطرف باز ۷۰% هر مترمربع آپارتمان ارزیابی و قیمت‌گذاری می گردند.
- در حالت مشابه واحدهای آپارتمانی که در ساختمانی دارای حیاط هستند، به‌صورت متوسط ۵ تا ۱۰ درصد نسبت به ساختمان‌های فاقد حیاط، بیشتر ارزیابی و قیمت‌گذاری می‌شوند.
