ارزیابی ملک تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری
نحوه ارزیابی املاک تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری
یکی از صلاحیت‌های کارشناسان رسمی دادگستری ارزیابی املاک تجاری، مسکونی، صنعتی و غیره جهت در رهن قرار دادن وثیقه املاک برای سازمان‌ها و ارگان‌ها جهت استفاده از امتیازات و خدمات آن‌ها، گرفتن وام و اثبات تمکن مالی در امر مهاجرت و… و مسائلی از قبیل دعاوی حقوقی دادگستری مانند انحصار وراثت و… است.
کارشناسان رسمی دادگستری برای ارزیابی ملک تجاری با در نظر گرفتن پارامترهای مختلف و تأثیرگذار در قیمت گذاری املاک تجاری از قبیل ارزش عرصه ملک (زمین) که خود شامل موارد تعیین‌کننده‌ای همچون منطقه‌ای که ملک مورد ارزیابی در آن واقع است،
عرض معابری که در مجاورت زمین قرار دارند و متراژ بر زمین و… و ارزش اعیانی ملک که شامل هزینه‌های طراحی و هزینه‌ها و عوارض صدور پروانه و هزینه‌های کمیسیون‌ها برای افزایش تراکم ساختمان یا پیش‌آمدگی ساختمان و یا حذف پارکینگ و استفاده از آن فضا برای مواردی دیگر و هزینه‌های احداث بنا و مصالح و امکانات و تزئینات داخلی بنا تأسیسات و امکانات ملک مانند آسانسور و سایر مشاعات موجود و عمر مفید بنا (اگر عمر مفید بنا به پایان رسیده باشد و بنای احداثی کلنگی باشد اعیان ملک هیچ ارزشی ندارد و حتی هزینه تخریب ساختمان نیز از قیمت کلی ملک حذف می‌گردد) و امتیازات خاص خود ملک مانند نوع کاربری و یا امکان تغییر کاربری توسط دستگاه‌های ذی‌ربط است. همان‌طور که گفته شد نوع کاربری بنا در نحوه ارزیابی املاک تجاری و ارزشگذاری املاک عاملی تعیین‌کننده است.
ارزیابی ملک تجاری
- اولین قدم برای یافتن نحوه ارزیابی ملک تجاری و به‌طورکلی ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری اطمینان پیدا کردن از اینکه مشخصات ثبتی سند و مدارک مالکیت با محل و موقعیت معرفی‌شده توسط درخواست‌کننده مطابقت داشته باشد (این موضوع برای املاک خارج از شهر اهمیت بیشتری دارد زیرا احتمال اینکه این املاک فاقد اسناد رسمی و پایان کار و پروانه ساختمانی باشند بیشتر است).
- قدم دوم برای ارزیابی املاک تجاری درخواست استعلام از شهرداری منطقه و مترو و کسب اطمینان از اینکه همه یا بخشی ازملک مورد ارزیابی در مسیر طرحهای عمرانی قرار نداشته باشد.
- مرحله سوم تعیین ارزش و ارزیابی عرصه و اعیان ملک به‌صورت مجزا است.
- قدم بعدی ارزیابی املاک تجاری و تعیین ارزش حق کسب و حق سرقفلی ملک است. در قوانین مدون حق کسب و حق سرقفلی دو امر متفاوت از یکدیگرند که باید مجزا ارزیابی شوند.
حق سرقفلی چیست؟
در قانون تألیف شده کشور کلمه‌ای به نام حق سرقفلی وجود دارد که متعلق به مالک است و مالک می‌تواند آن را معامله کند و هزینه‌ای بابت آن به‌غیراز اجاره‌بهای ملک خود از مستأجر درخواست می‌کند تا ملک خود را به او اجاره دهد.
حق کسب و پیشه چیست؟
حق کسب حقی است که به مالک ملک اختصاص ندارد بلکه درنتیجه کار و فعالیت و جلب مشتری و شهرت یک مستأجر و به‌مرورزمان به دست می‌آید درواقع نتیجه عملکرد خود مستأجر است و در قبال تخلیه ملک از سوی مالک به او داده می‌شود. واگذاری حق سرقفلی امری شفاف و در قانون همیشه مجاز بوده است ولی حق کسب و پیشه ازلحاظ شرعی موردبحث و ستیز بوده است!
ارزیابی املاک با کاربری تجاری:
ارزیابی املاک با کاربری تجاری در بین کاربری های شهری دارای بالاترین ارزش هستند، علت اصلی در بالابودن ارزش املاک با کاربری تجاری، نوع فعالیت و ماهیت آنهاست، یا به تعبیر دیگر کاربری تجاری دارای ارزش افزوده بیشتر و سودآوری بیشتر نسبت به املاک با سایر کاربری های شهری است، تعیین کاربریهای بواسطه تعیین آن در طرحهای جامع شهری و یا طرحهای هادی روستای می باشد، کوچکتری واحد با کاربری تجاری که بیشترین تعداد را هم داراست، مغازه های تجاری هستند، نحوه ارزیابی املاک با کاربری تجاری به جهت تفاوت ماهیتی که نسبت به سایر کاربریها دارا هستند، از یکسری تفاوتهایی برخوردارند، موضوعاتی مانند سرقفلی و حق کسب و پیشه چندان معنایی در سایر کاربریهای شهری ندارند، حال اینکه این مهم از موضوعات بسیار چالش برانگیز و اختلاف زا هنگام ارزش گذاری املاک تجاری و یا در زمان قراردادهای خرید و فروش هستند که لازم است توجه ویژه ای بدانها معطوف گردد.
امروز در شهرهای بزرگ کاربریهای تجاری بصورت مجتمعهای ترکیبی که می تواند همزمان برخی از سایر کاربریهای شهری را که ماهیت فعالیت دارند را نیز در خود جای داده باشند به وفور دیده می شود و در حال افزایش است، در مجتمع های تجاری بزرگ عمدتاً ترکیبی از کاربری تجاری، اداری، فرهنگی و گاهاً مسکونی، بهداشتی، درمانی و سایر هم می تواند باشند. همین ترکیب ناهمگون از نظر کاربری و نوع فعالیت یکی از عوامل چالش برانگیز در ارزیابی این مجتمعهای توسط کارشناسان رسمی است که گاهاً اگر به روشهای مختلف و با مبانی متفاوت عمل کنیم می تواند نتایج متفاوتی را در برداشته باشد.
نحوه تعیین ارزش مغازه های تجاری:
کوچکتری واحد با کاربری تجاری را بصورت متعارف مغازه تجاری می نامیم، در همه نقاط سکونتگاهی چه شهری و چه روستایی، قیمت متوسط هرمترمربع کاربری تجاری از کاربری مسکونی بالاتر است، این مهم از دیرباز قبل از طراحی طرحهای شهری نیز وجود داشته است، عموماً واحدهای تجاری را در بهترین مکان از نظر دسترسی همه ساکنین به آن احداث و بنا می کرده اند، از این نظر است که موقعیت ملک تجاری از نظر چند بر بودن به جهت افزایش میزان افرادی که از جلوی آن رد می شوند موجب افزایش قیمت املاک تجاری با بر بیشتر و یا دو بر شده است. در اکثر موارد ارزش ملک تجاری در دو بخش سرقفلی و ملکیت تعریف می گردد. ارزش گذازی بخش ملکیت که عبارت است از عرصه و اعیانی احداثی در آن همانند ارزشگذاری واحدهای مسکونی قابل انجام است، آنچه که تمایز ارزشگذاری واحدهای تجاری و همچنین قیمت متفاوت و بالای کاربری تجاری است، عبارت است از ارزش سرقفلی املاک تجاری، در این بخش نمی خواهیم به تعاریف و نحوه ارزشگذاری سرقفلی بپردازیم، چرا که این موضوع در مقاله ای مستقل در سایت درج شده است.
اما آنچه میزان ارزش ملک تجاری را با آن می سنجند، میزان ارزش افزوده ای است که در صورت سرمایه گذاری چه به صورت مالکیتی و چه بصورت استیجاری در املاک تجاری و مشخصاً مغازه های تجاری بوجود می آید، از طرفی امروزه در کلیه مناطق سکونتگاهی چه شهری و چه روستایی، استفاده از ملک بصورت کاربری تجاری مستلزم کسب مجوز از شهرداریها و پرداخت عوارض مربوط به تغییر کاربری تجاری است. همچنین ضوابط مندرج در طرحهای شهری، اجاره تغییر کاربری و افزایش سطوح کاربری تجاری را از شهرداری محدود کرده است. جمیع جوانب و موارد فوق الذکر باعث شده کاربری تجاری دارای ارزش افزوده بسیار بیشتری از سایر کاربریهای شهری باشد. بهترین مدل ارزشگذاری مغازه های تجاری در نظر گرفتن میزان درآمدزایی این مکانها نسبت به میزان سرمایه گذاری که فرد برای خرید یک واحد مغازه انجام می دهد است، سوای درنظر گرفتن میزان سرمایه گذاری و یا سود سرمایه گذاری، به جهت ماهیت کاربری تجاری و فراهم شده امکان درآمدزایی در مغازه های تجاری، موجب سرازیر شدن سرمایه هایی زیادی به این بخش و حتی در مواقعی تورم بی حد و حساب در افزایش قیمت املاک تجاری شاهد هستیم.
نحوه تعیین قیمت مغازه تجاری
برای ارزیابی و قیمت گذاری مغازه تجاری، لازم است فاکتورهای تأثیرگذار بر قیمت مغازه های تجاری را بشناسیم:
- میزان بر ملک متراژ مغازه
- موقعیت ملک تجاری- محل وقوع مغازه
- ارتفاع سقف مغازه و امکان ایجاد بالکن
- میزان تقاضا برای خرید آن ملک تجاری
- برند شدن موقعیت ملک تجاری
- دونبش بودن یا یک بر بودن مغازه
- میزان سطحی که امکان نصب ویترین مغازه فراهم است
- واقع شدن در بورس عرضه کالای خاص
- استفاده برندی خاص از ملک بعنوان فروشگاه
برای هریک از موارد فوق الذکر می توان به تفصیل تشریح کرد، اما بنظر نیاز به توضیح اضافات نباشد، چرا که کاملاً مشخص است، موضوعی که بسیار حائز اهمیت است، اینکه، برخلاف کاربری مسکونی که می توان برای محاسبه و ارزش گذاری آن به نوعی فرموله و محاسباتی به ارزش ملک رسید، در کاربریهای تجاری این امکان فراهم نیست، مثلاً نمی توان مشخص کرد ملکی که در بورس بازار فروش فلان کالا وجود دارد چند درصد در افزایش قیمت ملک تجاری تأثیرگذار است، لذا بهترین محک برای سنجش ارزش کل یک مغازه تجاری، عرف بازار و قیمتهای خریدو فروش منطقه است. هرچند میزان تعیین ارزش ملکیت و سرقفلی و موضوعاتی مانند حق کسب و پیشه بیشتر وجهه کارشناسی دارند.
