ارزیابی زمین شهری به دلایل مختلف قابل اهمیت و ارزش می‌باشد به دلیل اینکه زمین‌های شهری کمیاب و محدود می‌باشند دارای ارزش بالا و همواره با افزایش قیمت مواجه می‌شوند و دلیل دیگر چون غیرقابل‌انتقال هستند، زمین جزء اموال غیرمنقول است اما در مورد زمین شهری باید بگوییم غیرمنقول بودنش خاص است چون وقتی ما بخواهیم یک واحد صنعتی را احداث کنیم در مکان‌های مختلفی می‌توانیم این کار را انجام دهیم که همان بازدهی و تولید را داشته باشد اما در مورد ملک (آپارتمان، ویلا) و مغازه نمی‌توانیم هرجایی احداث کنیم که همان کاربری و ارزش را داشته باشد.
برای ارزیابی زمین یا تعیین ارزش زمین و املاک شاخص‌های زیادی وجود دارد که در ادامه این مقاله به آن خواهیم پرداخت در مورد ایجاد و ساخت زمین ما نمی‌توانیم نقشی داشته باشیم اما برای استفاده از آن می‌توان برنامه‌ریزی درستی داشت برنامه‌ریزی شهری و طراحی شهری درواقع برنامه‌هایی برای استفاده بهتر از زمین شهری می‌باشند که همان توسعه همه‌جانبه شهری نامیده می‌شود که شامل طرح‌های مختلف برای ایجاد امکان‌ها و محدودیت‌ها به جهت ایجاد یک توسعه متوازن برای زمین‌های شهری است.
کاربری زمین می‌تواند به این صورت دسته‌بندی شود: مسکونی، تجاری، صنعتی و کاربری استحفاظی که همان کاربری تفریحی یا بهداشتی و… می‌باشد.
کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی زمین شهری، تعیین ارزش زمین یا کارشناسی زمین با توجه به نقشه‌های شهری و منطقه بندی زمین و کاربری زمین کار ارزیابی زمین یا کارشناسی زمین را انجام می‌دهد. در تعیین ارزش زمین طرح‌های شهری بسیار حائز اهمیت است که کارشناس رسمی دادگستری باید مدنظر قرار دهد.
به‌طورکلی طرح‌های شهری سه دسته‌اند:
- موضعی: طرح موضعی درواقع به آماده‌سازی زمین و بهسازی بافت می‌پردازد.
- موضوعی: در طرح موضوعی، موضوعات فضای سبز، حمل‌ونقل و گردشگری عنوان می‌شود.
- تفصیلی: این طرح نحوه استفاده از زمین را بیان می‌کند.
برنامه‌ریزی شهری درواقع در قالب نقشه‌های شهری طرح تفصیلی و یا پهنه‌بندی اراضی در طرح‌های ساختاری انجام می‌شود که کمک زیادی به کارشناسان رسمی دادگستری در کارشناسی زمین، تعیین ارزش زمین یا ارزیابی زمین شهری خواهد کرد.
نقشه‌های شهری شامل موضوعاتی مانند تعیین کاربری، منطقه بندی، عبور و مرور و حمل‌ونقل، مقررات و ضوابط استفاده از زمین می‌باشد.
موضوع تعیین و تغییر کاربری برای زمین مسکونی و تجاری و صنعتی موضوع مهمی است که به‌شدت در تعیین قیمت زمین و ارزیابی زمین تأثیرگذار است درواقع زمین تجاری نسبت به مسکونی و صنعتی از ارزش خیلی بالاتری برخوردار است.
مواردی مانند عبور و مرور شاید برای املاک مسکونی خیلی مهم نباشد اما برای املاک تجاری بسیار حائز اهمیت است و برای تعیین قیمت زمین و ارزش‌گذاری زمین مهم‌ترین اصل است یعنی ملک تجاری که در منطقه شلوغ و پررفت‌وآمد باشد قیمت بالایی در ارزش ملک و ارزش سرقفلی پیدا می‌کند و برای املاک مسکونی هم مورد عبور و مرور و حمل‌ونقل و دسترسی خیلی مهم می‌باشد که دوری یا نزدیکی یک زمین با کاربری مسکونی به موارد ذکرشده در تعیین ارزش آن تأثیرگذار می‌باشد.
موضوع مقررات و ضوابط استفاده از زمین درواقع تأثیر بسیاری در تعیین ارزش زمین یا قیمت‌گذاری زمین دارد موارد و معیارهایی که در این موضوع عنوان می‌شود قیمت یک زمین را مشخص می‌کند.
موارد استفاده زمین شهری به چند دسته تقسیم می‌شود؟
۳ دسته (مجاز، مشروط، ممنوع و غیرمجاز)
- مجاز یعنی مجاز به ساخت‌وساز مسکونی، تجاری یا صنعتی می‌باشد که هرکدام ارزش متفاوت و خاصی دارد.
- مشروط یعنی اینکه امکان دارد زمینی که مجوز ساخت مسکونی دارد به دلایل نیازهای منطقه و دریافت مجوز از شهرداری قسمتی را برای تجاری و آموزشی ایجاد کند.
- ممنوع و غیرمجاز: در منطقه مسکونی به دلیل به هم خوردن آسایش مردم و ایجاد ترافیک ساخت تجاری ممنوع می‌باشد.
موارد تأثیرگذار در تعیین ارزش زمین در مقررات و ضوابط استفاده از زمین چیست؟
- نحوه تفکیک زمین
- تناسب قطعات زمین
- دسترسی
- حداکثر زیربنای طبقات ساختمان
- حداکثر ارتفاع ساختمان
نحوه تفکیک زمین:
در طرح‌ها و نقشه‌های شهری، تفکیک زمین به معنی ایجاد و تناسب قطعات، حداقل اندازه قطعات زمین و نحوه دسترسی زمین می‌باشد که حداقل اندازه قطعات در تعیین ارزش زمین یا قیمت‌گذاری زمین از اهمیت بالایی برخوردار‌است به‌عنوان‌مثال کارشناسی زمین به متراژ ۱۰۰۰ متر درصورتی‌که طبق مقررات اجازه تفکیک به قطعات کوچک‌تر را داشته باشد زمین ارزش بالاتری پیدا می‌کند و اگر حداقل تفکیک ۲۰۰ متر باشد به نسبت حداقل تفکیک ۳۰۰ متر ارزش زمین ۱۰۰۰ متری به‌مراتب بالاتر خواهد بود.
تناسب قطعات زمین:
طول و عرض و جهت ساخت در زمین اهمیت زیادی دارد مثلاً زمین‌های با جهت جنوبی و شمالی به دلیل نورگیری و وضعیت مناسب در فصل گرما و سرما در ساخت به نسبت زمین‌های شرقی و غربی از ارزش بالاتری برخوردار است و همچنین طول و عرض زمین در ساخت واحدهای مسکونی و تجاری اهمیت دارد.
دسترسی:
دسترسی ساختمان دو نوع است دسترسی داخلی و خارجی، دسترسی داخلی در آپارتمان و غیره اهمیت دارد و در ارتباط با قطعه‌بندی می‌باشد اما دسترسی خارجی منظور دسترسی به خیابان و امکانات تجاری و رفاهی و … است.
حداکثر زیربنای طبقات ساختمان:
در زمین‌های که از ارزش بالایی برخوردار هستند وقتی تراکم ساخت در آن‌ها بالا باشد سود ساخت در آن بالاتر است به‌عنوان‌مثال اگر زمینی متری ۱۰۰ میلیون باشد و تراکم ساخت در آن ۲۰ طبقه باشد هر متر زمین درواقع ۲۰ متر محاسبه می‌شود.
حداکثر ارتفاع ساختمان:
در کارشناسی زمین، یکی از معیارهای تعیین ارزش زمین، ارتفاع زمین است درواقع این واضح هست که خریداران همیشه رغبت به خرید زمین یا ملکی دارند که مشرف‌به شهر یا دیگران باشد.
در تعیین قیمت زمین و ارزیابی و قیمت‌گذاری زمین موارد ذکرشده از مهم‌ترین موارد می‌باشد که کارشناس رسمی دادگستری در بحث ارزیابی زمین باید آن را در نظر بگیرد صرفاً بودن یک زمین شهری در یک منطقه خاص بدون در نظر گرفتن شرایط قرارگیری زمین با موارد عنوان‌شده نمی‌تواند قیمت زمین را مشخص کند بلکه در تعیین قیمت زمین همه موارد باید در نظر گرفته شود.
کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی زمین جهت کارشناسی زمین یا ارزیابی زمین باید به شرایط گردش مالی تجاری آزاد زمین دقت کند زیرا در این شرایط قیمت زمین توسط بازار شکل می‌گیرد که مخصوصاً در مورد ارزشمند بودن زمین شهری مواردی که در کارشناسی زمین و ارزیابی زمین باید در نظر بگیرند و شاخص‌هایی که در این مقاله جهت تعیین ارزش زمین توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی زمین باید مدنظر قرار بگیرد همگی قیمت یک زمین را جهت ارائه گزارش دقیق و رسمی به فردی که درخواست ارزیابی و کارشناسی زمین خود را دارد مشخص می‌کند.
موارد کاربری زمین بر اساس طرح جامع و تفصیلی شهری چیست؟
- کاربری مسکونی که شامل آپارتمان، خانه‌های ویلایی یا زمین مسکونی باشد
- کاربری کشاورزی که شامل زمین زراعی و باغ می‌باشد
- کاربری اداری – دولتی که شامل وزارتخانه‌ها، نهادها، مؤسسات دولتی وغیره باشد
- کاربری تجاری که شامل مراکز تجاری، پاساژها، مراکز خرید و… باشد
- کاربری صنعتی که شامل کارگاه، مراکز تولیدی و …است
- کاربری خدماتی جهت مراکز خدماتی
- کاربری ورزشی که شامل باشگاه ورزشی، زمین‌های تفریحی و بازی و استادیوم‌های ورزشی است
- کاربری پارکینگ
- کاربری آموزشی که شامل دانشگاه و مدارس و مهدکودک و… است
- کاربری حمل‌ونقل که شامل مترو، راه‌آهن، فرودگاه و… است
- کاربری فضای سبز
- کاربری فرهنگی – مذهبی که شامل مساجد و مراکز فرهنگی و …است
- کاربری بهداشتی – درمانی که شامل مراکز درمانی، بیمارستان‌ها و … است
- کاربری خدمات شهری
- کاربری تجهیزات شهری
- فاقد کاربری که درواقع زمین‌هایی با عنوان ذخیره شهری هستند که فاقد هرگونه کاربری هستند و هنوز شامل طرحی نشده‌اند
تمامی موارد ذکرشده در تعین قیمت زمین و ارزیابی زمین شهری باید در نظر گرفته شود و این امر نیازمند تخصص و تبحر کارشناسان رسمی دادگستری در این زمینه می‌باشد در مجموعه ایران کارشناس، کارشناسان رسمی دادگستری در حوزه ارزیابی زمین و قیمت‌گذاری زمین و ملک با تخصص و تجربه و سوابق عالی در سراسر کشور جهت مشاوره و ارزیابی، شمارا همراهی خواهند کرد.
