اجور معوقه چیست؟
اجور معوقه همچنان که از نام آن مشهود است، به معنای اجاره بهای عقب افتاده میباشد، اجاره بهای مکان استیجاری که مستأجر آنرا پرداخت ننموده است و اجور جمع اجاره بوده و معوقه به معنای به تعویق افتاده میباشد.
تعهدات مستأجر نسبت به اجور معوقه
تعهدات مستأجر نسبت به اجاره بها بدین صورت است که طبق اجاره نامه تنظیم شده فیمابین مؤجر و مستأجر، مبلغ اجاره بها میبایست در زمان مقرر قید شده در اجاره نامه مثلاً، ماهیانه یا سالیانه توسط مستأجر به موجر پرداخت گردد. در صورت عدم پرداخت اجاره بها و به تعویق افتادن آن مؤجر می تواند طی دادخواست حقوقی مستأجر را ملزم به پرداخت اجاره بهای عقب افتاده نماید که پس از صدور رأی و انجام مراحل اجرایی قابلیت وصول خواهد داشت.
تعدیل اجاره بها
عقد اجاره پس از تنظیم قرارداد و تعیین مبلغ میان طرفین لازم الاتباع است و طرفین ملزم به انجام تعهدات خود می باشند لذا تعدیل اجاره بها می تواند با توافق طرفین و یا اگر در متن قرارداد به آن تصریح شده باشد انجام شود و یا تحت شرایط خاصی از طرف مؤجر و یا مستأجر بطرفیت یکدیگر با تقدیم دادخواست انجام گردد.
فسخ قرارداد اجاره
قرارداد اجاره با انقضاء مدت اجاره به پایان میرسد مگر اینکه شرایط خاصی موجبات فسخ آنرا فراهم آورد که از آن جمله اینکه مؤجر به تعهدات مندرج در اجاره نامه عمل ننماید و یا عیوبی در مورد اجاره موجود بوده که از مستأجر پنهان شده و یا به اطلاع وی نرسیده باشد و با مستأجر مورد اجاره را در غیر آنچه که در اجاره نامه آمده و مورد توافق مؤجر بوده استفاده نماید که از موجبات فسخ پیش از موعد است.
انواع روش های پرداخت اجاره بها
پرداخت اجاره بها براساس توافقی است که بین مؤجر با مستأجر صورت گرفته و معمولاً در متن اجاره نامه مشخص و تصریح شده است و می تواند بصورت نقدی در قبال دریافت رسید از مؤجر و یا واریز به حساب مشخصی که مؤجر به مستأجر معرفی نموده و بصورت روزانه، ماهانه و یا سالیانه صورت پذیرد.
تفاوت اجاره بهای معوقه و اجرت المثل ایام تصرف
تفاوت اجاره بهای معوقه و اجرت المثل ایام تصرف در این است که در دعوای اجاره بهای معوقه قرارداد اجاره ای که فیما بین دو طرف یعنی مؤجر و مستأجر تنظیم گردیده و بهای اجاره در آن مشخص شده و طریقه پرداخت آن نیز تصریح گردیده است و مستأجر اجاره بها را به مؤجر پرداخت نکرده باشد ولی اجرت المثل ایام تصرف زمانی مطرح میشود که قراردادی موجود نیست و یا مدت آن به اتمام رسیده و مستأجر از تحویل مورد اجاره امتناع ورزیده و یا تصرفات وی غاصبانه و بدون اذن و موافق مؤجر بوده است.
اجرت المسمی
اجرت المسمی همچنان که از نام آن پیدا و مشهود است به معنای اجرت یا اجاره ای است که تعیین گردیده و اصطلاحاً اسمی بر آن نهاده شده است یعنی توسط مؤجر و مستأجر تعیین و در متن اجاره نامه نامبرده شده است و همان مبلغی است که طرفین بر آن توافق کرده اند.
دعاوی تخلیه و تحویل عین مستأجره چگونه مطرح می شود؟
دعاوی تخلیه و تحویل عین مستأجره در قالب دادخواست حقوقی مطرح می شود که می تواند به عللی من جمله انقضای مدت اجاره و یا نیاز شخصی و یا تصرفات غیرقانونی از جانب مؤجر و به طرفیت مستأجر یا متصرف مطرح گردد.
اجور معوقه ملک مسکونی
در قرارداد اجاره اماکن مسکونی میزان اجاره بهای ماهیانه مشخص میشود که مستأجر متعهد میشود در ابتدا و یا انتهای هر ماه مبلغ مورد نظر را به مالک و مؤجر پرداخت نماید.
چنانچه مستأجر به تعهد پرداخت اجـور ماهیانـه عمـل ننمایـد و اجور به تعویـق بیفـتد مالـک مـیتواند با تقدیـم دادخواست به مرجع قضائی مطالبه اجور معوقه را درخواست نماید و غالباً اجاره نامه ها در صورت تعویـق پرداخت اجور از طرف مستأجر برای مالـک حق فسـخ اجاره نـامه پیش بینی میشود که مالک میتواند برای فسخ اجاره نامه و تخلیه مستأجر به مرجع قضائی مراجعه نماید.
زمانیکه در طول مدت اجاره، مستأجر از پرداخت اجاره بهای ماهیانه استنکاف ورزد، مؤجر می تواند با مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلاف نسبت به مطالبه اجور معوقه اقدام نماید.
اگر جمع اجاره بها پرداخت نشده کمتر از بیست میلیون تومان باشد موضوع در صلاحیت شواری حل اختلاف و اگر بیش از آن مبلغ باشد در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی می باشد و پس از صدور حکم به پرداخت اجور معوقه، مؤجر می تواند این میزان بدهی را از مبلغ ودیعه ملک کسر نماید یا اینکه نسبت به توقیف اموال مستأجر اقدام نماید.
همچنین در صورت عدم پرداخت اجاره بها مؤجر با توجه به ماده ۴۹۶ قانون مدنی می تواند ادعای فسخ قرارداد را نیز مطرح نماید..
لازم به ذکر است اجاره تعیین شده مابین طرفین فقط تا پایان مدت اجاره معتبر است و پس از پایان مدت (اگر توافقی نباشد) در صورتیکه تصرف ملک توسط مستأجر ادامه داشته باشد مؤجر باید ادعای اجرت المثل ایام تصرف را مطرح نماید.
در صورتی که برای پرداخت اجاره بها، مستاجر چک صادر نموده باشد باید در موعد مقرر وجه مقرر در متن چک را در بانک تأمین نماید و اگر چکی که برای اجاره بها صادر گردیده منجربه صدور گواهی عدم پرداخت گردد (برگشت بخورد)، موجر میتواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها قرارداد اجاره را فسخ نماید یا اینکه مبلغ مندرج در چک را مطالبه نماید.
-اجور معوقه چون منشأ قراردادی دارد از لحاظ صلاحیت دادگاه برای طرح دعوی، در دادگاهی قابل طرح می باشد که خوانده یا مستأجر در حوزه ی آن اقامت دارد یا قرار داد در آنجا منعقد گردیده است .
پرداخت اجاره بها از سوی مستأجر در هر صورتی ضرورت دارد و چنانچه مستأجر نمیتواند از مورد اجاره استفاده نماید یا مورد اجاره تلف شده است باید مراتب را به اطلاع موجر برسانددر این صورت قرار داد منحل می گردد.
