ارزیابی املاک کارشناس رسمی دادگستری گروه تهران کارشناس  با داشتن کارشناسان مقیم در تهران و همچنین سراسر استان های کشور دارای پروانه از کانون کارشناسان رسمی دادگستری…

ارزیابی آپارتمان، واحد تجاری، زمین توسط کارشناس رسمی دادگستری  ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک : موضوع کارشناسی ارزیابی و قیمت‌گذاری املاک ممکن است به‌منظور خرید ، فروش و یا ترهین نزد بانک و یا هر مجموعه اقتصادی ذینفعی به‌عنوان وثیقه مورد نیاز باشد، شامل چند بخش مشخص است، ارزش ملک را می‌توان حاصل جمع ارزش عرصه، اعیان، امتیازات و کاربری‌ها و سایر عوامل تأثیرگذار دانست. در تعیین قیمت، شناخت و تفکیک عوامل و پارامترهای تعیین‌کننده، مرغوبیت و قیمت ملک لازم است دقت کافی به عمل آید، چراکه به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری و تفکیک اطلاعات و داده‌های کمی و لحاظ عوامل دخیل در موضوع کارشناسی دارای اهمیت بسیاری است. موضوع ارزیابی املاک می بایست توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان صورت گیرد. مباحث مورد ارزیابی توسط این مجموعه به شرح ذیل می باشد : ارزیابی و تعیین قیمت املاک ، اراضی و ساختمان تعیین سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت ارزیابی کارخانجات تولیدی و صنعتی تعیین و تعدیل اجاره بها و تعیین اجرت المثل اجاره بها برآورد هزینه های راه و ساختمان و تاسیسات تعیین و اجرت المثل کارهای ساختمانی متره و برآورد ساختمان و تعیین میزان پیشرفت کار عملیات تشخیص اختلافات فی ما بین پیمانکاران ، کارفرمایان و مشاوران تعیین علت خسارت ، میزان خسارت و تعمیرات در امور ساختمانی تشخیص حسن انجام کارهای ساختمانی به لحاظ فنی و اجرایی ارائه نظر کارشناسی و ارزیابی املاک و تهیه ترازنامه مالی برای مهاجرت عوامل تاثیر گذار در  ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری در این مقاله بدین شرح بیان می شود : نرخ بهره یکی از موثرترین عوامل تاثیرگذار بر ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری نرخ بهره می باشد. که در زمان نیاز به استفاده از وام مسکن نمود بیشتری پیدا می کند ومی تواند تأثیر بسزایی بر توانایی خرید ملک مسکونی و ملک تجاری داشته باشد. لذا هرچه نرخ بهره کمتر باشد، هزینه‌ی دریافت وام برای خرید ملک هم کمتر خواهد شد، به همین جهت تقاضای بیشتر برای خرید ملک می‌شود که بر اساس قانون عرضه و تقاضا موجب افزایش قیمت ملک می شود.( کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک ) یارانه‌ها و سیاست‌های دولتی یکی دیگر از عوامل تاثیر گذار بر قیمت ملک قانون‌گذاری می باشدکه می‌تواند تأثیر زیادی بر تقاضای خانه و قیمت‌ آن و نهایتا نظریه کارشناس رسمی دادگستری داشته باشد. دولت با استفاده از اعتبارات مالیاتی، کسورات، یارانه‌ها و … می‌تواند تقاضای ملک را برای زمان مشخصی افزایش بدهد. عوامل جمعیت‌ شناختی منظور از جمعیت‌شناسی این است که ترکیب جمعیت ، اطلاعاتی همچون سن، نژاد، جنسیت، درآمد، الگوهای مهاجرت و رشد جمعیت. این آمار اغلب نادیده گرفته می‌شوند، اما عوامل جمعیت‌شناختی بسیار مهم هستند و بر نحوه‌ی قیمت گذاری ملک و اینکه چه نوع املاکی به نسبت تقاضای بیشتری دارند، اثر می‌گذارند. تغییرات عمده در این عوامل، امکان دارد برای چند سال تأثیر زیادی بر قیمت املاک داشته باشد.( کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک ) اقتصاد عامل مهم دیگری که بر ارزش ملک اثر می‌گذارد، سلامت اقتصاد جامعه است. این عامل معمولا با شاخص‌های اقتصادی همچون تولید ناخالص ملی، داده‌های استخدامی، فعالیت‌های تولیدی، قیمت کالاها و غیره اندازه‌گیری می‌شود. به‌طورکلی، وقتی اقتصاد کساد است، املاک و مستغلات هم چنین وضعیتی را سپری میکنند. نشانی و محل ملک ساختمان‌ها، املاک و مستغلاتی که در مناطق تجاری کشور قرار گرفته اند ، نسبت به املاکی که در نواحی مسکونی هستند، ارزش نسبتا بیشتری دارند. چه بسا دلالان املاک و مستغلات قیمت بالاتری به ساختمان‌های مناطق توسعه‌یافته اختصاص می‌دهند و برای سازه‌هایی که در نواحی کمترتوسعه‌یافته قرار دارند، قیمت پایین‌تری ارائه می‌کنند. به همین شکل، ساختمان‌هایی که در زمین‌های دارای مالکیت مطلق ساخته شده‌اند، نسبت به ساختمان‌هایی که زمین‌‌شان اجاره‌ای است، قیمت بالاتری دارند. امکانات ملک قیمت املاک و ساختمان هایی که دارای قابلیت‌های زیرساختی و امکانات مدرن و پیشرفته هستند، بیشتر از املاکی است که اتصالات برقی مناسب، خطوط تلفن، سیستم آب‌وفاضلاب و امکاناتی همچون مراکز عمومی، پارک، استخر، سالن ورزشی، پارکینگ یا فروشگاه مواد غذایی ندارند. قیمت گذاری ملک به‌وضوح وابسته به میزان شهری بودن و در دسترس بودن ملزومات و امکاناتی است که سکونت راحتی را امکان‌پذیر می‌کنند. زیرساخت‌ها توسعه‌ی زیرساختی یکی از مهم‌ترین عواملی است که بر ارزیابی املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارد. وجود جاده‌ها، فرودگاه‌ها، مراکز خرید و پایانه‌های اتوبوسرانی و … در مجاورت ملک، به بالا رفتن قیمت کمک می‌کند. در واقع «راه ارتباطی» یکی از مهم‌ترین ملزومات برای سرمایه‌گذارانی است که به‌دنبال خرید زمین یا ملک هستند. این امر بالا بودن قیمت ملکی را که به‌راحتی به مراکز تفریحی، امکانات درمانی، مؤسسات آموزشی، بازارها، مراکز تجاری و سایر امکانات موردنیاز دسترسی دارد، توضیح می‌دهد.( کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک ) املاک تجاری توسعه‌ی مراکز خرید، دفاتر فناوری اطلاعات و مراکز ویژه‌ی تجاری در نزدیکی مناطق مسکونی، به صرفه‌جویی در وقت و انرژی‌ای که در رفت‌وآمد به محل کار هدر می‌رود، کمک می‌کند و قیمت ملک در منطقه را افزایش می‌دهد. درآمد قابل تصرف املاکی که در مناطق کشاورزی یا مناطقِ تحت تصرف واحدهای تولیدی قرار دارند، نسبت به آنهایی که در نزدیکی مراکز فناوری اطلاعات هستند، قیمت کمتری دارند. نحوه‌ی قیمت گذاری ملک رابطه‌ی مستقیمی با مقدار درآمد قابل تصرف خریدار یا درآمد اکثریت جمعیت آن منطقه دارد. در دسترس بودن زمین جدول قیمت گذاری ملک در مناطقی که زمین کافی برای اهداف مسکونی یا توسعه‌ی املاک و مستغلات در دسترس است، افزایش کمتری دارد. عرضه و تقاضا تقاضای ملک در یک منطقه‌ی خاص، رابطه‌ی معکوسی با عرضه‌ی آن دارد. همین‌طور که عرضه یا میزانِ دردسترس بودن املاک کاهش می‌یابد، قیمت ملک افزایش پیدا می‌کند. تغییرات جمعیتی محرک‌های مهمی برای تقاضا هستند. هنگامی که تعداد افراد ساکن در منطقه‌ای خاص افزایش می‌یابد، محبوبیت آن منطقه از منظر کسانی که می‌خواهند عضوی از آن محل شوند نیز بیشتر می‌شود و درنتیجه‌ی تمام اینها، قیمت ملک در آنجا بالا می‌رود. هزینه‌‌ی نگهداری هزینه‌ی نگهداری به هزینه‌ای گفته می‌شود که صاحب ملک در فرایند بهره‌برداری و نگهداری از ملک متحمل می‌شود. از نظر کلی هزینه‌ی نگهداری شاخصی است که رابطه‌‌ی بین نرخ بهره، قیمت ملک و هزینه‌ها را ایجاد می‌نماید. ساختار قیمت گذاری ملک به ویژگی‌های متریال ومصالح استفاده‌شده، نقشه، طراحی، نوع سازه و دوام و سن آن ساختمان بستگی دارد. کیفیت و هزینه‌ی مصالح استفاده‌شده، اندازه، میزان دستمزد کارگر، نمای بیرونی ساختمان و سایر ویژگی‌های فیزیکی همچون پوشش بام، ارتفاع ساختمان، نوع پی ریزی، ضدآب‌بودن و پایه‌ی ستون هم بر قیمت ملک اثر می‌گذارند.

جلسه کارشناسی در جلسه هیئت کارشناسی جلسه کارشناسی در جلسه هیئت کارشناسی مهندس امیدی، خوشحال و خانم ارمغانی

جلسه کارشناسی جهت شنیدن و مشاهده اسناد و مدارک طرفین قبل از انجام کار

در هنگام بازدید از ملک به چه نکاتی دقت کنیم؟ در هنگام بازدید از ملک به چه نکاتی دقت کنیم؟ بازدید کلی سازه ساختمان گاهی اوغات ممکن است بر روی دیوارها، ترک های کوچک و مویی مشاهده شود، اما نکته‌ای که مشکل‌ساز می‌شود ترک‌های بزرگ و در محل‌های سازه‌ای است. اگر در هنگام بازدید از یک ملک متوجه ترک‌های بزرگ و غیرعادی شدید حتما با مالک در رابطه با این موضوع صحبت کنید و برای اطمینان بیشتر حتما با یک کارشناس از خانه دیدن فرمائید. پنجره‌ها بررسی کلی پنجره‌ها، جنس، قاب و دوجداره بودن آن‌ها اهمیت بسیار زیادی دارد. اگر برای تعویض پنجره‌ها بودجه‌ای کنار نگذاشته‌اید دقت کنید که سالم باشند و هیچگونه پوسیدگی نداشته باشند. پنجره ناسالم و کهنه باعث ایجاد انواع آلودگی صوتی، نم و خرابی را به همراه داشته باشد.   عمر مفید ساختمان در کشور عزیزمان با توجه به کیفیت و استانداردها و همینطور پایبندی سازندگان محترم به مقررات ملی ساختمان، عموما عمر مفید بین 25 تا 40 سال قرار می‌گیرد و از 20 سال به بالا به ساختمان پسوند کلنگی تلقی می‌شود. البته این اتفاق در همه‌ی ساختمان‌ها عمومیت ندارد. دقت کنید اگر می‌خواهید از انواع وام مسکن برای تهیه مسکن استفاده کنید عمر ساختمان در تهیه وام بسیار مهم است. عموما ساختمان‌های بالای 25 ساله نیاز به بازسازی کلی و یا ساخت مجدد دارند.   وضعیت لوله‌کشی اطمینان از سالم بودن شیرها و مناسب بودن فشار آب یکی از مهم‌ترین مواردی است که در بازدید ساختمان باید آن را مورد بررسی قرار داد. درصورت امکان به عایق‌بندی لوله‌ها، رادیاتورها، مخازن آب و سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی بازدیدی داشته باشید تا بعدها مجبور به تعمیر و یا تعویض آن‌ها نشوید.   آلودگی صوتی یکی از مهم‌ترین عواملی که باید در تهیه مسکن درنظر داشت آلودگی صوتی در مجاورت آن است. به طور کلی ساختمان‌هایی که در مجاورت ادارات، موسسه‌های آموزشی و غیره قرار دارند در بعضی از ساعات شبانه روز آلودگی صوتی‌ای ایجاد می‌کنند که می‌تواند مخل آسایش شود. بهتر است برای بررسی این عامل در ساعات مختلفی از شبانه روز ملک موردنظر را تحت بررسی قرار دهید.   دسترسی‌های محلی در هنگام بازدید از ملک موردنظرتان بهتر است انواع دسترسی‌ها را مورد ارزیابی قرار دهید به عنوان مثال: -میزان فاصله به ایستگاه‌های اتوبوس، مترو و ناوگان حمل و نقل عمومی -نزدیکی به بزرگراه‌ها و خیابان‌های اصلی -نزدیکی به ترمینال‌های مسافربری (هوایی و زمینی) -میزان فاصله با مراکز خرید و میدان میوه و تره بار -میزان فاصله با مراکز رفاهی و تفریحی (شهربازی و...)   موقعیت آپارتمان و همسایگان درب ورودی و راهروهای ساختمان را در هنگام بازدید مورد بررسی قرار دهید. در هنگام بازدید از ملک، اگر واحد دیگری در آن طبقه وجود داشت در مورد ساکنین آن واحد با مدیر ساختمان صحبت کنید. همینطور وضعیت کوچه، خیابان و پارک‌های اطراف را نیز مورد ارزیابی قرار دهید.   انباری و کمدهای دیواری در حین بازدید از ملک، امکان دارد امکانات جانبی آن توجه شما را به خود جلب کند و دیگر به فکر فضایی برای قرار دادن وسایلی که کمتر به آن احتیاج دارید نباشید. اما یکی از مهم‌ترین نکات در هنگام بازید بررسی فضایی انباری‌ها و کمدهای دیواری است.

چگونه کارخانجات را ارزیابی کنیم؟ چگونه کارخانجات را ارزیابی کنیم؟ توسعه بخش صنعت طی دهه‌های گذشته منجر به وجود آمدن کارگاه‌ها و کارخانه‌ها و مجموعه‌های صنعتی کوچک و بزرگ در سراسر کشور شده است. ارزیابی و قیمت گذاری کارخانجات علاوه بر ارزش عرصه و اعیان و امتیازات تجهیزات و ماشین آلات را نیز شامل می‌شود. بنابراین در این بخش مختصرا بررسی می‌کنیم: الف) تعیین ارزش عرصه (زمین): بخش عمده‌ای از کارخانجات کشور در شهرک‌ها و ناحیه‌های صنعتی واقع هستند که ارزش گذاری قیمت زمین در این نواحی با کاربردهای شهری متفاوت است. در نواحی صنعتی و شهرک‌های صنعتی، مالکیت زمین از شهرک‌های صنعتی به نیابت از دولت به واحدهای صنعتی واگذار شده است، بخش زیادی از اراضی در این نواحی دارای دفترچه‌های واگذاری با معادل با سند مالکیت ثبتی ارزیابی می‌شوند. به جهت نوع فعالیت در مناطق و شهرک‌های صنعتی، موقعیت قرارگیری در صورت در دسترس بودن امکانات زیربنایی چندان در قیمت عرصه تاثیرگذار نیست، عموما شرکت شهرک‌های صنعتی قیمت زمین را به قیمت تمام شده شامل ارزش زمین خام (بدون کاربری) به اضافه هزینه‌های آماده سازی و تاسیسات زیربنایی محاسبه و به واحدهای صنعتی و به واحدهای صنعتی و صنعتگران با شرایط اقساط بلندمدت واگذار می‌کند. در بخش‌هایی از مجموعه‌های صنعتی که قطعات زمین قابل واگذاری هنوز وجود داشته باشد، قیمت عرصه واحدهای صنعتی دایر با قیمت زمین واگذار شده شرکت شهرک صنعتی تفاوت چندانی ندارد. ب)ارزش اعیانی (بنای) ملک: هزینه‌های احداث بنا: شامل هزینه‌های طراحی و تهیه نقشه‌های اجرائی، هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجرا، هزینه تهیه مصالح و تجهیزات لازم، هزینه ماشین آلات، هزینه ژئوتکنیک (زمین شناسی) برای تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا در پروژه‌های خاص، هزینه دستمزد و سایر هزینه‌های متفرقه. در واحدهای صنعتی و کیفیت سازه احداثی باید استانداردهای مربوط به واحدهای صنعتی داشته باشد، در اکثر واحدهای صنعتی، سالن تولید و یا مجموعه عملیات اجرایی در سوله مستقر است، امروزه طراحی ساخت و اجرای سوله‌های صنعتی از فونداسیون و اجرای کف تا اجرا و ساخت اسکلت فلزی در دهانه‌های متفاوت و همچنین نوع سقف و مصالح به کار رفته در صورتی که مطابق استانداردهای مربوطه احداث شود، شرایط تقریبا یکسانی دارند. کف واحدهای صنعتی باید به صورت بتنی و قابلیت تحمل بارهای متحرک و ساکن مربوط به طرح استقرار ماشین آلات صنعتی را داشته باشد. اسکلت فلزی سوله‌ها متناسب با ارتفاع و عرض دهانه سوله طراحی و ساخته می‌شوند. نوع مصالح به کار رفته در دیوارهای پیرامونی سوله‌ها، نوع سقف و پوشش سطوح شیروانی و همچنین عایق بندی مربوط، سیستم نور و روشنایی صنعتی از جمله عوامل تاثیرگذار در قیمت گذاری بخش اعیانی کارخانجات است. کارشناس ارزیاب در گزارش ارزیابی با لحاظ همه موارد، هزینه هر متر مربع احداث سوله را برآورد و اعلام می‌کند و هزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات و انشعابات آب و برق و گاز و تلفن، وجود تاسیسات سرمایش مانند چیلر و فن کوئل، وجود ژنراتور تامین برق اضطراری، دستگاه‌های امنیتی و غیره را به آن اضافه می‌کنند. در خصوص قیمت محوطه سازی و همچنین اجرای فضای سبز و حصارکشی مجموعه صنعتی نیز قیمت‌ها باید به صورت مجزا در گزارش ارزیابی به تفکیک لحاظ شود. ج)ارزش گذاری ماشین آلات و تجهیزات د)ارزش گذاری لوازم خانگی و اداری