قیمت رسمی ملک چیست
قیمت رسمی ملک چیست معضلات مربوط به قیمت گذاری ملک، در همه‌ی کشورها وجود داشته و دارد، همچنین به علت های گوناگون قیمت گذاری ملک توسط…
ارزیابی املاک و مستغلات
ارزیابی املاک و مستغلات امروزه با رشد سرمایه‌گذاری در بازار املاک، ارزیابی و قیمت گذاری املاک از اهمیت بالایی برخوردار است. ارزیابی ملک، به مشخص…
متن درخواست کارشناسی ملک
متن درخواست کارشناسی ملک نمونه متن نامه درخواست کارشناسی ملک برای اشخاص حقیقی: کارشناس محترم رسمی دادگستری با سلام ، احتراما اینجانب .............................. کد ملی …
نرم افزار محاسبه قیمت ملک
یکی از جدیدترین دغدغه‌های متولیان بخش مسکن به خصوص مدیران وزارت راه و شهرسازی بحث اجاره‌نشینی و متناسب سازی قیمت‌ها در بازار اجاره است. سیاست‌های متفاوتی برای کنترل قیمت‌ها و افزایش توان متقاضیان برای پرداخت مبالغ ودیعه یا همان پیش پرداخت و حتی اجاره در وزارت راه و شهرسازی در نظر گرفته شده است. از ارائه تسهیلات و حتی ادغام دو وام ازدواج و مسکن گرفته تا برنامه‌های وزارتخانه برای جهت‌دهی موسسات و نهادها به سمت اجاره‌داری حرفه‌ای.
اینها سیاست‌هایی هستند که در صورت اعمال درست و نظارت دقیق میتواند تا حدودی به بازار مسکن و مخصوصا بازار اجاره کمک کند. اما احتمال سوداگری و استفاده نادرست و سوءاستفاده از این مشوق‌ها در بین مالک‌ها وجود دارد. به این ترتیب که با ارائه تسهیلات مالکان مبلغ درخواستی خود را بیش از ارزش ملک طلب میکنند و به قولی مبلغ تسهیلات را هم روی پول پیش میکشند.از این رو نیاز است یک شاخص متناسب با محله برای بازار اجاره تعریف شود تا نسبت به مشخصات ملک، قیمت‌گذاری‌ها در حوالی شاخص عنوان شده در نظر گرفته شود. اما همیشه در اقتصاد مسکن قوانین دستوری به خصوص در قیمت‌گذاری اثرات منفی گذاشته و تعیین شاخص قیمت از سوی یک نهاد کارساز نبوده است. در نتیجه میتوان از طریق نرم افزار محاسبه قیمت خانه ، ملک‌های یک منطقه ارزشگذاری شود و متناسب با آن قیمت‌گذاری صورت بگیرد.
حقیقت این امر این است که با توجه به سیاست های اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی و شرایط نابسامانی که وجود دارد هیچ نرم افزار محاسبه قیمت املاک در کشور عزیزمان ایران نمی‌تواند به دقت و سرعت کارشناسان رسمی دادگستری عمل کند و قطعا هر نرم افزاری حتی در بهترین شرایط و موقعیت مکانی ایده آل جهان اولی نیز دارای خطایی خواهد بود.
کما این که در کشور ما ایران با توجه به شرایط کنونی و قیمت لکه‌ای املاک در سراسر کشور و حتی در یک شهر بهترین مسیر جهت ارزیابی املاک بصورت تخصصی و قانونی که دارای امتیازات قانونی مختلف خواهد بود بهتر است از کارشناسان رسمی دادگستری دارای صلاحیت امور ساختمانی استفاده کنید.
نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری
نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری
یکی از مواردی که کارشناسان بخش اعتباری با آن مواجه هستند ، موضوع ارزیابی و تعیین قیمت املاک اعم از ویلائی ، مسکونی ، تجاری ، صنعتی وغیره جهت اجرای طرحهای عمرانی و یا ترهین وثائق بوده ولازم است در تعیین قیمت و بالطبع شناخت و تفکیک عوامل و پارامترهای تعیین کننده ، مرغوبیت و قیمت ملک از قبیل عرصه واعیان وامتیازات وهزینه های متفرقه آن دقت لازم بعمل آید چراکه به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری وارزیابی وتفکیک اطلاعات و داده های کمی، عوامل دخیل در موضوع کارشناسی است.
الف) از جمله عوامل مهم در تعیین قیمت ملک ، ارزش عرصه (زمین) آن می باشد چراکه زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید می آورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می کند بنابراین ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها بشرح ذیل بوده وپس از تحقیق وترجیحاً با استعلام از منابع معتبرمحلی ، قیمت گذاری می شود.
اندازه ابعاد ملک وبخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک)
کاربری ملک، چراکه برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است.
عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک(چند بر بودن ملک)
موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه
امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیونهای مربوطه
موقعیت استقرار و منطقه ای ملک وبطورکلی آیا اینکه ملک داخل محدوده شهرها است که براساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب 1362 و محدوده شهرک‌ها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی انجام می شود و یا ملک خارج از محدوده می‌باشدو اولین قدم ، احراز مالکیت واطمینان ازمطابقت مشخصات ثبتی ملک با مشخصات محل معرفی شده توسط متقاضی است واهمیت مورد مذکور بیشتر در املاک خارج از محدوده است چراکه معمولاً فاقد عوامل کنترل کننده نظیر پروانه یا پایان‌کار ویا حتی ملک همجواردارای سند مالکیت رسمی، جهت مطابقت پلاک ثبتی املاک مجاور می باشند.نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک
بررسی قرار گیری احتمالی ملک در مسیر طرحهای عمرانی(میزان عقب نشینی واصلاحی احتمالی).
ب)عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک ، ارزش اعیانی(بنای) ملک می باشد که خود شامل عوامل ذیل است:
هزینه های شهرداری شامل عوارض صدورپروانه ، عوارض پذیره در املاک تجاری ، عوارض مازاد تراکم ، عوارض پیش آمدگی(بالکن) ، عوارض حذف پارکینگ(در صورت عدم تأمین مقدار لازم) ، عوارض کمیسیونهای مختلف، عوارض آتش نشانی وفضای سبز و غیره.
حق کسب وپیشه ویا حق سرقفلی در املاک تجاری که در ادامه در خصوص ماهیت وتفاوت آنها مختصراً توضیحاتی داده خواهد شد
هزینه های احداث بنا شامل طراحی وتهیه نقشه های اجرائی ،هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجراء، تهیه مصالح وتجهیزات لازم، تأمین ماشین آلات، در پروژه های خاص هزینه ژئوتکنیک(زمین شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا، دستمزد و سایرهزینه های متفرقه.
بنابراین با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی وتعیین هزینه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه(نوع اسکلت وسیستم سقف) ومشخصات نما و نوع نازک کاری متعارف ومعمول و چگونگی ساخت، گروه بندی نموده وبرای هر گروه، هزینه هر متر مربع احداث بنا را برآورد واعلام می نمایند وهزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات وانشعابات آب وبرق وگاز وتلفن ،آسانسور، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر وفن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر وسونا وجکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف ومعمول مانند شیرآلات و لوازم برقی وتجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون ونماسازی های خاص، سیستم های امنیتی وغیره را به آن اضافه می نمایند.
در برآوردقیمت پارکینگ وانباری ها وهمچنین مرغوبیت مکانی آنها ونیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف و استاندارد (ارتفاع عرف ومفید واحد مسکونی 2.90 متر-حداکثر ارتفاع پارکینگ 2.20 متر-حداکثر ارتفاع مفید پیلوت 2.40 متر-حداکثر ارتفاع زیرزمین 2.20 متر- ارتفاع عرف و مفید واحد تجاری 4.50 متر) ، شرایط نورگیری، چشم انداز و معماری داخلی ملک، ودر مجتمع های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی وغیره، واقع شدن بنا در زیرزمین با توجه به شرایط نورگیری و آلودگی هوا وآلودگی صوتی ناشی از موتورخانه وسایر موارد، می بایست در نظر گرفته شود.
پس از برآورد قیمت ارزش بنا، باید مبلغ ریالی مذکور را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعیت ظاهری ملک وتجربه وقضاوت مهندسی ارزیاب می باشد. البته نشریه کارشناس(ویژه کارشناسان رسمی دادگستری) جدولی بشرح بالا ارائه نموده که براساس آن می توان ضریب کاهش ارزش بنا نسبت به عمر بنا را استخراج نمود. نکته بسیار مهم اینکه جدول مذکور جهت املاکی است که استاندارهای ساخت وساز در حد عرف وحداقل در آن رعایت شده باشد بطوریکه در بعضی از مناطق که ساخت وساز در آنها طبق ضوابط واصول فنی صحیح اجراء نشده است، ساختمانهایی با حدود 25 سال قدمت، غیر قابل استفاده بوده وعملاً وجود بنا در آنها بدون در نظر گرفتن مصالح قابل استفاده به جای مانده از عملیات تخریب ،معمولاً به دلیل تأثیر دستمزد و هزینه های تخریب، منجر به کاهش قیمت ملک خواهد شد.
از موارد مهم دیگری که در ارزیابی املاک تجاری می بایست تعیین واعلام گردد، بررسی حق کسب وپیشه وتجارت ویا حق سرقفلی وتعیین مبلغ ریالی آن می باشد ولازمه این کار درک و شناخت درست این دو عامل وتفاوتهای بین آنها است.
سرقفلی حقی است مالی وقابل معامله که برای متصرف قانونی آن،توسط قانون به رسمیت شناخته شده است وعمری به درازای عقد اجاره دارد اما حق کسب وپیشه عمری کوتاه وحدوداً 60 ساله دارد. حق سرقفلی مختص مستأجر نیست و مالک قبل از اینکه ملک را به دیگری واگذار کند، این حق را دارد که آن را به اولین مستأجر واگذار نماید واین عمل الزامی به ادامه رابطه استیجاری نیست.به عبارتی سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.
حق کسب وپیشه به مالک اختصاص ندارد واین حق، ایجاد شده از رابطه استیجاری است ودر واقع نتیجه فعالیت مستأجر می باشد به طوری که مستأجر در نتیجه فعالیت اقتصادی، مشتریانی را جذب کرده وموجب معرفی محل ورونق تجاری ملک می شود وقابلیت انتقال به غیر را همزمان با منافع عین مستأجره دارد (نقل از نشریه کانون سردفتران). بنابراین بعد از اینکه مستاجردر محل مورد نظر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند.
نکته بسیار مهم اینکه در سال 1376 قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال 1376 به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد. بر این اساس ماده 6 قانون سال 76 می گوید، هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و مستاجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی در یافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را ازمالک ندارد.
تبصره ب : در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.
با توجه به نیاز روز افزون به محیط آرام و بی دغدغه بعلت پیامد های تمدن و زندگی شهریٰ و توصیه قریب باتفاق پزشکان برای بهبود بیماریهای روحی روانی و همچنین راهی برای سرمایه گذاری مطمئن با ارزش افزوده بالا سوالات متعددی در خصوص خرید و فروش ویلا شده است که با ارائه مطالب ذیل امیدوارم شما را همراهی کرده باشم.
ارزش عرصه (زمین) موضوع بسیار مهمی است که مرغوبیت آن می تواند اعیان قابل قبولی داشته و باعث ارزش افزوده در سرمایه صرف شده بنماید. ارزش عرصه مرغوب در پارامترهایی چون:
اندازه ابعاد ملک وبخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک)
موقعیت شهرسازی و قرار گیری در بافت نوساز
عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک (چند بر بودن ملک).
موقعیت ملک نسبت به آب و فضای سبز و کوههای پوشیده از برف و معابر اربعه.
دور بودن از پلاکهای دولتی و دنج بودن آن
موقعیت استقرار و منطقه ای ملک وبطورکلی آیا اینکه ملک در نقشه اصلی مورد تائید مراجع ذیصلاح است بسیار حائز اهمیت است. در مناطق اصلی چون دهکده زاینده رود احراز مالکیت واطمینان ازمطابقت مشخصات ثبتی ملک توسط سازمان زاینده رود بوده و قطعی است اما چون مناطق خارج از محدوده معمولاً فاقد عوامل کنترل کننده نظیر پروانه یا پایان‌کار است این مسئله مشکل بوده و نسبت به خرید اینگونه املاک پیشنهاد نمی شود
بررسی قرار گیری احتمالی ملک در مسیر طرحهای عمرانی (میزان عقب نشینی واصلاحی احتمالی. این مسئله نیز با استعلام قابل حل است.
عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی (بنای) ملک می باشد که خود شامل عوامل ذیل است:
هزینه های شهرداری شامل عوارض صدورپروانه، عوارض پیش آمدگی(بالکن) ، عوارض حذف پارکینگ (در صورت عدم تأمین مقدار لازم) ، عوارض کمیسیونهای مختلف، عوارض آتش نشانی وفضای سبز و غیره.
هزینه احداث بنا از جهت نوع سازه و مشخصات نما و نوع نازک کاری
امکانات داخلی ویلا
امکانات کامل شهری
رعایت استاندارد های مقاوم سازی
و …
بنابراین در خرید ویلا با در نظر گرفتن موارد یاد شده در خصوص عرصه (زمین) جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی وتعیین هزینه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه (نوع اسکلت وسیستم سقف) ومشخصات نما ونوع نازک کاری متعارف ومعمول و چگونگی ساخت، گروه بندی نموده وبرای هر گروه، هزینه هر متر مربع احداث بنا را برآورد واعلام می نمایند وهزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات وانشعابات آب وبرق وگاز وتلفن،وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر وفن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر وسونا وجکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف ومعمول مانند شیرآلات و لوازم برقی وتجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون ونماسازی های خاص، سیستم های امنیتی وغیره را به آن اضافه می نمایند.
نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک در بنگاه
عمر بنا، میزان امکانات، موقعیت قرارگیری ملک، وضعیت بازار خرید و فروش و غیره از عوامل اصلی تعیین قیمت پیشنهادی فروش ملک هستند اما …
قیمت‌هایی که در بازار خرید و فروش مسکن تعیین و به خریداران اعلام می‌شود، نرخ‌های پیشنهادی فروشندگان یا در برخی مواقع قیمت کارشناسی شده مشاوران املاک است اما در ذهن هر خریداری در بازار مسکن این پرسش مطرح می‌شود که چطور ممکن است فروشنده‌ها قیمت محاسبه شده از سوی دلالان بازار مسکن را بپذیرند و واحدشان را براساس گفته‌های آنها ارزش گذاری کنند؟
بررسی‌ها در بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد بیش از 90 درصد فروشنده‌ها قیمت نهایی را تعیین میکنند و تنها در موارد خاص یعنی زمانی که بنگاهدار آشنا است یا ارتباط فامیلی با فروشنده دارد، مشاور املاک به سود فروشنده قدم بردارد یا زمانی‌که فروشنده به بازار خرید و فروش املاک، آشنا نباشد یا تجربه نداشته باشد، به پیشنهادهای بنگاهداران برای ارزش گذاری واحدشان اعتماد میکنند در غیر این صورت محال است که فروشنده‌ها مجاب شوند، قیمت کارشناسی شده مشاوران املاک را برای نرخ فروش واحدشان بپذیرند و به بازار فروش معرفی کنند. نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک
تاثیر بنگاهدار آشنا یا فامیل بر قیمت پیشنهادی فروش
عمر بنا، میزان امکانات، موقعیت قرارگیری ملک، وضعیت بازار خرید و فروش و غیره از عوامل اصلی تعیین قیمت پیشنهادی فروش ملک هستند اما اگر فروشنده‌ای واحدش را نزد بنگاهی که آشنا یا فامیل است، بسپارد پیشنهاد آن مشاور املاک را می‌پذیرد؛ البته این موضوع دلیلی بر این نمی‌شود که قیمت تعیین شده نرخ ارزنده باشد بلکه ممکن است نرخی که مشاور املاک محاسبه می‌کند کاذب هم باشد.
کسری درباره میزان موفقیت تعیین نرخ نهایی فروش توسط فروشنده یا بنگاهدار گفت: اکنون 90 درصد از مالکان قیمت فروش واحدشان را خودشان تعیین میکنند و عملا اجازه دخالت به مشاوران املاک را نمی‌دهند. وی همچنین اظهار کرد: به ندرت در بازار مسکن شاهد فروشنده‌هایی هستیم که از وضعیت قیمت گذاری یا از میزان ارزش منطقه اطلاع کافی ندارند به همین خاطر بلافاصله با قیمت پیشنهادی بنگاهداران موافقت میکنند.
کارشناسان، املاک را قیمت‌گذاری میکنند
یکی از دلالان بازار مسکن در منطقه 10 تصریح کرد: به دلیل اجرای طرح تفصیلی جدید، منحنی قیمت املاک مسکونی در این منطقه به سمت کاهش متمایل شده به همین خاطر اغلب فروشنده‌ها از مشاوران املاک انتظار دارند تا ملک شان را آنها قیمت‌گذاری کنند و اکنون در محدوده جیحون و کمیل قیمت فروش واحدها بیشتر بر اساس محاسبات کارشناسان تعیین می‌شود.
بنگاهداران حق قیمت گذاری ندارند
از سوی دیگر به گفته بنگاهداری در یکی از محله‌های مرکز تهران، مشاوران املاک حق قیمت‌گذاری را ندارند؛ یعنی آنها نمی‌توانند نرخ نهایی ملک را تعیین کنند زیرا مشاوران تنها می‌توانند متقاضیان را راهنمایی و مشاوره کنند نه بیشتر. وی تاکید کرد: فروشنده‌ها در زمان فروش واحدشان از خریداران می‌توانند نظرسنجی کنند
نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک
ارزیابی ملک چیست و چگونه انجام می‌شود؟
ارزیابی ملک چیست و چگونه انجام می‌شود؟
امروزه با رشد سرمایه‌گذاری در بازار املاک، ارزیابی و قیمت گذاری املاک از اهمیت بالایی برخوردار است. ارزیابی ملک، به مشخص کردن ارزش و قیمت واقعی ملک گفته می‌شود. قیمت گذاری املاک و کارشناسی آن، با توجه به پارامترهای متعددی انجام می‌شود. ارزش منطقه‌‌ٔ ملک، شرایط و کاربری ملک، مساحت، ابعاد، عرض گذر، سند و امکانات ملک و … از جمله پارامترهای ارزیابی املاک هستند. در کشور ما روش و الگوی خاصی برای ارزیابی املاک وجود ندارد. معمولا عوامل محیطی و اقتصادی در کنار شرایط ملک در ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک موثر هستند.
فهرست مطالب
ارزیابی ملک به چه معنا است؟
روش ارزیابی املاک
عرصهٔ ملک چیست؟
اعیان (بنای احداثی) ملک چیست؟
هزینه‌های شهرداری
هزینه‌های احداث بنا
نقش سند ملک در ارزیابی املاک چیست؟
ارزیابی حقوقی و نحوهٔ کارشناسی ملک
کارشناس رسمی دادگستری کیست؟
مراحل اخذ پروانهٔ کارشناس رسمی
گروه‌های تخصصی کارشناس رسمی
سخن آخر
ارزیابی ملک به چه معنا است؟
ارزیابی ملک روشی است که ارزش یا قیمت واقعی ملک بر اساس عوامل و شرایط مختلف در یک منطقه را مشخص می‌کند. عوامل متعددی در ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک تاثیر دارد. موقعیت مکانی، متراژ، نوع ملک، نوع مصالح، سن بنا، نوع سند مالکیت، نقشه ملک و … از موارد موثر در در ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک هستند.
بازار روز کشور و عرضه و تقاضا در بازار ملک، از جمله عوامل محیطی است که تاثیر بسیار مهمی در قیمت گذاری املاک دارد. موقعیت مکانی، اندازهٔ زمین، نقشه طبقات، عرض معبر، سن بنا و امکانات رفاهی از ویژگی های منحصر به فرد یک ملک هستند. کلیه‌ٔ این پارامترها برای ارزیابی ملک باید بررسی شود. به همین دلیل ارزیابی املاک و مستغلات کاری دشوار و پیچیده به نظر می‌آید.
روش ارزیابی املاک
هر ملک از دو بخش عرصه (زمین) و اعیان (بنای احداثی) تشکیل شده است. برای ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک باید دو بخش عرصه (زمین) و اعیان (بنای احداثی) به صورتی جداگانه مورد ارزیابی و قیمت‌گذاری قرار بگیرند.
عرصهٔ ملک چیست؟
عرصه همان زمینِ ملک است. عرصه (زمین) مهمترین عامل در ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک محسوب می‌شود. مهمترین و موثرترین عوامل ارزیابی عرصه یا زمین به شرح زیر هستند:
متراژ عرصه یا زمین و اندازه بر ملک (ضلعی که به گذر اصلی متصل است)
دسترسی محلی (اتوبان‌ها، گذرها، معابر، امکانات رفاهی)
عرض معبر (عرض کوچه یا خیابانی که ملک در آن قرار دارد)
جهت ملک (ضلع شمالی، جنوبی و……)
پهنا یا موقعیت شهرسازی (ملک در بافت فرسوده یا نوساز است)
تغییر کاربری زمین (به طور مثال زمین مسکونی که بر خیابان اصلی قرار دارد به کاربری اداری، آموزشی، تجاری و… تغییر کند)
ارزیابی مسیر طرحهای عمرانی (باعث حذف یا عقب‌نشینی زمین می‌شود)
بعد از بررسی پارامترهای فوق و استعلام محلی برای در نظر گرفتن عرف قیمت منطقه، عرصه (زمین) ارزیابی و قیمت‌گذاری می‌شود.
اعیان (بنای احداثی) ملک چیست؟
اعیان، همان بنای ملک است. عامل مهم دیگر در ارزیابی ملک، ارزش اعیانی (بنای احداثی) ملک خواهد بود. عوامل و پارامترهای مختلفی در ارزش اعیانی موثر هستند. عوامل موثر در ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک در این بخش، به شرح زیر هستند:
هزینه‌های شهرداری
هزینه‌های شهرداری شامل این موارد می‌شوند:
هزینه‌های جواز ساخت (صدور پروانه)
نقشه‌برداری (عوارض شهرداری)
طراحی نظارت و اجرا
هزینهٔ عوارض حذف پارکینگ
هزینهٔ تجهیزات مصالح و ماشین‌آلات ساختمانی
حقوق و دستمزد پیمانکاران و کارگران
هزینه‌های دارایی و مالیاتی
هزینهٔ پیش‌آمدگی (بالکن)
ثبت اسناد و املاک
هزینهٔ تنظیم تقسیم‌نامه یا سند تفکیکی
هزینه‌های احداث بنا
هزینه‌های احداث بنا شامل این موارد می‌شوند:
هزینه‌های نظارت بر اجرا
مدیریت اجرا
هزینهٔ تهیهٔ مصالح ساختمانی و تجهیزات لازم
بیمهٔ کارگران
هزینهٔ طراحی و تهیهٔ نقشه‌های پروژه
هزینهٔ زمین‌شناسی (برای تعیین مشخصات زمین محل احداث)
هزینهٔ دستمزد
هزینهٔ ثبت
هزینهٔ صدور سند تفکیکی
با بررسی تمام پارامترهای بالا، ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک در اعیان انجام می‌شود. توجه کنید که کیفیت بنای احداث شده در ارزیابی ملک بسیار حائز اهمیت است.
بررسی کیفیت بنای احداث شده شامل این موارد می‌شود:
مشخصات معمار سازنده
برند بودن ساختمان
تاسیسات و تجهیزات ساختمان
نوع و کیفیت سازه و معماری به کار رفته
انشعابات (آب، برق، گاز، تلفن و..)
امکانات رفاهی و ورزشی تعبیه شده
نماسازی ساختمان
متریال برند (سنگ، شیرآلات، لوازم برقی آشپزخانه)
توجه کنید که به غیر از پارامترهای توضیح داده شده، موارد دیگری نیز در ارزیابی کلی ملک و قیمت گذاری املاک مؤثر است. این عوامل عبارتند از:
عرصه (زمین) مرغوب به لحاظ موقعیت و قرارگیری
موقعیت انباری و پارکینگ
ارتفاع سقف بنا
دید و ویوی ملک
نورگیر بودن
سال ساخت
ساخت مشاعات
تعداد طبقات و واحدها
قدرالسهم از عرصه یا زمین
کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و..)
سند آماده تحویل جهت وثیقه (برای اخذ وام، تسهیلات، امکانات)
نقش سند ملک در ارزیابی املاک چیست؟
از فاکتورهای مهم در ارزیابی املاک و تعیین قیمت ملک، نوع سند ملک است. توجه به سنددار یا قولنامه‌ای بودن ملک، امری بسیار ضروری و قابل تاًمل محسوب می‌شود. قیمت املاک قولنامه‌ای به مراتب کمتر از ملک‌های دارای سند محسابه می‌شود. املاک سنددار هم بسته به نوع سند در ارزیابی املاک و تعیین قیمت ملک متفاوت هستند. در ادامه به چند مورد سند ملک اشاره می‌کنیم.
سند تک برگ: معتبرترین سندی که به صورت کامپیوتری در سیستم یکپارچه ثبت اسناد کشور ثبت شده و قابل پیگیری بوده، سند تک برگ است.
سند منگوله‌دار: سندی دفترچه‌ای که با یک نخ و یک تکه سرب پلمپ شده توسط ثبت اسناد تهیه شده و قابل اطمینان است، سند منگوله‌دار نامیده می‌شود.
سند ملکی شش دانگ: سند ملکی شش دانگ به سندی اطلاق می‌شود که مالک یک نفر بوده و کل ملک را در اختیار دارد.
سند قولنامه‌ای: نوشته یا توافق نامه‌ای که بین طرفین برای مالکیت یک ملک در مشاور املاک نوشته و توسط شاهدین امضا می‌شود، سند قولنامه‌ای نام دارد.
سند شورایی: سند شورایی همان سند قولنامه‌ای است که به امضای شورای محل (اغلب در روستاها) رسیده و از اعتبار بالاتری برخوردار است.
سند ملکی بنچاق: به علت نبود سیستم ثبت اسناد یکپارچه و الکترونیک در قدیم، توافق‌نامه‌ٔ خرید و فروش، برای اعتبار بیشتر به امضای افراد سرشناس و علما در می‌آمد. این سند بنچاق امروزه رواج نداشته و اعتبار زیادی ندارد.
سند ملکی مشاع: سندی که در آن یک ملک دارای چندین مالک و شریک است. املاک دارای سند مشاع، برای خرید و فروش و مسائل حقوقی مانند ارزیابی ملک یا قیمت گذاری املاک کمی پیچیده هستند.
سند اوقافی: سندی که ملک آن وقف امور خیریه شده و به نام اداره اوقاف ثبت شده، سند اوقافی نامیده می‌شود.
سند ملکی عرصه و اعیان: این نوع سند برای متقاضیان خرید آپارتمان در شهرهای بزرگ نامی آشنا است. سند عرصه، سند زمینی بوده که ملک در آن ساخته شده است. سند اعیان هم واحدهایی را شامل می‌شود که روی آن زمین ساخته شده‌اند.
ارزیابی حقوقی و نحوهٔ کارشناسی ملک
ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک گاهی توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود.
نمونهٔ مواردی که برای ارزیابی ملک نیاز به نظر کارشناس رسمی دادگستری وجود دارد، در زیر آمده است:
ارزیابی قیمت ملک جهت حل‌وفصل مشکلات و اختلافات ملکی
تعیین قیمت ملک طبق مصوبهٔ نرخ روز جهت تقسیم بین شرکا
تعیین تکلیف و صلح بین وراث و جلوگیری از اختلافات در املاک ورثه‌ای
تسویه حساب امور مالیاتی و دارایی
تمکن مالی به منظور اخذ ویزا (در زمان مهاجرت و اقامت، ارزیابی ملک تاًیید می‌شود)
در این موارد فرایند ارزیابی ملک، توسط کارشناس دادگستری به شرح زیر است:
مراجعه به یکی از کارشناسان رسمی دادگستری
ارائهٔ اسناد ملک به کارشناس دادگستری و بررسی ملک توسط کارشناس
ارزیابی کاربری ملک و بررسی وضعیت ثبتی ملک
بررسی منافع در ملک و تصرفات در ملک
بررسی عیوب پنهانی ملک
بررسی مسائل حقوقی ملک و بررسی پلاک ثبتی سند
بررسی پایان کار ملک
بررسی عقب‌نشینی و تملک پهنه‌ٔ ملک
کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی موارد فوق و بر اساس شرایط اقتصادی و قیمت منطقه، ملک را ارزیابی کرده و قیمت و ارزش واقعی ملک را اعلام می‌کند.
کارشناس رسمی دادگستری کیست؟
در برخی موارد ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک به نظر محاکم قضایی نیاز دارد. در این موارد کارشناس رسمی دادگستری باید ملک را ارزیابی کرده و نظر تخصصی خود را به محاکم قضایی ارائه کند. نظر کارشناس رسمی دادگستری مورد پذیرش محاکم قضایی است. کارشناس رسمی دادگستری، باید دارای «پروانهٔ کارشناس رسمی» باشد.
برای دریافت پروانهٔ کارشناس رسمی باید در آزمون کارشناس رسمی دادگستری قبول شد. این آزمون توسط کانون کارشناسان رسمی دادگستری یا مرکز وکلا و کارشناسان رسمی قوهٔ قضاییه و با توجه به نیاز محاکم قضایی، در رشته های مختلف برگزار می‌شود.
مراحل اخذ پروانهٔ کارشناس رسمی
۱. قبولی در آزمون تخصصی و عمومی کتبی اولیه
۲. شرکت در جلسهٔ مصاحبهٔ حضوری که توسط کمیته تعیین صلاحیت علمی و فنی برگزار می‌شود.
۳. موفقیت در مراحل گزینش صلاحیت‌های عمومی و پزشکی
۴. گذراندن دورهٔ کارآموزی (به مدت یک سال) زیر نظر کارشناس دادگستری واجد شرایط
۵. شرکت در مراسم ادای سوگند
۶. دریافت پروانهٔ کارشناسی
گروه‌های تخصصی کارشناس رسمی
منابع آب و معادن
ارزیابی اموال منقول
امور پزشکی و غذایی
امور مالی
امور وسائط نقلیه
راه و ساختمان و نقشه برداری
صنعت و فن
فنون هنری
کشاورزی و منابع طبیعی
خدمات اداری و عمومی
ایمنی و حوادث
سخن آخر
با توجه به وسعت و پراکندگی املاک در سراسر کشور، قیمت گذاری املاک و ارزیابی املاک ابعاد وسیعی دارد. ارزیابی املاک باید به فراخور مشخصات و مختصات هر ملک مورد توجه و اظهارنظر قرار گیرد. در قیمت گذاری املاک مسکونی موارد مهمی مانند متراژ و نقشهٔ ملک مسکونی، وجود امکانات (آسانسور، پارکینگ، انباری)، محلهٔ آرام و دنج (کم رفت‌وآمد)، روشنایی و نور مستقیم ملک مسکونی، چند بر بودن ملک، عمر بنا، مرغوبیت و رعایت اصول ایمنی و زیباسازی نما موثر است.
ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری
ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری
ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری که قبل از هر چیز لازم است تعریفی از ملک و املاک و انواع آن را داشته باشیم تا هنگام ارزیابی ملک و قیمت‌گذاری بر همین مبنا دچار اشتباه و خطا نشویم. آن
چه در گفتمان عمومی به ملک و املاک اطلاق می‌شود، منظور زمین و مستحدثات در آن است که به‌بیان‌دیگر به آن عرصه و اعیان هم گفته می‌شود.
آنچه در ارزشگذاری یک ملک مؤثر است این دو بخش هستند، در تعریف دیگری به‌سادگی میتوان عرصه و اعیان را چنین معرفی کرد، هر آنچه از مستحدثات، امتیازات و قابلیت‌هایی که در یک ملک وجود دارد و میتواند جابجا شود را میتوان اعیانی نامید، لذا با این بیان ساده به سهولت میتوان بین این دو تمییز قائل شد. ذیلاً ضمن تعریف مصادیق مرتبط با عرصه و اعیان را نیاز بیان می‌نماییم:
الف) عرصه ملک:
مهمترین عامل در تعیین قیمت ملک، ارزش عرصه (زمین) آن است، چراکه زمین مرغوب ازنظر موقعیت و قرارگیری موجب ارزش‌افزوده زیادی برای اعیان احداثی خواهد بود و بالطبع اعیان مناسب، ارزش‌افزوده برای عرصه ایجاد می‌کند، ازنظر کارشناسی ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها به شرح ذیل آورده شده است:
ابعاد و اندازه ملک، خصوصاً اندازه ضلع متصل به گذر (بر ملک).
کاربری ملک، بسته به نوع کاربری شهری که ملک میتوان داشته باشد، ارزش آن متغیر است.
گذرهای مجاور ملک و راه‌های دسترسی (چند بر بودن ملک).
عرض‌گذر ورودی اصلی ملک
مناسب بودن جانمایی، موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.
امکان تغییر کاربری ملک توسط مراجع ذیصلاح.
وضعیت جانمایی عرصه نسبت به محدوده شهر
احراز مالکیت
نوع مالکیت
مطابقت مشخصات ثبتی ملک ابعاد و مساحت با مشخصات محل معرفی‌شده
بررسی در مسیر بودن یا نبودن طرحهای عمرانی در سنوات آتی(میزان عقب‌نشینی و اصلاحی احتمالی)
ب) اعیانی ملک:
عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی (بنای) ملک است که خود شامل عوامل ذیل است:
هزینه‌های شهرداری: شامل هزینه صدور پروانه، هزینه عوارض پذیره در املاک تجاری، هزینه عوارض مازاد تراکم، هزینه عوارض پیش‌آمدگی بنا (بالکن)، هزینه عوارض حذف پارکینگ (در صورت عدم تأمین مقدار لازم)، هزینه عوارض کمیسیونهای مختلف، هزینه عوارض آتش‌نشانی و فضای سبز و غیره
هزینه‌های احداث بنا: شامل هزینه‌های طراحی و تهیه نقشه‌های اجرائی، هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجرا، هزینه تهیه مصالح و تجهیزات لازم، هزینه تأمین ماشین‌آلات، هزینه ژئوتکنیک (زمین‌شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا در پروژه‌های خاص، هزینه دستمزد، هزینه‌های حق الثبت صدور سند تفکیکی و سایر هزینه‌های متفرقه.
کیفیت بنای احداث: شامل نوع و کیفیت سازه و معماری بکار رفته، مشخصات معمار سازنده، برند بودن ساختمان در مجتمع‌های بزرگ مسکونی، اداری، تجاری و …
نحوه قیمت گذاری ملک
موضوع درخواست کارشناسی ملک و قیمت گذاری ملک به شرح فوق، ممکن است به‌منظور خرید، فروش و یا ترهین نزد بانک و یا هر مجموعه اقتصادی ذینفعی به‌عنوان وثیقه موردنیاز باشد شامل چند بخش مشخص است، ارزش ملک را میتوان حاصل جمع ارزش عرصه، اعیان، امتیازات و کاربری‌ها و سایر عوامل تأثیرگذار دانست.
در تعیین قیمت، شناخت و تفکیک عوامل و پارامترهای تعیین‌کننده، مرغوبیت و قیمت ملک لازم است دقت کافی به عمل آید، چراکه به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری و تفکیک اطلاعات و داده‌های کمی و لحاظ عوامل دخیل در موضوع کارشناسی دارای اهمیت بسیاری است.
املاک با سایر کاربری‌های شهری:
تجاری
اراضی خارج از محدوده شهرها (اراضی زراعی)
ملک ویلایی
ساختمان متشکل از مجموعه آپارتمانی
واحد آپارتمانی
ارزیابی املاک و قیمت گذاری ملک فارغ از گستره و پراکندگی جانمایی املاک در سراسر کشور را میتوان در چند گروه مشخص تقسیم‌بندی نمود که نحوه ارزیابی و قیمت‌گذاری آنها از الگوی مشخص ذیل الذکر تابعیت می‌کند.
علاوه بر مجموعه‌های فوق‌الذکر، امروزه بانک‌ها، مؤسسات مالی و اعتباری، شرکت‌های بیمه، شرکت‌ها و مجموعه‌های اقتصادی که به‌صورت گسترده و سراسری فعالیت دارند، به‌منظور تعیین قیمت و ارزشگذاری وثایق خود از خدمات ارزیابی کارشناس رسمی دادگستری بهره‌مند می‌شوند.
موضوع ارزیابی املاک و قیمت‌گذاری به‌روز املاک طی دهه‌های گذشته از موضوعات موردتوجه کلیه بخش‌های اقتصادی بوده است، امروزه کمتر مجموعه اقتصادی را سراغ داریم که با این مهم بیگانه باشد و یا مخاطب استفاده از خدمات کارشناسان در زمینه ارزیابی املاک نباشد. بحث را از اینجا میتوان شروع کرد که هر مجموعه اقتصادی برای شروع فعالیت نیازمند دفتر کار و یا جایگاه فعالیت است.
دفتر کار شرکت و یا هر مجموعه اقتصادی چه ملکی و چه استیجاری باشد، جهت درج در اسناد و دفاتر نیازمند قیمت‌گذاری و یا تعیین میزان اجاره است. هرچند این موضوع بسیار ساده و مبتدی بیان شد ولی از همین گام نخست تا بیشترین دارایی‌های یک مجموعه اقتصادی نیازمند مستندسازی و تقویم دارایی و یا هزینه‌ها در دفاتر رسمی هستند.
در بیشتر مواقع خصوصاً به استناد قانون کارشناسان رسمی دادگستری در وزارتخانه‌ها، مؤسسات دولتی، شرکت‌های دولتی، نهادهای عمومی غیردولتی و سایر دستگاه‌های دولتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر صریح نام است.
دستگاه‌های یادشده باید از وجود کارشناسان رسمی استفاده نمایند. ارزیابی و قیمت‌گذاری املاک با توجه به وسعت، گستره و پراکندگی املاک در سراسر کشور دارای ابعاد وسیعی است که لازم است به فراخور موضوع هرکدام با توجه به مشخصات و مختصات مربوطه موردتوجه و اظهارنظر قرار گیرد.
قیمت گذاری ملک و تسریع ارزیابی املاک
در روند قیمت گذاری ملک با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی املاک و تعیین هزینه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه (نوع اسکلت و سیستم سقف) و مشخصات نما و نوع نازک‌کاری متعارف و معمول در نظر می‌گیریم و برای هر گروه، هزینه هر مترمربع احداث بنا را برآورد و اعلام می‌نمایند.
هزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات و انشعابات آب و برق و گاز و تلفن، آسانسور، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر و فن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر و سونا و جکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف و معمول مانند شیرآلات و لوازم برقی و تجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون و نماسازی‌های خاص، سیستمهای امنیتی و غیره را به آن اضافه می‌نمایند.
در خصوص برآورد قیمت پارکینگ و انباری‌ها و همچنین مرغوبیت مکانی آنها و نیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف و استاندارد، شرایط نورگیری، چشم‌انداز و معماری داخلی ملک و در مجتمع‌های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی و غیره، واقع‌شدن بنا در زیرزمین با توجه به شرایط نورگیری و آلودگی هوا و آلودگی صوتی ناشی از موتورخانه و سایر موارد، می‌بایست در نظر گرفته شود.
پس از برآورد قیمت ارزش بنا، باید مبلغ ریالی مذکور را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعیت ظاهری ملک و تجربه و قضاوت مهندسی ارزیابی املاک صورت می‌پذیرد.
تقسیم‌بندی املاک ازنظر کاربری‌های شهری
با توجه به اینکه عمده تقاضای ارزیابی املاک در محدوده‌های شهری و روستایی واقع می‌گردند، لذا موضوع ارزیابی اراضی و املاک کشاورزی را در مقاله‌ای مجزا موردبحث قرار می‌دهیم و در این متن به تشریح وضعیت املاک با کاربری‌های شهری می‌پردازیم.
نحوه ارزیابی املاک در انواع کاربری‌های شهری
تعیین‌کننده عناوین و سرفصل‌های کاربری در شهرها و روستا، طرحهای جامع شهری و طرحهای هادی شهری و طرح تفصیلی است، مطابق این طرح‌ها، اراضی موجود در سطح شهرها میتواند یکی از کاربری‌های ذیل باشند، که به‌صورت مختصر هرکدام را توضیح می‌دهیم:
اراضی و املاک با کاربری مسکونی :
اراضی شهری با کاربری مسکونی دارای تراکم‌های مختلفی از کم، متوسط، زیاد و بسیار زیاد هستند و برای استفاده سکونت مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرند.
به‌طورکلی کاربری‌های مسکونی به شرح ذیل هستند:
کاشانه های مسکونی: واحدهای مسکونی که در ساختمانهایی شامل تعدادی واحد مسکونی هستند که دارای ورودی، راه‌پله، آسانسور، و گاهاً پارکینگ و حیاط مشترک هستند واحدهای آپارتمانی میگوییم.
ساختمان‌های ویلایی: ساختمانهایی که به‌صورت یک یا چندطبقه بناشده‌اند و ازنظر ورودی حیاط، تأسیسات و تجهیزات ساختمانی مستقل از هم هستند ساختمان ویلایی میگوییم.
زمین با کاربری مسکونی: زمینی که در محدوده قانونی شهر و یا روستا واقع‌شده است و هنوز در آن ساخت و سازی صورت نگرفته، اما به‌موجب طرحهای شهری امکان کسب مجوز ساخت واحد مسکونی از جانب شهرداری امکان‌پذیر است را زمین با کاربری مسکونی میگوییم.
نحوه قیمت‌گذاری و ارزیابی املاک در کاربری مسکونی با توجه به توضیحات بالا در بخش انتهایی این متن آورده شده است.
اراضی و املاک با کاربری تجاری:اراضی و املاک با کاربری تجاری شامل انواع مغازه‌ها، غذاخوری‌ها و رستوران‌ها، فروشگاه‌های عمده‌فروشی و خرده‌فروشی، دفاتر ارائه‌دهنده خدمات مانند آژانس‌های مسافرتی و توریستی و نظایر آن را شامل می‌گردد. مبنای محاسبه کاربری تجاری داشتن سابقه تثبیت‌شده و یا مجوز و پایان کار تجاری است.
به‌طور متوسط در هنگام ارزیابی املاک و قیمت‌گذاری زمین، زمین با کاربری تجاری حدودِ سه برابر زمین مسکونی قیمت‌گذاری می‌گردد.
اراضی شهری با کاربری کشاورزی:زمین‌های با این کاربری نیز بر دو نوع‌اند: زمین زراعی و باغ.
اراضی شهری با کاربری زراعی:
در شهرهایی که قبلاً روستا بوده‌اند و بعداً بزرگ‌شده‌اند، در مواردی اراضی‌ای که در آنها محصولات زودبازده نظیر گندم، جو و صیفی‌جات کشت می‌شوند در محدوده شهر قرار می‌گیرند، اینگونه اراضی شهر با کاربری کشاورزی- زراعی هستند.
اراضی شهری با کاربری باغ:
در شهرهای با قدمت زیاد و گاهاً شهرهایی که در توسعه جدید افزایش سطح پیداد کرده‌اند، اراضی که دارای درختان میوه باشند را اصطلاحاً باغ می‌گویند، یا به تعریفی دیگر اراضی دارای درخت را زمین مشجّر یا باغ می‌گویند.
کاربری اداری – دولتی :
بخش عمده فعالیت‌هایی که در شهر مستقر است، فعالیت‌های دولتی و بخش خصوصی با عنوان کاربری اداری است، این کاربری میتواند در دو بخش دولتی و خصوصی تقسیم‌بندی کرد. بخش دولتی شامل مؤسسات، ارتش، مقرهای استقرار نیروهای نظامی، انتظامی و امنیتی، وزارتخانه‌ها، نهادها، شهرداری‌ها و بخش اداری خصوصی شامل کلیه فعالیت‌هایی که با این عنوان و با مالکیت غیردولتی هستند.
کاربری صنعتی:
کاربری صنعتی شامل هر نوع زمین یا ساختمانی که دارای مجوز فعالیت صنعتی باشد، این فعالیت میتواند شامل تولید صنعتی، انبار صنعتی و یا بخش توزیع در بخش صنعت باشد، کارگاه‌ها، ارزیابی کارخانجات، تعمیرگاه‌ها در این زمره قرار می‌گیرند. .این نوع از املاک اکثراً در شهرک‌های صنعتی و یا مناطق خارج شهرها قرار دارند.حتی اگر براثر گسترش شهر، چنین عمده کاربری‌های صنعتی در شهرک‌های صنعتی متمرکز هستند.
کاربری خدماتی :
کاربری خدماتی در شهرها به دو صورت کاربری خدمات عمومی و کاربری خدمات شهری عنوان می‌گردد. کاربری‌های خدماتی بخش‌های هستند که به‌مانند کاربری‌های تجار از آنها انتفاعی و درآمدی حاصل می‌گردد. تفاوت عمده این نوع کاربری فعالیت عام‌المنفعه بودن آن‌هاست. برای استفاده و بهره‌برداری از کاربری‌های خدماتی شهرداری‌ها از مردم هزینه دریافت نمی‌کنند این نوع کاربری‌های عبارت‌اند از کشتارگاه، گرمابه‌های عمومی، مراکز زباله، آتش‌نشانی، دفاتر پستی، کلانتری و اماکن انتظامی، نواحی شهرداری‌ها، سرای محله و ….
کاربری ورزشی :
کاربری ورزشی شامل امکان مورداستفاده ورزشی است، این امکان می‌توانند خصوصی و یا دولتی باشند، استادیوم‌های ورزشی ، زمین‌های بازی ، باشگاه‌های ورزشی از این جمله هستند.
کاربری پارکینگ :
کاربری پارکینگ در شهرها شامل پارکینگ‌های طبقاتی و پارکینگ‌های روباز در سطح شهر می‌باشد.
کاربری حمل‌ونقل :
کاربری حمل‌ونقل شامل ترمینال‌های مسافربری، پایانه‌های مترو ، پایانه‌ها مسافری، فرودگاه‌ها، راه‌آهن و ایستگاه‌های تاکسی و اتوبوس‌رانی می‌باشد .
کاربری آموزشی :
کاربری آموزشی میتواند به دو صورت دولتی غیردولتی باشد و شامل مهدهای کودک، کودکستان‌ها، دبستان‌ها، دبیرستان‌ها و دانشگاه‌ها می‌باشد.
کاربری فضای سبز :
کاربری فضای در سطح شهرها، به‌صورت پارک‌های شهری، پارک کودک، فضای سبز ، رفوژ سبز خیابان‌ها، میدان‌ها و کمربند سبز شهری می‌باشد.
کاربری فرهنگی – مذهبی :
کاربری فرهنگی-مذهبی در شهرها شامل کتابخانه، سالن‌های سینما، سالن‌های تئاتر ، مسجد و تکایا، حسینیه‌ها، کلیسا و گورستان است.
کاربری بهداشتی – درمانی :
کاربری بهداشتی-درمانی در شهرها به‌صورت بیمارستان‌ها، درمانگاه‌ها، کلینیک و ساختمان‌های پزشکی است.
کاربری تجهیزات شهری :
شبکه‌های آبرسانی و سیستمهای دفع فاضلاب، تصفیه خانه های آب و فاضلاب، پستهای برق، گاز ، تلفن و سایر تاسیسات زیربنایی شهری را شامل می شود.
کاربری انبار:
شامل انبارهای عمومی و خصوصی، سردخانه ، بار انداز را شامل می شود.
کاربری ذخیره شهری:
اراضی که فاقد هرگونه کاربری هستند بعنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته می‌شوند که هنوز طبق برنامه طرح جامع و طرح تفصیلی فاقد کاربری هستند و برای توسعه آتی شهر در نظر گرفته می‌شوند.
نکات مهم در ارزیابی املاک
یکی از اساسی ترین ارکان ارزشگذاری یک ملک، زمین یا اصطلاحاً عرصه ملک است، ابعاد و مساحت قطعه زمین بسیار تعیین کننده در ارزش ملک می‌باشد، ارزشگذاری براساس قطعات مبنائی که نصاب تفکیک هر منطقه است، باتوجه به متغییر بودن این موضوع، لازم است در اراضی بزرگ مقیاس این مهم رعایت گردد، موقعیت عرصه نسبت به خیابان و یا اصطلاحاً بر بودن خصوصاً در کاربری‌های تجاری و اداری بسیار حائز اهمیت است.
در شرایط مساوی در شهرها، واحدهای ساخته شده در املاک جنوبی به‌صورت متوسط بین ۵% تا ۷% گرانتر از واحدهای شمالی ارزیابی می‌گردند.
ازنظر توجه به میزان قدرالسهم اعیانی از عرصه، در شرایط مشابه ساختمان‌های با تعداد طبقات ۲ و ۳، در زمان ارزیابی به میزان ۵% تا ۱۰% بیشتر ارزشگذاری می‌شوند، این در حالی است که به‌صورت استثناء، در برجها و ساختمان‌های بلندمرتبه، باتوجه به اینکه امکانات رفاهی بیشتری وجود دارد، قیمت واحدهای آپارتمانی در این ساختمانها نسبت به واحدهای آپارتمانی معمولی، حدوداً ۱۵% تا ۲۰% بیشتر ارزشگذاری می گردند. (رعایت و برقراری تعادل به اینگونه عوامل بستگی به تجربه، تخصص و تبحر کارشناس ارزیاب دارد)
بمنظور درنظر گرفتن استهلاک در ارزیابی ساختمان‌های با قدمت بالا، به‌صورت رویه رایج، ساختمان‌های تا سه سال ساخت، معادل نوساز ارزیابی می گردند، بالاتر از سه سال قدمت ساخت، بازای هر سال ۱٫۵% کاهش ارزش، نسبت به ساختمان معادل نوساز کمتر ارزیابی می گردند.
در واحدهای آپارتمانی، مساحت قیده شده در سند مالکیت بعنوان پارکینگ بین ۵۰% تا ۶۵ درصد ارزش هر مترمربع آپارتمان برآورد و ارزشگذاری می‌گردد. همچنین مساحت قید شده در سند مالکیت بعنوان انباری به‌صورت متوسط بین ۳۵% تا ۵۰% ارزش هر مترمربع آپارتمان ارزیابی می‌گردد.
در واحدهای آپارتمانی دارای تراس و بالکن، ارزش هر مترمربع تراس مسقف معادل ۲۵ تا ۳۵ درصد ارزش هر مترمربع آپارتمان برآورد و ارزیابی می‌گردد، و ارزش هر مترمربع بالکنهای سه طرف باز برابر ۵۰% و بالکنهای دوطرف باز ۷۰% هر مترمربع آپارتمان ارزیابی و قیمت‌گذاری می گردند.
در حالت مشابه واحدهای آپارتمانی که در ساختمانی دارای حیاط هستند، به‌صورت متوسط ۵ تا ۱۰ درصد نسبت به ساختمان‌های فاقد حیاط، بیشتر ارزیابی و قیمت‌گذاری می‌شوند.
