نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک
نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک ارزش گذاری یک ملک عملا یک کار حرفه ای است و این مورد در قیمت گذاری همه انواع کاربری های املاک مانند آپارتمان مسکونی، زمین تجاری، واحد اداری، کارخانه تولیدی و کارگاه صنعتی صادق است.
برای تجدید ارزیابی دارایی شرکت های بورسی و خصوصی و یا فروش املاک اداره ها و سازمان های دولتی نیز به تعیین ارزش کارشناسی توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیاب نیاز است.
برای مشاوره در زمینه ارزیابی قیمت املاک می توانید با ما تماس بگیرید.
قیمت گذاری املاک یا تعیین ارزش کارشناسی ملک چه آپارتمان مسکونی باشد یا واحد اداری یا مغازه تجاری در داخل یک پاساژ، اگر برای ادارات دولتی و یا شرکت های نیمه دولتی باشد توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته ساختمان انجام می شود. این موضوع حتی اگر مثلا شهرداری تهران بخواهد قسمتی از زمین شما را که در مسیر تعریض خیابان قرار گرفته است خریداری نماید الزاما با نظر کارشناس رسمی ساختمان انجام می شود و شهرداری یا اداره ثبت اسناد و املاک و یا شعب حقوقی دادگاه ها در این مورد، بر اساس نظر کارشناسی عمل می کنند.
کارشناسان دادگستری، یا کارشناسان حقوقی بانک ها و یا کارشناس های بخش اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک همیشه این سوال برایشان مطرح بوده که موضوع ارزیابی و تعیین قیمت کارشناسی ملک اعم از ویلایی، مسکونی ، تجاری ، صنعتی و غیره جهت اجرای طرحهای عمرانی و یا ترهین وثیقه و یا مزایده املاک چقدر می تواند پیچیده باشد.
همچنین لازم است در تعیین قیمت و بالطبع شناخت و تفکیک عوامل وپارامترهای تعیین کننده، مرغوبیت و قیمت ملک از قبیل عرصه و اعیان و امتیازات و هزینه های متفرقه آن دقت لازم به عمل آید چرا که به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری و ارزیابی و تفکیک اطلاعات و داده های کمی، عوامل دخیل در موضوع کارشناسی است.
مشاوره با کارشناس رسمی دادگستری دارای تجربه در قیمت گذاری املاک و همچنین تعیین اجاره ملک و سرقفلی تجاری می تواند برای شما مفید باشد و همچنین در مواردی مانند خرید یا فروش املاک شرکت های خصوصی و دولتی نیز یک چیز الزامی است.
برخی عوامل اصلی تعیین ارزش کارشناسی ملک
الف) از جمله عوامل مهم در تعیین قیمت ملک ، ارزش عرصه (زمین) آن می باشد چراکه زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید می آورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می کند بنابراین ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها بشرح ذیل بوده وپس از تحقیق و ترجیحاً با استعلام از منابع معتبرمحلی، قیمت گذاری می شود.
نحوه کارشناسی ملک نحوه ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری
-اندازه ابعاد ملک وبخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک).
-کاربری ملک، چراکه برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است. کاربری ملک در نحوه کارشناسی ملک اثر زیادی دارد.
– عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک (چند بر بودن ملک).
-موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.
– امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیون های مربوطه.
اثر وقف بودن ملک در قیمت گذاری آن
با توجه به سنت قدیمی وقف در جامعه ایران، املاک بسیاری چه به صورت زمین و یا حتی ساختمان در سطح تهران و سایر شهر های ایران و سایر شهر های ایران مانند شیراز و اهواز و تبریز و اصفهان و شمال کشور دیده می شود که توسط مالکان آن ها و مخصوصا در دوره قاجار وقف شده است.
این موضوع در برخی شهر ها به علت ریشه مذهبی آنها مانند شهر مشهد بیشتر است و املاک اوقافی در این شهر ها به وفور دیده می شود.
معمولا این زمین ها دارای سند مالکیت عرصه (زمین) هستند که در اختیار اداره اوقاف است و متصرفان املاک اوقافی دارای اجاره نامه ی زمین از اداره اوقاف هستند که معمولا به صورت اجاره نامه سه ساله تنظیم می شود و حتی به مستاجران این زمین های اوقافی اجازه ساخت نیز پس از اخذ عوارض به صورت کتبی داده می شود.
در صورتی که ساختمان ساخته شده در زمین های اوقافی با اجازه اداره اوقاف و امور خیریه باشد در صورت عدم وجود موانع دیگر می توان از طریق اداره ثبت نسبت به تفکیک آپارتمان و تهیه صورت مجلس تفکیکی و همچنین اخذ سند مالکیت تک برگ اعیانی (نه سند شش دانگ عرصه و اعیان) اقدام کرد.
موقعیت منطقه ای ملک در کارشناسی املاک تهران و سایر استان ها
– موقعیت استقرار و منطقه ای ملک و بطور کلی آیا اینکه ملک داخل محدوده شهرها است که براساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب 1362 و محدوده شهرک ها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی انجام می شود و یا ملک خارج از محدوده می‌باشد و اولین قدم ، احراز مالکیت و اطمینان ازمطابقت مشخصات ثبتی ملک با مشخصات محل معرفی شده توسط متقاضی است واهمیت مورد مذکور بیشتر در املاک خارج از محدوده است چراکه معمولاً فاقد عوامل کنترل کننده نظیر پروانه یا پایان‌کار ویا حتی ملک همجواردارای سند مالکیت رسمی، جهت مطابقت پلاک ثبتی املاک مجاور می باشند.
یک آپارتمان با ساخت عالی و دکوراسیون داخلی زیبا در منطقه 14 تهران ممکن است از یک آپارتمان قدیمی در منطقه یک تهران مانند اقدسیه ارزش کمتری در عین داشتن مساحت مساوی داشته باشد. مساحت آپارتمان و کیفیت اجرایی ساخت آن تنها یکی از عوامل موثر در ارزش گذاری قیمت کارشناسی ملک است و موقعیت منطقه ای می تواند اثر زیادی در ارزش نهایی کارشناسی ملک داشته باشد.
– بررسی قرار گیری احتمالی ملک در مسیر طرحهای عمرانی (میزان عقب نشینی واصلاحی احتمالی).
ارزش کارشناسی ساختمان (اعیانی)
ب) عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی (بنای) ملک می باشد که خود شامل عوامل ذیل است:
-هزینه های شهرداری شامل عوارض صدور پروانه ، عوارض پذیره در املاک تجاری ، عوارض مازاد تراکم ، عوارض پیش آمدگی (بالکن) ، عوارض حذف پارکینگ (در صورت عدم تأمین مقدار لازم) ، عوارض کمیسیونهای مختلف، عوارض آتش نشانی و فضای سبز و غیره.
-حق کسب و پیشه و یا حق سرقفلی در املاک تجاری که در ادامه در خصوص ماهیت وتفاوت آنها مختصراً توضیحاتی داده خواهد شد.
-هزینه های احداث بنا شامل طراحی وتهیه نقشه های اجرائی ،هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجراء، تهیه مصالح وتجهیزات لازم، تأمین ماشین آلات، در پروژه های خاص هزینه ژئوتکنیک (زمین شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا، دستمزد و سایرهزینه های متفرقه.
نحوه کارشناسی ملک
بنابراین نحوه کارشناسی ملک توسط کارشناس رسمی با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی و تعیین هزینه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه (نوع اسکلت وسیستم سقف) ومشخصات نما ونوع نازک کاری متعارف ومعمول و چگونگی ساخت، گروه بندی نموده و برای هر گروه، هزینه هر متر مربع احداث بنا را برآورد واعلام می نمایند وهزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات و انشعابات آب وبرق وگاز و تلفن ،آسانسور، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر وفن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر وسونا وجکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف ومعمول مانند شیرآلات و لوازم برقی و تجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون ونماسازی های خاص، سیستم های امنیتی وغیره را به آن اضافه می نمایند.
اثر زمان در کارشناسی قیمت گذاری املاک
اگر به نمودار های رشد قیمت مسکن و تورم میانگین در ایران توجه کنیم می بینیم که حداقل در چهل سال اخیر همیشه قیمت املاک رو به بالا بوده و در دوره های زمانی نسبتا کوتاهی سرعت رشد قیمت آن کم و یا تا حدودی قیمت ها کاهشی شده اما مجددا با سرعت کمی رو به افزایش گذاشته است. صرف نظر از علت افزایش قیمت ها، این موضوع موجب تشکیل پرونده های متعدد در دادگاه ها برای ارزیابی قیمت املاک در یک زمان مشخص شده است.
مثلا مالکی که آپارتمان خود را مثلا در فروردین ماه فروخته و موعد تنظیم سند مالکیت را در مرداد ماه تعیین کرده با تنظیم دادخواست در دادگاه، ادعای غبن می کند به عبارت دیگر ادعا می کند که در فروردین ارزش کارشناسی ملک بسیار بیشتر از آنچه بوده که در معامله ذکر شده و خواسته یا ناخواسته از او کلاهبرداری شده. در این گونه موارد قاضی، ممکن است بسته به نرخ رشد تورم مسکن در آن بازه زمانی ، دادخواست را موجه تشخیص ندهد یا مورد را به کارشناس رسمی راه و ساختمان ارجاع تا او نسبت به تعیین ارزش کارشناسی ملک در تاریخ معامله اقدام نماید.
رشد قیمت مسکن یکی از معضلات عمده کشور ماست که مشکلات عدیده ای را برای زندگی و معیشت مردم به وجود آورده و تنها در کشورهای معدودی وجود دارد. به امید آن که روزی رشد قیمت ها در ایران هم منطقی شود.
ارزش کارشناسی پارکینگ و انباری آپارتمان
در برآورد قیمت پارکینگ و انباری آپارتمان ها وهمچنین مرغوبیت مکانی آنها و نیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف واستاندارد (ارتفاع عرف و مفید واحد مسکونی 2.90 متر-حداکثر ارتفاع پارکینگ 2.20 تا 2.40 متر-حداکثر ارتفاع مفید پیلوت 2.40 متر-حداکثر ارتفاع زیرزمین 2.20 متر- ارتفاع عرف و مفید واحد تجاری 4.50 متر)، شرایط نورگیری، چشم انداز و معماری داخلی ملک، ودر مجتمع های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی وغیره، واقع شدن بنا در زیرزمین با توجه به شرایط نورگیری و آلودگی هوا وآلودگی صوتی ناشی از موتورخانه وسایر موارد، می بایست در نظر گرفته شود.
داشتن انباری و پارکینگ و مساحت آنها و سهولت تردد در آنها می تواند در نحوه کارشناسی ملک و روش کارشناسی موثر باشد.
کاهش ارزش ملک نسبت به سن ساختمان
پس از برآورد قیمت ارزش بنا، باید مبلغ ریالی مذکور را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعیت ظاهری ملک و تجربه و قضاوت مهندسی ارزیاب می باشد. البته نشریه کارشناس (ویژه کارشناسان رسمی دادگستری) جدولی بشرح بالا ارائه نموده که براساس آن می توان ضریب کاهش ارزش بنا نسبت به عمر بنا را استخراج نمود.
نکته بسیار مهم اینکه جدول مذکور جهت املاکی است که استاندارهای ساخت وساز در حد عرف و حداقل در آن رعایت شده باشد بطوریکه در بعضی از مناطق که ساخت وساز در آنها طبق ضوابط و اصول فنی صحیح اجراء نشده است، ساختمانهایی با حدود 25 سال قدمت، غیر قابل استفاده بوده وعملاً وجود بنا در آنها بدون در نظر گرفتن مصالح قابل استفاده به جای مانده از عملیات تخریب ،معمولاً به دلیل تأثیر دستمزد و هزینه های تخریب، منجر به کاهش قیمت ملک خواهد شد.
روش کارشناسی و نحوه کارشناسی ملک برای ساختمان های قدیمی بسته به عرف و میزان فرسودگی ساختمان و موارد دیگر و با توجه به تجربه کارشناس رسمی تا حدی تغییر می کند.
ارزیابی ارزش سرقفلی تجاری
از موارد مهم دیگری که در ارزیابی املاک تجاری می بایست تعیین و اعلام گردد، بررسی حق کسب و پیشه و تجارت ویا حق سرقفلی و تعیین مبلغ ریالی آن می باشد و لازمه این کار درک و شناخت درست این دو عامل و تفاوت های بین آنها است.
سرقفلی حقی است مالی و قابل معامله که برای متصرف قانونی آن،توسط قانون به رسمیت شناخته شده است و عمری به درازای عقد اجاره دارد اما حق کسب وپیشه عمری کوتاه و حدوداً 60 ساله دارد. حق سرقفلی مختص مستأجر نیست و مالک قبل از اینکه ملک را به دیگری واگذار کند، این حق را دارد که آن را به اولین مستأجر واگذار نماید واین عمل الزامی به ادامه رابطه استیجاری نیست.
به عبارتی سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.
ارزش حق کسب و پیشه
حق کسب و پیشه به مالک اختصاص ندارد و این حق، ایجاد شده از رابطه استیجاری است و در واقع نتیجه فعالیت مستأجر می باشد به طوری که مستأجر در نتیجه فعالیت اقتصادی، مشتریانی را جذب کرده وموجب معرفی محل و رونق تجاری ملک می شود و قابلیت انتقال به غیر را همزمان با منافع عین مستأجره دارد (نقل از نشریه کانون سردفتران).
بنابراین بعد از اینکه مستاجردر محل مورد نظر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند.
برای دیدن متن تعرفه حق الزحمه کارشناس رسمی دادگستری مصوب قوه قضاییه در سال 1398 می توانید به صفحه تعرفه دستمزد کارشناس رسمی دادگستری در سایت جستجو کنید.
اثر قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376
در بحث های حقوقی و مخصوصا در بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه توصیه اکید می شود که با مطالعه چند مقاله و مجله و سایت اینترنتی تصمیمی نگیرید و عملی انجام ندهید زیرا به علت تنوع قوانین هرگز نمی توانید یک متخصص در این قوانین شوید و در مورد سرقفلی و یا حق کسب تصمیمی بگیرید و کاری بکنید .
بنابراین همیشه در این گونه موارد قبل از عقد هر گونه قرارداد و یا هر کاری یک وکیل پایه یک دادگستری در کنار خود برای مشورت داشته باشید و مطالب حقوقی تنها برای آشنایی شما هستند و شما را متخصص نمی کنند.
نکته بسیار مهم اینکه در سال 1376 قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال 1376 به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد.
بر این اساس ماده 6 قانون سال 76 می گوید، هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و مستاجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی در یافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را از مالک ندارد.
تبصره ب : در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.
این متن تنها برای آشنایی کلی شما با موضوع است و با توجه به پیچیدگی موضوعات حقوقی حتما لازم است از یک وکیل دادگستری متخصص حقوقی کمک بگیرید.
کارشناسی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان
ارزیابی رسمی قیمت ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان انجام می شود و بسته به این که نوع ملک مسکونی یا مغازه تجاری دارای سرقفلی و یا اداری یا کارخانه صنعتی باشد، باید کارشناس رسمی دارای صلاحیت کارشناسی در آن مورد برای کارشناسی ملک اقدام کند.
ما می توانیم در کارشناسی ملک توسط همکاران کارشناس رسمی ساختمان گروه که در تهران و سایر استان های ایران مقیم هستند به شما کمک کنیم.
مهندس امیرامیدی
کارشناس رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان
This article describe how an official expert does evaluation and pricing of every type of properties in Iran, Tehran, Mazandaran, Fars province, Shiraz, Ahwaz, Isfahan, Guilan, Rasht and north of Iran and which specifications of the property (like apartment, house, building, ground, factory, civil project, hotel, etc) is more important in official price evaluation.
Official expert in pricing all types of properties
