مرجع تشخیص اراضی ملی کجاست؟ نحوه صدور سند مالکیت آن چگونه است؟
زمین هایی که هنوز هم بدون هیچ گونه دخالتی از سوی انسان ها، شکل طبیعی و ابتدایی خود را حفظ کرده اند، در زمره زمین های ملی به حساب می آیند. اما به محض این که روی زمینی فعالیت‌های کشاورزی و غیره صورت گرفته باشد، در اصطلاح به آن زمین زمین احیا شده می گویند.
اراضی ملی که در بیرون از منطقه شهری واقع شده باشند، به اداره منابع طبیعی تعلق دارد و آن هایی که در فضای داخل شهری واقع شده اند وابسته به سازمان مسکن و شهرسازی می باشند.
همچنین باید توجه داشته باشید که بر اساس مصوبه سال 1341 که بر اساس مصوبه قانون ملی شدن جنگل های کشور بود، سابقه‌ی احیا زمین ملاک تشخیص می باشد و سند مالکیت بدون احیا هیچ گونه اعتباری ندارد.
این در واقع به این معنی است که اگر قبل از تاریخ تصویب قانون ملی شدن جنگلها، زمینی احیا شده باشد در شمار اراضی ملی قرار نمی گیرد.
وقتی که زمینی بعد از شناسایی و تشخیص و طی مراحل جز زمین های ملی قرار می گیرد، بر اساس قانون آگهی می شود و مدت زمان مشخص برای فرد ثالث در نظر گرفته می شود.
تشخیص ملی بودن اراضی
همچنین بهتر است بدانید که تشخیص اراضی ملی فقط به وسیله کمیسیون ماده 56 منابع طبیعی ممکن است.
در حالتی که زمینی بر اساس این ماده کمیسیون جز اراضی ملی به حساب آید، آن زمین یا ملک از اختیار فرد خارج می شود و جزء املاک دولتی به حساب می آید.
برای اعتراض به این رای باید به کمیسیون ماده واحده مستقر در اداره منابع طبیعی مراجعه نمود و در حالتی که در این مرحله اختلاف باقی بماند و حل نشود، دادگستری به عنوان محل اصلح برای رفع اختلاف نهایی شناخته می شود.
در این زمینه، کارشناس های رسمی دادگستری این صلاحیت را دارند که زمین های ملی را از زمین های احیا شده تشخیص دهند، اما معیارهایی وجود دارد که با اتکا بر آنها می توانید این دو را از هم تشخیص دهید.
روش ها و رویه های شناسایی اراضی ملی احیا شده
همان گونه که قبلا گفته شد اراضی احیا شده میتوانند با سند مالکیت متعلق به افراد باشند. اما برای شناسایی این اراضی نکته های زیر را باید در نظر داشته باشید:
- زمین هایی که در آنها باغبانی یا فعالیت کشاورزی انجام شده باشد. همچنین به این نکته توجه داشته باشید که کارهایی که به عنوان پیش نیاز فعالیت‌های کشاورزی و زراعی شناخته می‌شوند، در این جا شامل این ماده می شوند. به این موارد تحجیر گفته می شود.
- زمین هایی که در محدوده‌ی اراضی یک روستا واقع شده اند و یا بخش از مزرعه هستند.
- زمین هایی که در برد و محدوده آبی از جمله چشمه، رودخانه، قنات یا چاه قرار گرفته باشند.
- در زمین هایی که پیش کاری یا دستکاری های برای کشاورزی صورت گرفته باشد.
- در زمین هایی که دارای شیبی بیش از حد معقول می باشند و قابلیت کشت را دارند.
- زمین هایی که قابل آبیاری و کشت هستند و دارای مرزبندی ثبتی یا حداقل عرفی می باشند.
- در زمین هایی که داخل آنها جویی جاری است یا قبلا جاری بوده و اکنون آثار آن دیده می شود.
- زمین هایی که در آنها درختانی با سن بالا و مسیر آبیاری وجود دارد.
- زمین هایی که مسیر آب در قسمت بالایی آنها قرار دارد و به نوعی در زیر جریان آب قرار دارند.
- زمین هایی که در گذشته بنای مرتبط با زراعت و کشاورزی یا ساختمان قدیمی داشته اند و ساختار هایی مانند خانه باغ، انبار و طویله در آن ها قرار دارد.
- زمین هایی که بندسار بوده اند و سیستم آبیاری از آب‌های جاری بهاره را دارا بودند.
- زمین هایی که پوشش گیاهی مرتعی با قدمت چند ساله نداشته اند.
- زمین هایی که در آنها پوشش گیاهی مربوط به فعالیت های کشاورزی سبق وجود دارد
- زمین هایی که جز باغ ها به حساب می آید و در آنها درخت هایی با سن بالا وجود دارد
- زمین هایی که در آنها مسیرهای عبوری قدیمی دیده می شود و نشان می دهد که از این مسیرها برای رفت و آمدهای زراعی استفاده می شده است.
- زمین هایی که در بخشی از آنها، خرمنگاه هایی با سن بالا و قدیمی دیده می شود.
- زمین هایی که دارای قطعه بندی یا کرت بندی مشخص باشند.
- زمین هایی که نتوان آنها را به لحاظ عرفی و محلی در دسته مراتع قرار داد.
- زمین هایی که وضعیت کنونی آنها نشان دهنده این است که در گذشته دارای فعالیت زراعی و کشاورزی بوده است. شواهد مختلفی از جمله وضعیت خاک، مسیرهای آبیاری و شیب و عوامل دیگر این ادعا را ثابت می کنند.
- زمین هایی که در نقشه‌های هوایی در قسمت زرد رنگ یعنی زمینهای زراعی قرار واقع شده باشند. همچنین بهتر است بدانید که این تشخیص بر عهده کارشناس های ویژه می باشد.
- زمینهایی که در تصویر های هوایی، به وسیله ابزار استریوسکوپ احیاء قدیمی در آنها دیده شود. این همچنین مبتنی بر تشخیص کارشناس صالح می باشد.
رسیدگی کردن به اعتراض نسبت به رای کمیسیون ماده 56
فرض کنید که به این نتیجه میرسیم که یک زمین جز اراضی ملی است در صورتی که قبلا در مالکیت شخص حقیقی یا حقوقی بوده باشد سند مالکیت فرد باطل می شود و زمین به دولت واگذار می شود.
به عنوان مثال این شخص حقیقی می تواند اعتراض خود را به کمیسیون ماده واحده مستقر در اداره منابع ارجاع دهد و همان طور که گفتیم اگر اختلاف در اینجا حل و فصل نشود، برای رسیدگی بیشتر موضوع به دادگستری انتقال پیدا می کند.
مالک سابق می تواند از سند یا مبایعه نامه خود به عنوان مدرک استفاده کند به خصوص اگر اگر مفادی دال بر مغایرت شرایط زمین با اراضی ملی در این سند باشد بسیار مفید خواهد بود و در محاکم دادگستری مورد استفاده قرار می گیرد.
مکرا مشاهده شده است که ارائه چنین مدارکی و جمع آوری قرائن دیگر به اثبات ادعای فرد در غیر ملی بودن زمین مورد نظر، منجر می گردد.
اراضی بایر، دایر، ملی و موات
سوال های متداول
- به چه نوع زمین هایی، اراضی شهری گفته می شود؟
به زمین هایی که در محدوده و در حریم شهر و شهرک ها واقع شده باشند اراضی شهری می گویند.
- به چه نوع زمین هایی، اراضی موات شهری می گویند؟
به زمین هایی که سابقه عمران و احیا قبل از تاریخ 5/4/58 ندارند اراضی موات شهری می گویند.
- اراضی بایر شهری چیست؟
به زمین هایی گفته می شود که سابقه احیا و عمران داشته و به به مرور زمان به حالت موات برگشته اند چه صاحب مشخصی داشته باشند و چه صاحب مشخصی نداشته باشند.
- اراضی دایر شهری چیست؟
به زمین هایی گفته می شود که در آنها را آباد و احیا کرده اند و در حال حاضر مالک از آنها بهره برداری می کند.
- منظور از اراضی دولتی چیست؟
همه زمین هایی که متعلق به دولت است از جمله ملی، موات، بایر و دایر تملک شده، مستحدث، خالصه، ساحلی و حریم که به نام دولت دارای سند است یا در جریان ثبت به نام دولت می باشد.
همچنین کلیه زمین هایی که بر اساس مقررات و قوانین و رای کمیسیون های مربوطه، موات یا ملی تشخیص داده شده اند اعم از آن که بهنام دولت ثبت شده یا ثبت نگردیده باشد.
- اراضی ملی شهری چیست؟
بر اساس ماده 2 قانون که قانون حمایت و حفظ از منابع طبیعی و ذخایر جنگلی یا ماده 56 قانون که قانون بهره برداری و حفاظت از مراتع و جنگل ها است یا ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع ماده 56 قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگلها و مراتع تشخیص گردیده یا می‌گردد و بعد از ورود به محدوده و حریم شهر بر اساس ماده 10 قانون زمین شهری و ماده 20 آئین‌نامه اجرایی آن و ماده 6 اساسنامه سازمان ملی زمین و مسکن در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرارمی‌گیرد.
- نمایندگی دولت در اراضی دولتی شهری به چه سازمانی محول گردیده است؟
نمایندگی دولتی در مورد اراضی دولتی واقع در حریم و محدوده شهرها و شهرک‌ها با سازمان ملی زمین و مسکن می باشد.
- مالکیت اراضی موات شهری از آن چه کسی می باشد؟
تمام زمین های موات شهری اعم از آن که در اختیار افراد یا بنیادها و نهادهای دولتی یا غیردولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی می باشد و مدارک و اسناد مالکیت گذشته فاقد ارزش قانونی است.
اداره های ثبت املاک و اسناد موظف اند به درخواست وزارت راه و شهرسازی اسناد آنها را به نام دولت صادر کنند مگر این که از تاریخ 22/11/1357 توسط خود دولت واگذار شده باشد.
پذیرش تقاضای ثبت زمین های موات از افراد مطلقاً ممنوع می باشد و ادارات ثبت موظف اند پیش از پذیرش ثبت زمین ها به نام افراد و ادامه تشریفات ثبتی زمین های ثبت شده و افراز و تقسیم و تفکیک آنها، موافقت کتبی وزارت راه و شهرسازی را بگیرند.
- شیوه واگذاری اراضی دولتی با کاربری‌های عمومی به سازمان دولتی چگونه است؟
بر اساس ماده 100 از قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب 27/11/80 به وزارت مسکن و شهرسازی یا سازمان ملی زمین و مسکن اجازه داده میشود نسبت به واگذاری اراضی دولتی با کاربری عمومی به سازمان دولتی مربوطه به قیمت تمام شده و بخش غیردولتی به قیمت کارشناسی روز به صورت اجاره به شرط تملیک یعنی حداکثر بیست ساله اقدام کنند.
- واگذاری اراضی با کاربری عمومی به چه صورتی می باشد؟
واگذاری اراضی با کاربری عمومی مانند کاربری بهداشتی، آموزشی، ورزشی و فرهنگی) بر اساس ماده 100 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت و دستورالعمل اجرائی ابلاغی و صرفاً در حد نیاز مصوب و حداکثر به مساحت پنج هزار (5000) مترمربع در محدوده و بیست هزار (20000) متر مربع در حریم شهرها می باشد.
علاوه بر این، خرید و فروش و واگذاری اراضی و واحدهای احداثی بلامعارض با کاربری تجاری با توجه به قانون و مقررات مربوطه، صرفاً با انتشار آگهی و برگزاری مزایده در چارچوب مقررات و قوانین مربوطه می باشد.
- چگونه واگذاری اراضی با کاربری مذهبی انجام می شود؟
واگذاری اراضی ملی و موات با کاربری مذهبی برای بنای مسجد به استناد بند (الف) ماده 6 برنامه پنج‌ساله پنجم توسعه در برابر ارائه اعتبار و طرح مصوب و ارائه مجوز از اداره اوقاف و امور خیریه با حفظ مالکیت دولت به صورت رایگان صورت می گیرد.
زیاد بودن قوانین موجود در بخش مدیریت منابع طبیعی کشور، همراه با تصویب و اجرای قوانین مغایر یک طرف و صدور رای لازم الاجرا در محاکم عالی قضایی نظیر دیوان عالی کشور و دیوان عدالت اداری، در کنار مصوبات هیات محترم وزیران و شورای عالی اداری از سوی دیگر، به عنوان مهمترین چالش منابع طبیعی به حساب می آید و یکی از دغدغه های مدیران اجرایی آن است.
اگر چه لایحه جامع منابع طبیعی کشور با هدف لزوم بازنگری در قوانین و مقررات مربوط به مراتع، جنگل ها، آبخیزها، سواحل و بیابان ها و انطباق آنها با شرایط جدید و نیازهای کشور تهیه و به مجلس محترم شورای اسلامی تقدیم شده است.
اما به نظر میرسد در تهیه و پیشنهاد لایحه فوق چنان عجله ای صورت گرفته که نه تنها با هدف مذکور فاصله زیادی دارد بلکه در صورت تصویب،ضربه مهلک تری بر نیم پیکر نیمه جان منابع طبیعی کشور وارد می کند.
دعاوی منابع طبیعی و ملی، دعاوی اراضی موات و دعاوی زمین شهری
زمین که در زبان عربی به آن اراضی گفته می شود همواره از گذشته محلی جهت ساکن شدن افراد و انجام فعالیت های کاری به حساب می آمده است.
تسلط بر زمین چه برای کار و چه برای سکونت و کسب حس مالکیت و اعمال مالکیت بر آن، همواره در جهت حس امنیت خواهی بشر بوده است که در حقوق اسلام به این حق مالکیت و دامنه ها و توابع و آثار آن، توجه ویژه ای شده است و همیشه مورد احترام شارع اسلامی واقع شده است.
از طرفی در همین حقوق برای تعادل و موازنه اقتصادی میان افراد، در برخی موارد مالکیت خصوصی و اعمال آن برای افراد به رسمیت شناخته نمی گردد، که دارای جهات و اسباب مختلفی می باشد و یکی از آن اسباب اراضی موات است که فارغ از بحث های ترمینولوژی و لغوی حقوقی منظور اراضی است که رها شده هستند.
این بدان معناست که یا از ابتدا رها شده بودند و هیچ گونه حق مالکیت در آن دیده نشده یا این که شخص یا اشخاصی در آن حق مالکیت خود را اعمال کرده اند و در تصرف داشته و اکنون از آن ملک و تصرف اعراض نموده اند یعنی آن اراضی را رها کرده اند که طبق قوانین موضوعه که تماماً ریشه در حقوق اسلام دارند.
اراضی ملی و موات متعلق به حاکم اسلامی می باشد که همان گونه که در بالا بیان شد حکومت می تواند جهت موازنه اقتصادی میان افراد جامعه، جهت سکونت و زراعت و یا غیره به اشخاص واگذار کند و ایشان نسبت به احیای آن و تصرف و اعمال حق مالکیت اقدام کنند.
با سودجویی بعضی از افراد و راه اندازی سیستم فئودالی یعنی سیستم اربابی و رعیتی و استثمار نیروی انسانی، و با بیشتر شدن جمعیت و نیاز های اولیه انسانی مانند سکونت و تغذیه و با رشد مهاجرت به شهرها و حواشی آن، عملاً اراضی که می بایست برای همان موازنه اقتصادی و در دست دولت به معنای عام حاکمیت قرار گیرد، در دست و اختیار افراد سودجو قرار گرفت .
که طبق شرایط و مقتضیات زمانی ، قانون گذار با تصویب قوانین و مقررات و آیین نامه های مختلف و پراکنده، در صدد اعمال حق مالکیت عمومی و لغو مالکیت خصوصی و استرداد و اعاده آن برآمد.
که قوانین مادر از جمله قانون ثبت و الحاقات و ضمائم آن و قانون مدنی و عمده قوانین موضوعه مانند قوانین اصلاحات اراضی، قوانین اراضی منابع طبیعی و ملی شده، قوانین اراضی موات شهری و غیر شهری، قوانین تغییر کاربری و خیلی قوانین و مقررات دیگر که در جهت لغو مالکیت انحصاری افراد می باشد، از این دست هستند.
