امروزه با رشد و توسعه سرمایه گذاری های ملکی بحث ارزش ملک ها از قبیل مسکونی تجاری و اداری مطرح است و هر شخصی اعم از مالک خریدار و فروشنده برایش مهم است که ملک به قیمت واقعی و به روز فروخته شود. گاهی اوقت پیش می آید که بر سر قیمت اختلافی پیش آید یا ارزش واقعی ملکی مشخص نباشد آن گاه باید با مراجعه به کارشناسان رسمی دادگستری در حوزه املاک بخواهیم به قیمت گذاری ملک بپردازند. از آن جا که در خصوص ازیابی ملک قانونی خاص وجود ندارد عواملی همچون وضعیت اقتصادی موجود و شرایط عرفی بسیار در این روند تاثیر گذار هستند. ما در این مقاله قصد داریم به نحوه ارزیابی ملک بپردازیم و برای شما آن را تشریح دهیم . تعریف ارزیابی ملک ارزیابی ملک عملی است که ارزش واقعی ملک بر اساس عوامل و شرایط گوناگون بر حسب موقعیت و زمان و مکان قرارگیر  ملک در منطقه تعیین می شود . عواملی همچون نوع ملک ، مصالح به کار رفته برای ساخت ملک ، اسناد مالکیت ملک ، محل قرار گیری ملک و نوع نقشه و ساخت ملک مطرح می باشد. کارشناسان رسمی دادگستری در اموری ملکی با سنجیدن و مطابقت قرار دادن عوامل گوناگونی چون وضعیت اقتصادی و شرایط بازار ملک با مد نظر قرار دادن عوامل و شرایط محیطی به صورت بی طرفانه ارزیابی ملک را انجام می دهند که عوامل سازنده ای در این خصوص نقش آفرین می باشد که در ادامه مطلب به آن ها اشاره خواهیم کرد.   عوامل تاثیر گذار در ارزیابی ملک عوامل و نکات مهم در اثر گذاری تعیین قیمت ملک در زمان ارزیابی ملک عبارتند از: _ نوع سند و اسناد موجودی ملک _ مساحت و متراژ ملک _ تعداد اتاق ها در خصوص ملک مسکونی یا اداری _ نوع مصالح ساختمانی به کار فته در ساختمان ملک _ عمر ملک از نظره سال ساخت بنا _ وضعیت دسترسی ملک به خیابان و جاده های منتهی به ملک _ وضعیت محله و منطقه ملک از منظر برند بودن و دسترسی به امکانات _ ارزش زمین ملک یا به اصطلاح ارزش عرصه _ چند بر بودن و بر خیابان بودن ملک و دید ملک به مناظر _ امکانات رفاهی ملک _ وجود انباری در ملک _ در صورت آپارتمانی بودن تعداد واحد های ملک _ در ساختمان های چند طبقه وجود آسانسور _میزان نورگیری ملک در روز _ ایمنی و استحکام ملک _ محل ساخت ملک از نظر نقشه زلزله و گسل های منطقه _ وجود پارکینگ در ملک   همانطور که در موارد بالا ذکر شد عوامل محیطی و وصفی ملک بسیار در ارزیابی ملک و قیمت گذاری ملک موثر می باشد. به طور مثال در خصوص محل قرار گیری ملک و خیابان و جاده های اطراف از منظر دسترسی و رفت آمد مورد  اهمیت می باشد. در مواردی که ملک تجاری یا اداری بوده اهمیت آن دو چندان می شود. چرا که میزان دسترسی و رفت و آمد افراد از منظر کسب و کار و ارائه خدمات حائز اهمیت می باشد و هر چه دسترسی راحت تر باشد ارزش آن به مراتب بالا تر است . نکته ای که در این خصوص قابل ذکر می باشد این است که املاک تجاری و اداری با داشتن پارکینگ عمومی می توانند از ارزش بیشتری برخوردار شوند چراکه مسئله ترافیک و شلوغی در این خصوص به پررنگ تر شدن پارکینگ می افزاید . پارامتر مهم و ارزشمند دیگر چند بر بودن ملک یا بر خیابان بودن ملک است که در خصوص ملک های اداری و تجاری ارزش و دیدگاه ارزیابی را افزایش می دهد. چرا که دسترسی راحت تر و در منظر دید قرار داشتن یکی از با ارزش ترین مسائل در دنیای کسب و کار می باشد. همانطور که در موارد بالا گفتیم عوامل گوناگونی در خصوص ارزیابی ملک تاثیر گذار است. این عوامل برای ملک مسکونی با ملک تجاری و اداری متفاوت است. اگر ملک مسکونی در جایی باشد که شلوغ و پر ازدحام است نقطه قوت حساب نمی شود چرا که بحث آسایش و آرامش مطرح می باشد. اما در خصوص اینکه ملک تجاری یا اداری در این حالت قرار بگیرد بسیار نقطه مثبتی قلمداد می شود.   فواید ارزیابی ملک شاید با خود بگویید ارزیابی ملک خیلی فایده آنچنانی نداشته باشد. اما گاهی اوقات در دعاوی ملکی پیش می آید که قاضی دستور می دهد که ملک مورد مناقشه یا دارایی فرد ارزیابی یا ارزش گذاری شود یا در خصوص پرداخت مالیات ارزیابی ملک به ما کمک می کند تا مالیات بر اساس ارزش واقعی ملک پرداخت شود نه چیزی بیشتر از آن یا در خصوص بحث دارایی فرد شخص می خواهد بر اساس استهلاک ملک خود به ارزش واقعی ملک پی ببرد. چرا که امروزه خرید فروش ملک و سرمایه گذاری در بازار ملک بسیار پر رنگ تر شده است . در خصوص مزایده ملک هم می توان به بحث ارزیابی ملک اشاره داشت درست است در مزایده املاک ، ملک به زیاد ترین قیمت فروخته می شود. اما اول از همه باید ارزش واقعی و قیمت واقعی ملک را دانست تا حد پایه را در خصوص مزایده مشخص کنند.   نحوه ارزیابی حقوقی ملک و نحوه کارشناسی در این قسمت می خواهیم نحوه ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری را برای شما شرح دهیم. _ اول از همه شما باید به یکی از کارشناسان رسمی دادگستری مراجعه کنید که در این خصوص می توانید با مشاوره با وکلای مجرب در امور ملکی کار خود را تسهیل کرده و در زمان صرفه جویی کنید . _ بعد از مراجعه به کارشناس رسمی دادگستری باید اسناد ملک مذکور را به وی دهید تا به برسی محل قرار گیری ملک ، نوع و میزان مساحت ملک ،نوع ساخت ملک  مواردی از قبیل پارکینگ وجود انباری  و مواردی از این قبیل بپردازد . سپس به برسی و اصالت سند مالکیت و نوع سند باید اشاره کرد چراکه در مواردی که سند مشاعی یا موروثی است باید به میزان سهم و قدرالسهم هر شخص دقت کرد . _ پس از آن به کاربری ملک باید توجه کرد که ملک مذکور در چه نوع کاربری ساخته شده است چون ارزیابی ملک تجاری ، اداری و مسکونی با یک دیگر متفاوت است و معیار های سنجش هم در هر یک فرق می کند . _ سپس استعلام وضعیت ثبتی ملک می باشد که در این خصوص وضعیت مالکیت ملک و یا در طرح قرار گرفتن یا نگرفتن ملک را می توان آگاه شد . _ سپس بررسی منافع ملک و تصرفات در ملک می باشد چرا که ممکن است در زمان معامله ملک منافع اشخاص ثالثی هم مطرح شود یا مواردی مثل حق ارتفاق و … مطرح باشد . _ یکی از مهم ترین مواردی که کارشناسان در آن دقت فراوانی می کنند برسی عیوب پنهانی ملک است به صورت مثال ملکی که چندین سال از ساخت آن می گذرد را برسی می کنند تا هزینه باز سازی و نگهداری از آن را مشخص نمایند یا مسائلی فنی و تاسیساتی ملک به صورت دقیق مشخص شود . _ بررسی بدهی و یا در رهن بودن ملک به مراکز و ادارات دولتی که در این خصوص باید بسیار حساسیت به خرج داد که بعدا دچار مشکلات حقوقی نشد . _ بررسی پلاک ثبتی  سند برای محل قرار گیری ملک و مشاهده دیگر املاک اطراف ملک از جهت اینکه ملک در حریم دیگر ملک ها وارد نشده باشد . _ بررسی پایان کار ملک با وضعیت موجود ملک از جهت نبود تخلف ساختمانی در بنا چراکه ممکن است مسائل جریمه یا حتی شدید تر از آن مسئله تخریب بنا در میان باشد . _ بررسی میزان عقب نشینی در ملک چرا که گاهی برای عریض کردن کوچه یا خیابان ، ملک باید عقب نشینی کند و از این جهت از میزان متراژ ملک کاسته می شود که این امر را باید برسی نمود. _ ارزیابی ملک از جهت اینکه در طرح های عمرانی و شهرداری و در تملک دولت قرار نگرفته باشد چرا که ارزش این گونه از املاک پایین تر از ارزش واقعی می باشد . پس از اینکه کارشناس رسمی دادگستری تمامی مراحل مذکور بالا و استعلامات و جوانب را سنجید بر اساس شرایط اقتصادی و قیمت منطقه ای اقدام به ارزیابی ملک مذکور می نماید و سپس قیمت و ارزش واقعی ملک را بی طرفانه اعلام می نماید . شما می توانید در خصوص ارزیابی ملک با وکلای مجرب در این زمینه مشورت کرده تا در خصوص ارزیابی ملک ، شما را راهنمایی کرده تا از ضرر های احتمالی و کشیده شدن کار به دادگاه ها برای مطالبه حق جلو گیری به عمل آورند .   نتیجه گیری همانطور که گفته شد مسائل گوناگونی در ارزیابی ملک تاثیر گذار است. عواملی مثل متراژ ملک و ساختار ملک کاربرد ملک تاثیر به سزایی در ارزش ملک دارد. ارزیابی املاک مسکونی ، تجاری و اداری به صورت متفاوت و بر اساس معیار های سنجش گوناگون ارزیابی می شوند. فواید ارزیابی ملک می تواند در بسیاری از موارد به شما کمک کند تا از ارزش واقعی ملک و نکات مثبت و منفی ملکتان یا ملکی که قصد خریداری یا سرمایه گذاری در آن را دارید آگاه کند . شاید پیش آمده باشد که شخص با ارزیابی به موقع ملک و مشورت کردن با کارشناسان رسمی دادگستری و وکلای مجرب در این خصوص جلوی ضرر های هنگفتی را گرفته باشد. چرا که در خصوص ارزیابی ملک قانون مصوب و معینی وجود ندارد و ممکن است افراد سود جو در این خصوص سو استفاده کرده تا بتوانند در این خصوص ارزش گذاری های دروغین انجام دهند.