نحوه محاسبه قیمت کارشناسی زمین یکی از موارد مهم در حوزه کارشناسی ملک دادگستری، محاسبه قیمت زمین و املاک است. این محاسبه به عنوان یک…

چرا باید از کارشناس متخصص فنی و حقوقی استفاده کنیم؟ اگر بخوایم به این سوال خیلی ساده پاسخ بدیم به این دلیل که "سرمون کلاه…

ارزیابی زمین شهری به دلایل مختلف قابل اهمیت و ارزش می‌باشد به دلیل اینکه زمین‌های شهری کمیاب و محدود می‌باشند دارای ارزش بالا و همواره با افزایش قیمت مواجه می‌شوند و دلیل دیگر چون غیرقابل‌انتقال هستند، زمین جزء اموال غیرمنقول است اما در مورد زمین شهری باید بگوییم غیرمنقول بودنش خاص است چون وقتی ما بخواهیم یک واحد صنعتی را احداث کنیم در مکان‌های مختلفی می‌توانیم این کار را انجام دهیم که همان بازدهی و تولید را داشته باشد اما در مورد ملک (آپارتمان، ویلا) و مغازه نمی‌توانیم هرجایی احداث کنیم که همان کاربری و ارزش را داشته باشد.

ارزیابی زمین بطور کلی شامل ارزیابی زمینهای تجاری ، صنعتی ، زراعی ، مسکونی و بالاخص زمین شهری میباشد. برای این ارزیابی شاخصهای بسیاری وجود دارد که در این مقاله به آن میپردازیم. در مورد ایجاد و ساخت زمین ما نمی‌توانیم نقشی داشته باشیم اما برای استفاده از آن می‌توان برنامه‌ریزی درستی داشت برنامه‌ریزی شهری و طراحی شهری درواقع برنامه‌هایی برای استفاده بهتر از زمین شهری می‌باشند که همان توسعه همه‌جانبه شهری نامیده می‌شود که شامل طرح‌های مختلف برای ایجاد امکان‌ها و محدودیت‌ها به جهت ایجاد یک توسعه متوازن برای زمین‌های شهری است. از این رو کارشناس برای تعیین ارزش زمین یا کارشناسی زمین با توجه به نقشه های منطقه یا شهر و منطقه بندی و کاربری زمین کار ارزش گذاری زمین یا کارشناسی زمین را انجام میدهد. بطور کلی طرحهای شهری 3 دستهاند: 1) موضعی: طرحهایی از این دست به آماده سازی زمین و بهسازی بافت میپردازند. 2) موضوعی: در اینگونه طرحها موضوعات فضای سبز، حمل و نقل و گردشگری حائز اهمیت هستند. 3) تفصیلی: این طرحها نحوه استفاده از زمین را نشان میدهند. همانطور که میتوانیم ادعا کنیم طرح های تفصیلی به کارشناسان میتواند کمک شایانی در زمین ارزیابی و قیمت گذاری زمین بکند؛ از آنجایی که بنیان برنامه ریزی شهری بر اساس نقشه های شهری طرح های تفصیلی میباشد. این نقشه ها شامل شامل موضوعاتی از قبیل تعیین کاربری، منطقه بندی، عبور و مرور و حمل و نقل، مقررات و ضوابط استفاده از زمین میباشد. موضوعی مانند تعیین کاربری و تغییر کاربری پر واضح است بر امری مانند قیمتگذاری زمین بسیار تاثیر گذار خواهد بود زیرا همانطور که اکثرا میدانیم زمین تجاری داری ارزش بیشتری نسبت به باقی زمین ها دارد. امری مانند عبور و مرور شاید برای زمین های مسکونی فاقد اهمیّت باشد امّا برای زمین های تجاری بسیار مهم و حیاتی هستند! برای مثال مغازه ای که در یک نقطه شلوغ تجاری شهر مانند میرداماد هست بسیار ارزش بیشتری دارد نسبت به مغازه ای که در یک منطقه عادی شهر مثل ... . موضوع مقررات نیز از مباحث بسیار حائز اهمیّت در تعیین قیمت زمین و ارزیابی زمین میباشد برای مثال دو زمین که در یک منطقه دیوار به دیوار ساخته شدند امّا یکی میتواند 8 طبقه بسازد و دیگری 4 طبقه باقی موارد هم فرض کنید عیناً شبیه یکدیگر است؛ میتوان گفت چون زمین اوّلی دارای آزادی بیشتری نسبت به زمین دومی است ارزش بیشتری نسبت به آن دارد.